Балансознавство: власність і управління
Григорій Козаков, консультан
Останнім етапом власне будівництва є передача новобудови в експлуатацію. Після цього акта народження об’єкта розпочинається окреме життя нерухомості. На зламі, що символізує перетворення будівельно-монтажних робіт на повноцінний самостійний предмет цивільно-правових відносин у вигляді готової нерухомості, у забудовників нерідко виникають проблеми, пов’язані з так званим переданням об’єкта на баланс обслуговуючого підприємства.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про житлово-комунальні послуги — Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV.
Закон про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку — Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.
Закон про бухгалтерський облік — Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV.
Проаналізуємо деякі питання, з якими стикаються забудовники у відносинах з
балансоутримувачами.Почнемо із з’ясування природи балансоутримання.
Відповідно до визначення
Закону про житлово-комунальні послуги балансоутримувачем будинку є «власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом».Стаття 13 зазначеного
Закону чітко вказує на те, що «послуги з управління будинком», а саме балансоутримання, є різновидом житлово-комунальних послуг , правова сутність яких ідентифікується як управління майном.Головний висновок, що випливає з цього визначення, полягає в тому, що самого забудовника не можна ідентифікувати як
балансоутримувача, навіть коли витрати на будівництво капіталізуються в його балансі. Адже забудовник зазвичай не управляє експлуатацією будинку за договором з власниками житла. Забудовники в традиційних схемах будівництва не є постачальниками житлово-комунальних послуг.З юридичної точки зору, сторонній балансоутримувач надає власнику послугу з управління майном останнього.
Стаття
1029 ЦК визначає наступне:«
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача)».Право власності на майно до управителя не переходить. І навіть прийняття управителем
на свій баланс майна установника не спричиняє переходу права власності на це майно до управителя-балансоутримувача. Це важливо зрозуміти тим, хто, спекулюючи на безпорадності мешканців, волає про те, що передача житла в управління призведе до передачі його «в собственность управляющим компаниям»*.* Р. Шуз. ОСМДизация Харькова // «Городской ДоZор», 2007, № 18, с. 8.
Принагідно зауважимо ключову тезу
ст. 1032 ЦК: «установником управління є власник майна». Отже, з набуттям чинності ст. 1032 ЦК ніхто, крім власника майна, не має права приймати рішення про передання майна в управління.А тепер спробуємо відповісти на запитання: хто є власником житлового будинку.
На це, здавалося б, просте запитання є, як мінімум, два варіанти відповіді.
Перший варіант
: власником житлового будинку є власники окремих квартир в будинку.У цьому контексті доволі логічним є запровадження об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ), де окремі власники квартир організовують спеціальні органи управління, що уособлюють їхній будинок як, так би мовити, сукупну власність.
Утім, окремі положення
Закону про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку інколи спричиняють неабиякі складнощі у практичному тлумаченні.Стаття 11 цього
Закону містить наступну норму:«
У разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють об'єднання і не приймають на баланс основні фонди, сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача».Фактично тут ідеться про те, що майно передається в управління не власниками житла, а сторонньою особою — місцевою радою.
Ця норма часто застосовується чиновниками муніципалітетів, які прагнуть нав’язати мешканцям послуги комунальних ЖЕКів.
