Антикризисные меры в строительстве:
что было, что будет, чем дело кончится, чем сердце успокоится (может быть)*
Борис Бидий, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры»
Застройщики еще не успели как следует проанализировать, в каком законодательном поле они работают в связи с принятием в действие Закона № 509-VI** и длительным переходным периодом ввода в действие его норм, как в парламент были поданы один за другим два новых законопроекта, предлагающих антикризисные меры в строительстве, а один из них уже выдержал два чтения и принят Верховной Радой. Ознакомимся с ним поближе.
* Из крещенских гаданий…
** Закон Украины от 16.09.2008 г. № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». Документ вступил в силу с 14 октября 2008 года — дня его официального опубликования, кроме отдельных пунктов, для которых установлен особый порядок вступления в силу (через шесть месяцев и через год со дня вступления в силу этого Закона, и с 01.01.2010 г.). Комментарий к данному Закону читайте в газете «Строительная бухгалтерия», второй рекламный номер, 2008 г., с. 5 — 6, с. 32 — 35.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 3354 — Закон Украины «Об избежании влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 11.11.2008 г. № 3354.
Законопроект № 3354-1 — проект Закона Украины «Об антикризисных мерах в строительстве жилья» от 14.11.2008 № 3354-1.
Земельный кодекс — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Закон о пожарной безопасности — Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.
Закон об архитектурной деятельности — Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.
В общих чертах…
25 декабря 2008 года депутаты Верховной Рады проголосовали за принятие отраслевого антикризисного
Закона № 3354***, подготовленного Кабинетом Министров Украины. Что же заставило так торопиться народных депутатов в ситуации, когда еще не был принят бюджет на 2009 год.*** На рассмотрении Верховной Рады находилось два законопроекта. Один из антикризисных законопроектов — Законопроект № 3354 был и внесен на рассмотрение Верховной Рады с 11 ноября 2008 года. Другой — Законопроект № 3354-1, подготовленный депутатом Лысовым — внесен на три дня позже, 14 ноября 2008 года.
На наш взгляд, внесение подобного рода законопроектов не случайно. Строительные и девелоперские компании в настоящий момент обеспокоены не столько приведением своей текущей деятельности в соответствие с требованиями действующего законодательства и освоением появившихся в нем новых возможностей, как решением насущных вопросов — где взять средства для завершения начатых проектов и как работать в условиях кризиса. Кроме того, кризис затронул и такие смежные отрасли, как производство строительных материалов. В то же время даже крупнейшие банки, являвшиеся активными игроками в инвестиционном бизнесе, приостановили или свернули свои программы кредитования как застройщиков, так и граждан — покупателей недвижимости.
Конечно же, в этой ситуации принятие отраслевого антикризисного закона является адекватными мерами на ситуацию в этом важном секторе экономики.
Теперь несколько слов о судьбе законопроектов.
Законопроект № 3354-1, хотя и содержал рациональное зерно (он предусматривал так необходимые сейчас застройщикам меры по завершению строительства в условиях кризиса), при детальном рассмотрении не выдерживал никакой критики. Многие из перечисленных в нем важных мер не предусматривали механизмов реализации. Вообще нужно сказать, что написан он был в стиле декларации и, очевидно, с присутствием не совсем четкого понимания специфики строительной деятельности, а также механизмов финансирования строительства.Не подкрепленные конкретными механизмами декларативные нормы
Законопроекта № 3354-1 в отношении застройщика просто не могли работать. Вместе с тем Законопроект № 3354-1 предлагал меры, содержащие рациональное зерно, как уже говорилось выше. Эти меры и дополнили Законопроект № 3354 во втором чтении.Итак, принятый
Закон № 3354 претерпел существенные изменения. Отметим его главные особенности.Во-первых
, Закон № 3354 — комплексный. Он предполагает внесение изменений в целый ряд законодательных актов, причем по большей части прогрессивных. На этом мы еще подробно остановимся.Во-вторых
, Закон № 3354 предусматривает пути преодоления кризисных явлений в строительной отрасли. Это прежде всего льготное кредитование как застройщиков, так и покупателей, предоставление гражданам, нуждающимся в жилье, адресной целевой помощи на его приобретение, и передача жилья в аренду с правом выкупа. Кроме того, принятый Закон предусматривает такие меры, как выкуп у застройщиков, неспособных из-за нехватки средств продолжать начатое строительство, сооружавшееся за привлеченные средства граждан, нереализованного жилья, для формирования фондов социального* и служебного жилья. Кстати, эти положения Закона № 3354 дают ответ на вопрос, как и за счет чего будет формироваться фонд жилья для предоставления его в долгосрочную аренду. Помимо этого, предусматривается ряд мер, в том числе и непопулярных, призванных помочь застройщикам достроить начатые и незавершенные объекты, но к этому мы еще вернемся.* Социальным жильем, согласно Закону № 3354 будет считаться жилье, на строительство которого будут направлены деньги по этой программе поддержки отрасли, а не критерии его комфорта.