Подекуди юристи, які захищають інтереси власників квартир, намагаються спростувати відповідні рішення місцевих рад, посилаючись на те, що
ЦК не передбачає можливості «призначати» управителів без відповідного волевиявлення власників майна.Звернемо увагу на те, що відповідні положення
ЦК набули чинності пізніше, ніж зазначені норми Закону про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Отже, можна припустити, що саме норми Кодексу мусять братися за основу при розгляді проблеми.З іншого боку,
Закон про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є спеціальним законом, а відтак він повинен мати пріоритет над загальними нормами ЦК.За правилами розв’язання таких
складних темпорально-змістовних колізій треба застосовувати класичний постулат: «Lex posterior generalis non derogate legi priori speciali», що означає «загальний закон, прийнятий пізніше, не відміняє спеціальний закон, прийнятий раніше».З цієї позиції можна констатувати, що зазначене положення
ст. 11 Закону про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не втратило актуальності через прийняття Цивільного кодексу, і тому місцеві ради все ще мають відповідні повноваження щодо призначення управителів — балансоутримувачів.Як би там не було, перший варіант дає підстави для висновку, що забудовник після підписання актів про передання квартир та оформлення прав власності на квартири на інвесторів практично усувається від відповідальності за будинок. Усі питання, пов’язані з обслуговуванням об’єкта (у тому числі переданням його в управління-балансоутримання), мають лягти на плечі на власників квартир*, які одночасно є
співвласниками спільних приміщень будинку.*Або на місцеві органи влади в обумовлених законом випадках.
Житлові будинки приймаються до складу активів балансоутримувачів не за фактичною вартістю (сукупна ціна придбання квартир) і не за фактичною собівартістю (витрати на будівельно-монтажні роботи). Таке оприбуткування здійснюється за
кошторисною вартістю будівництва (лист Мінбуду від 15.09.2006 р. № 5/3-2226).Отже, у функції забудовника входить лише повідомлення експлуатуючого підприємства, яке діє як балансоутримувач, про кошторисну вартість об’єкта.
Другий варіант
: власником будинку є не власники квартир, а інші особи.Це фактично означає, що в одного фізичного об’єкта (будинку) може бути два різних власники: у будинку — один, а у окремих складових частин цього ж будинку — інший.
Така теза важко сприймається звичайними людьми, особливо власниками квартир. Адже, якщо мати на увазі, що
повноцінний власник може володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном (ст. 317 ЦК), то треба визнати, що власник будинку може зробити з будинком майже все, що захоче, незважаючи на власників квартир. Але у такому разі постає запитання: а в чому ж тоді полягає зміст права власності на окрему квартиру?Такі парадокси не зрозумілі обивателям, проте багато юристів сприймають їх як сталу норму.
От, наприклад, як обґрунтовується позиція, що власником будинку є забудовник навіть тоді, коли свідоцтва на право власності на нові квартири оформляються відразу на інвесторів:
«Никаких других оформлений возникновения
права собственности на построенный объект (дом) не требуется, кроме подтверждения этого права заказчика решением городского совета как факта наличия этого объекта и результата приемки государственной приемочной комиссией для установления публичного права на созданный объект.В данном случае имеются
первичные основания возникновения права собственности на построенный жилой дом (квартиру). Это создание нового имущества»*.* М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 12.
Мабуть, усвідомлюючи певну суперечливість таких заяв, особливо в очах інвесторів, що вклали в будівництво своїх квартир значні суми, правники намагаються відокремити
право власності на квартири від майнових прав:«Акт государственной приемочной комиссии и акт передачи объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации
прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество, но не документами, подтверждающими право собственности на завершенный строительством объект»**.** М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 13.
Таке відокремлення майнових прав на користь забудовника теж не виглядає переконливо. В усякому разі, на думку Держказначейства (
лист від 22.07.2008 р. № 17/3-06/538-11798), «до завершення будівництва проінвестованого об’єкта нерухомого майна та приймання його в експлуатацію інвестору належить не право власності на даний об’єкт, а майнові права на нього». Погодьтеся, важко припустити, що після введення будинку в експлуатацію інвестор знову мусить передати майнові права на нерухомість забудовнику і потім ще буде отримувати право власності на неї.Утім, на практиці зустрічаються випадки, коли забудовник, який зводив будинок
за рахунок інвесторів, які після закінчення будівництва ставали першими власниками квартир, наважується навіть оформити на своє ім’я окреме свідоцтво про право власності на весь будинок:«
В связи с тем, что ГК УССР тогда не регулировал полностью эти правоотношения по заключенным договорам с гражданами, собственник дома ООО «К-1» (он же заказчик и подрядчик) сначала, после приемки дома гостехкомиссией, оформил право собственности на весь дом на себя на основании решения Николаевского горисполкома №1372 от 16 июля 2004 года и 27 июля 2004 года зарегистрировал право собственности, получив свидетельство»***.*** М. Луцкий. О праве жильцов на нежилой фонд // «Юридическая практика», 2008, № 5, с. 14.
Не дивно, що такі випадки стають предметом судового оскарження з боку власників квартир.
Окремі юристи намагаються покласти на забудовника відповідальність, якщо не за весь будинок, то хоча б за певні його частини:
«
При передаче квартир в построенном доме новым собственникам застройщик (или иной член договорной схемы) передает право собственности на квартиру. Однако помимо собственности на квартиру существует еще и отдельный объем прав относительно общего (неделимого) имущества дома. Это имущество находится в общей собственности всех собственников квартир в доме. В то же время, поскольку выделить долю в натуре каждому из собственников невозможно, общее имущество должен содержать застройщик.Следует отметить, что хотя сегодня это законодательно не урегулировано, тем не менее факт остается фактом — до момента создания ОСМД и передачи ему застройщиком общего имущества это
имущество «висит» на балансе застройщика»****.**** Д. Сичкарь. Как обязать жильцов заключать договоры на обслуживание дома // «Строительный учет», 2008, № 9, с. 118.
Визнаючи факт, що спільне майно належить власникам квартир, автор викладеної ідеї чомусь усе ж таки вважає за потрібне покласти на забудовника обов’язок утримувати
чуже (!) майно.Стаття 13
Конституції України містить тезу, автором якої, кажуть, є видатний теоретик анархізму П’єр Жозеф Прудон: «Власність зобов'язує».Це означає, що саме власник повинен нести тягар відповідальності за своє майно. При цьому не має значення: належить йому майно на праві приватної чи спільної власності.
Уявимо, що буде, коли забудовник пристане на зазначену позицію, а власники квартир просто ігноруватимуть свій обов’язок стосовно утримання своєї власності.
Забудовник у такому разі буде змушений постійно нести витрати на утримання будинку, в якому всі приміщення перебувають у власності інших осіб.
Можливо, з точки зору юриспруденції, в такій ситуації особливих проблем немає. Проте, з точки зору обліку, можна впевнено прогнозувати проблеми з відображенням валових витрат та податкового кредиту за відповідними платежами забудовника. Крім того, якщо власники квартир в будинку, утримання якого фінансуватиме забудовник, будуть фізичними особами, нескладно передбачити появу запитань щодо нарахування забудовником податку на доходи фізичних осіб. Адже фактично забудовник буде власним коштом збагачувати тих, чиї зобов’язання (щодо утримання майна) він оплачує.
Отже, нам важко погодитись з висновком, що забудовник мусить утримувати спільне майно власників квартир.
Утім, ми не можемо заперечувати наявність певної майнової невизначеності в ситуації, коли житловий будинок уже здано, а права власності на всі квартири ще не оформлено.
У цей проміжок часу, скажімо, може виникнути потреба фінансувати опалення всього будинку, щоб не спричинити аварію опалювальної системи.
За чий рахунок мають фінансуватися подібні витрати?
Навіть якщо забудовник не оформлює права на квартири на своє ім’я, він змушений нести відповідні витрати, щоб підтримувати об’єкт у стані, який задовольнятиме майбутніх власників квартир.
З точки зору обліку, саме така мотивація виправдовуватиме зв'язок витрат з господарською діяльністю замовника і дозволить включити їх до податкових декларацій як валові витрати та податковий кредит.
Тепер щодо тези про «висіння» майна
в балансі забудовника.Теза про те, що до передачі будинку балансоутримувачеві такий будинок «висить» у балансі забудовника, — досить поширена помилка, особливо в юридичних колах. Інколи навіть досвідчені правники не уникають спокуси назвати забудовника «первісним» балансоутримувачем.