Определяются приоритетные направления финансирования строительства жилья на 2009, 2010 годы — в первую очередь достройка начатых объектов, имеющих высокую степень готовности (таких сейчас немало), и источники такого финансирования. Например, в 2009 году в первую очередь должны финансироваться объекты, готовность которых составляет 70%.
Закон № 3354
определяет источники финансирования предусмотренных мер — это деньги государственного и муниципальных бюджетов и инвестиции. Он также предусматривает согласованное выполнение всех утвержденных отраслевых антикризисных программ, что в существующих условиях нехватки бюджетных средств является достаточно разумным решением. Распоряжаться деньгами, направляемыми на эти программы, будет единый орган, определяемый Законом о государственном бюджете на 2009 год. Условием финансирования объекта строительства посредством указанных средств будет являться ограничение рентабельности строительства 15% от суммы всех сметных затрат, а также ограничение рентабельности производства строительных материалов в таком же размере.В-третьих
, Закон № 3354 предлагает такие механизмы рефинансирования банков, которые планируется привлечь для реализации программы и которые должны уменьшить риски не только для коммерческих банков, но и обеспечить их снижение в целом по финансовой системе.Согласно
Закону № 3354 рефинансирование уполномоченных банков обеспечивается Национальным банком Украины (НБУ) путем компенсации коммерческим банкам разницы между рыночной ставкой и ставкой льготного кредитования застройщиков, которая не должна превышать 2 % от учетной ставки НБУ. На наш взгляд, предлагаемые меры создают условия, при которых участие в программах кредитования становится для банков привлекательным. Так, банки не должны будут формировать резервы под выданные в рамках такой программы ипотечные кредиты. Они получают дополнительные возможности по приобретению имущественных прав на построенное жилье. Кроме того, ипотечные кредиты, перешедшие в категорию рискованных, будут выкупаться государством, и таким образом с банков будут снимать бремя некачественной задолженности. В то же время банкам будет запрещено повышать ставку по ранее выданным ипотечным кредитам.Рефинансирование банкам открывает Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) — специализированное учреждение, основной целью деятельности которого является именно рефинансирование, уже имеющее определенный опыт деятельности, или НБУ. Предусматривается увеличение капитализации ГИУ и дальнейшие шаги, направленные на развитие ее деятельности — выпуск им ипотечных облигаций.
В-четвертых
, Закон № 3354 носит социальный характер. Формулируется понятие государственной поддержки строительства жилья — адресной целевой финансовой помощи, которая предоставляется гражданам в размере 30 % от стоимости жилья, а также предоставления гражданам права на получение льготного ипотечного кредита (плюс 2 % от учетной ставки НБУ). Кроме того, предусматривается введение налоговых льгот в отношении доходов граждан, финансирующих строительство.Согласно принятому
Закону право на получение государственной поддержки получают граждане, признаваемые как нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий (то есть все, кто стоит на квартирном учете). Правда, льготное кредитование будет учитывать требования уполномоченных банков к заемщикам.Для тех граждан, кто не сможет воспользоваться своими правами,
Закон № 3354 предусматривает реализацию такого права граждан, как право на аренду жилья, предусмотренного ст. 47 Конституции Украины. Проект предлагает ввести в практику долгосрочную (до 30 лет) аренду жилья с выкупом. Это должно ослабить социальную напряженность с жильем для тех людей, доход которых не позволяет им купить жилье, а таких, наверное, большинство.Таким образом, согласно
Закону № 3354 адресную помощь получат конкретные нуждающиеся в ней люди, причем такая помощь будет реальной (государство вносит первый взнос). В то же время это может быть самым слабым местом, из-за которого затормозится его работа, в случае недостатка выделяемых бюджетных средств.
Последствия для застройщиков
Теперь посмотрим, как же повлияет принятие
Закона № 3354 на непосредственную деятельность застройщиков? Облегчит ли он им задачи при осуществлении строительства? Станет ли дешевле жилье?Остановимся подробно на нормах, предлагаемых данным
Законом, касающихся отношений в строительстве и непосредственно застройщиков.Закон № 3354
создает условия для завершения начатых проектов в строительстве в условиях кризиса. Это такие меры, как:— отсрочка для застройщиков по обязательствам на отчисления обязательных платежей в государственный и местные бюджеты (в том числе платы за землю, платы на развитие социальной инфраструктуры), причем к застройщикам не будут применяться штрафы в связи с неуплатой обязательных платежей, согласно налоговому законодательству;
— введение моратория на начисление штрафных санкций по гражданско-правовым обязательствам застройщиков;
— пролонгация договоров аренды земли до завершения строительства;
— мораторий на возврат средств по уже полностью оплаченным договорам, по которым осуществлялись инвестиции на инвестирование;
— запрет на увеличение ставки по полученным ранее ипотечным кредитам для физических и юридических лиц.
Это далеко не полный перечень того, что в нем предлагается. Нужно признать, что принятый
Закон предлагает реальные меры по удешевлению жилья: передача земельных участков под строительство жилья без проведения аукциона и ограничение арендной платы; освобождение строительства жилья от паевого участия в развитии социальной инфраструктуры; удешевление ипотечных кредитов и др.Например, в нормы
Земельного кодекса планируется внести изменения и при продаже лота прав на землю и включать туда технические условия по инженерному обеспечению. Это должно освободить застройщика от необходимости их согласований. Предлагается исключить из ст. 27 Закона о пожарной безопасности три процента отчислений при новом строительстве, вызывавшие столько дебатов об их применении. Все это вместе с ограничением нормы рентабельности в отрасли должно сыграть свою роль.Есть в
Законе № 3354 и ряд моментов, вызывающих вопросы и сомнения. Например, планируется предоставлять компенсацию застройщику за построенные его силами и переданные эксплуатирующей поставляющей организации дополнительные сети (электроэнергии, газа) — на первый взгляд норма, несущая положительные изменения, по размышлении заставляет задуматься. Ведь кто-то за это должен заплатить. Понятно, что не коммунальные службы, переживающие не лучшие свои времена и не имеющие в наличии свободных денежных средств. Тогда кто? Скорее всего граждане, которым поднимут коммунальные тарифы. Строиться будут за счет проживающих граждан.Еще один пример. Предлагается внести изменения в
Закон об архитектурной деятельности в части изменения деятельности градостроительного совета. Теперь заключение градостроительного совета будут обязаны получать только инвесторы, строящие в историческом ареале или возле магистралей и площадей, при строительстве высотных зданий. В остальных случаях следует просто руководствоваться генеральными планами застройки (в разработке которых принимал участие и градостроительный совет). В идеале это так делаться и должно. Инвестор будет руководствоваться ясными, одинаковыми для всех требованиями. Вот только хорошо ли это в наших условиях, когда отсутствует это видение развития населенных пунктов и генеральные планы — это вопрос.Самой непопулярной мерой, конечно же, нужно признать мораторий на возврат средств инвесторам. Такие меры лежат на границе дозволенного государственного вмешательства в дела частные. Но, скорее всего, этот негативный момент будет с избытком перекрыт мерами, имеющими социальный характер.
На наш взгляд, в целом в нормах Закона № 3354 заложены те меры, которые могут стимулировать отрасль и помочь ей выйти из кризиса. На этой оптимистической ноте и хотелось бы закончить, в то же время мы как люди думающие не можем не заметить обратной стороны тех процессов, на стимулирование которых направлен этот Закон. Нет, здесь дело не в положениях Закона, а в экономической политике. Несмотря на то, что формулировки Закона № 3354 в окончательной редакции стали звучать как поддержка отрасли, однако в первую очередь стимулируется жилищное строительство, т. е. сектор потребления. А именно чрезмерное потребление, не подкрепленное реальными доходами, и было основной причиной разразившегося мирового экономического кризиса…