Справа в тому, що зміст такої виключно бухгалтерської категорії, як «баланс», регулюється тільки бухгалтерськими стандартами. Згідно із
Законом про бухгалтерський облік одним з базових постулатів сучасної бухгалтерії є принцип пріоритету економічного змісту над юридичною формою. Відтак, бухгалтер не підпорядковується тим юридичним настановам, які суперечать економічній суті операцій.За бухгалтерськими правилами, коли забудовник передає інвесторам
усі квартири, у його балансі не повинне нічого залишатися. Адже бухгалтерський облік ведеться за об’єктами витрат, а не за окремими квартирами чи об’єктами спільного майна.Бухгалтерський облік — це проста й універсальна кібернетична система, позбавлена зайвого дублювання. Її не обдуриш юридичними проповідями про уособлення кількох об’єктів власності в одному фізичному об’єкті. Коли забудовник звів один об’єкт, то він буде відображений в обліку як один об’єкт. Тобто баланс забудовника фіксує не будинок
разом з квартирами і не квартири разом зі спільними приміщеннями, а один будинок як цілісну сукупність квартир. І якщо всі квартири передано інвесторам, то на балансі забудовника не залишається ані сам будинок, ані окремі його частини.Таким чином, на момент створення ОСББ, коли всі квартири знайшли своїх власників, у балансі забудовника (якщо звичайно він сам не став власником квартир) уже не може бути жодного «висячого» майна.
Саме тому в
Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 11.11.2002 р. № 1521 , передбачено лише один випадок, коли будинок передається саме з балансу на баланс. Ця ситуація виникає тоді, коли будинок передається новому балансоутримувачу від колишнього балансоутримувача. Оскільки забудовник не є балансоутримувачем, він не може в суто бухгалтерському розумінні передати будинок зі свого балансу. Забудовник може лише повідомити балансоутримувача (ОСББ чи іншого балансоутимувача) про вартість об’єкта, що був ним зведений. Цю вартість балансоутримувач може відобразити у своєму балансі, тобто взяти об’єкт на свій баланс.Треба визнати, що балансова проблема була і залишається вельми гострою.
Відображення житлових будинків
на балансі часто вводить в оману фахівців. Дехто вважає, що сам факт перебування об’єкта в активі балансу свідчить про те, що право власності на цей об’єкт належить суб’єктові, що склав такий баланс. І якщо будинок відображається, наприклад, на балансі комунального ЖЕКу, то цей будинок належить не власникам квартир, а місцевій громаді, яка є власником цього комунального ЖЕКу:«...
в Украине приватизировано 84 % квартир, но «каждый конкретный дом как был собственностью общины, как значился на балансе ЖЭКа, так и значится»*.* В. Писковый. Кондовые результаты кондоминиума // «Зеркало недели», 2008, № 37, с. 7.
Як бачимо, автор спокійно відокремлює право власності на квартири від права власності на будинок.
Такі висловлювання не поодинокі. Скажімо, право власності на приватизовані будинки подекуди приписується навіть не територіальній громаді, а державі:
«...оттого, что в
доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан, он все равно остается собственностью государства»**.** От А до Я // «Недвижимость», 2006, № 24, с. 13.
З правової точки зору, такі висновки не мають жодних підстав.
А ототожнення балансової прописки об’єкта з правом власності на нього взагалі є неприпустимим.
Підсумуємо.
Наразі у вітчизняній практиці поширена міфологізація базових правовідносин, що характеризують права власності на багатоквартирний житловий фонд. Єдиної зваженої відповіді на ключові запитання українське законодавство не дає, і тому в середовищі практиків панують подекуди діаметрально протилежні думки.
Не важко пересвідчитися, що, на відміну від першого, другий варіант відповіді на питання про власника житлового
будинку в деяких випадках дозволяє вирішувати долю передачі будинку в управління-обслуговування і без участі власників квартир.Але при цьому забудовникам слід зважати, що набуття ними статусу власника
будинку, може привести до виконання відповідних обов’язків з утримання такого «майна».
