Антикризові заходи в будівництві:
що було, що буде, чим справа закінчиться, чим серце заспокоїться (можливо)*
Борис Бідій, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
Забудовники ще не встигли як слід проаналізувати, в якому законодавчому полі вони працюють у зв’язку з набранням чинності Законом № 509-VI** і тривалим перехідним періодом уведення в дію його норм, як до парламенту було подано один за одним два нові законопроекти, що пропонують антикризові заходи в будівництві. Ознайомимося з ними детальніше.
* З водохресних ворожінь...
** Закон України від 16.09.2008 р. № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Документ набув чинності з 14 жовтня 2008 року — дня його офіційного опублікування, крім окремих пунктів, для яких установлено особливий порядок набуття чинності (через шість місяців та через рік з дня набрання чинності цим Законом, і з 01.01.2010 р.). Коментар до цього Закону читайте в газеті «Будівельна бухгалтерія», другий рекламний номер, 2008, с. 5 — 6, 32 — 35.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Законопроект № 3354 — Закон України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 11.11.2008 р. № 3354.
Законопроект № 3354-1 — проект Закону України «Про антикризові заходи в будівництві житла» від 14.11.2008 р. № 3354-1.
Земельний кодекс — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон про пожежну безпеку — Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.93 р. № 3745-XII.
Закон про архітектурну діяльність — Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.
У загальних рисах…
25 грудня 2008 року депутати Верховної Ради проголосували за прийняття галузевого антикризового
Закону № 3354***, підготовленого Кабінетом Міністрів України. Що ж змусило народних депутатів так поспішати в ситуації, коли ще не було прийнято бюджет на 2009 рік?*** На розгляді Верховної Ради перебувало два законопроекти. Один з антикризових законопроектів — Законопроект № 3354 — було внесено на розгляд Верховної Ради 11 листопада 2008 року. Другий — Законопроект № 3354-1, підготовлений депутатом Лисовим, — унесено на три дні пізніше, 14 листопада 2008 року.
На наш погляд, унесення подібного роду законопроектів не випадкове. Будівельні та девелоперські компанії сьогодні стурбовані не стільки приведенням своєї поточної діяльності до вимог чинного законодавства та опануванням нових можливостей, що з'явилися в ньому, як вирішенням нагальних запитань — де взяти кошти для завершення розпочатих проектів та як працювати в умовах кризи. Водночас навіть найбільші банки, що були активними гравцями в інвестиційному бізнесі, призупинили чи згорнули свої програми кредитування як забудовників, так і громадян — покупців нерухомості.
Звичайно ж, у цій ситуації прийняття галузевого антикризового закону є адекватним заходом на ситуацію в цьому важливому секторі економіки.
Тепер кілька слів про долю законопроектів.
Законопроект № 3354-1, хоча і містив раціональне зерно (він передбачав такі необхідні сьогодні забудовникам заходи щодо завершення будівництва в умовах кризи), при докладному розгляді не витримував жодної критики. Багато які з перелічених у ньому важливих заходів не передбачали механізмів реалізації. Узагалі слід зауважити, що його було написано у стилі декларації, і, очевидно, з відсутністю чіткого розуміння специфіки будівельної діяльності, а також механізмів фінансування будівництва.Не підкріплені конкретними механізмами, декларативні норми
Законопроекту № 3354-1 щодо забудовника просто не могли працювати. Разом з тим Законопроект № 3354-1 пропонував заходи, що містять раціональне зерно, як уже зазначалося. Ці заходи й доповнили Законопроект № 3354 у другому читанні.Отже, прийнятий
Закон № 3354 зазнав істотних змін. Відзначимо його головні особливості.По-перше
, Закон № 3354 — комплексний. Він передбачає внесення змін до низки законодавчих актів, причому переважно прогресивних. На цьому ми ще докладно зупинимося.По-друге
, Закон № 3354 передбачає шляхи подолання кризових явищ у будівельній галузі. Це насамперед пільгове кредитування як забудовників, так і покупців, надання громадянам, які потребують житла, адресної цільової допомоги на його придбання і передача житла в оренду з правом викупу. Крім того, прийнятий Закон передбачає такі заходи, як викуп у забудовників, нездатних за браком коштів продовжувати розпочате будівництво, що споруджувалося за залучені кошти громадян, нереалізованого житла для формування фондів соціального* та службового житла. До речі, ці положення Закону № 3354 дають відповідь на запитання, як і за рахунок чого формуватиметься фонд житла для надання його в довгострокову оренду. Крім цього, передбачається низка заходів, у тому числі й непопулярних, що мають на меті допомогти забудовникам добудувати розпочаті та незавершені об'єкти, але до цього ми ще повернемося.* Соціальним житлом відповідно до Закону № 3354 вважатиметься житло, на будівництво якого буде спрямовано гроші за існуючою програмою підтримки галузі, а не критерії його комфорту.
Визначаються пріоритетні напрямки фінансування будівництва житла на 2009, 2010 роки — насамперед добудовування розпочатих об'єктів, що мають високий ступінь готовності (таких сьогодні чимало), і джерела такого фінансування. Наприклад, у 2009 році в першу чергу мають фінансуватися об'єкти, готовність яких становить 70 %.
Закон № 3354
визначає джерела фінансування передбачених заходів — це гроші державного і муніципальних бюджетів та інвестиції. Він також передбачає узгоджене виконання всіх затверджених галузевих антикризових програм, що в сьогоднішніх умовах браку бюджетних коштів є досить розумним рішенням. Розпоряджатися грошима, що спрямовуються на ці програми, буде єдиний орган, що визначається Законом про державний бюджет на 2009 рік. Умовою фінансування об'єкта будівництва за допомогою зазначених коштів буде обмеження рентабельності будівництва 15 % від суми всіх кошторисних видатків, а також обмеження рентабельності виробництва будівельних матеріалів саме в такому розмірі.По-третє
, Закон № 3354 пропонує такі механізми рефінансування банків, які планується залучити для реалізації програми, що не тільки мають зменшити ризики для комерційних банків, а й забезпечити їх зниження в цілому у фінансовій системі.Згідно із
Законом № 3354 рефінансування уповноважених банків забезпечується Національним банком України (НБУ) шляхом компенсації комерційним банкам різниці між ринковою ставкою та ставкою пільгового кредитування забудовників, що має не перевищувати 2 % від облікової ставки НБУ. На наш погляд, пропоновані заходи створюють умови, за яких участь у програмах кредитування стає для банків привабливою. Так, банки не повинні будуть формувати резерви під видані в межах такої програми іпотечні кредити. Вони отримують додаткові можливості щодо придбання майнових прав на побудоване житло. Крім того, іпотечні кредити, що перейшли до категорії ризикованих, придбаватимуться державою, і, таким чином, з банків зніматимуть тягар неякісної заборгованості. Водночас банкам буде заборонено підвищувати ставку за раніше виданими іпотечними кредитами.Рефінансування банкам відкриває Державна іпотечна установа (ДІУ) — спеціалізована установа, основною метою діяльності якої є саме рефінансування, що вже має певний досвід діяльності, чи НБУ. Передбачаються збільшення капіталізації ДІУ та подальші кроки, спрямовані на розвиток її діяльності, — випуск нею іпотечних облігацій.
По-четверте
, Закон № 3354 має соціальний характер. Формулюється поняття державної підтримки будівництва житла — адресної цільової фінансової допомоги, що надається громадянам у розмірі 30 % від вартості житла, а також надання громадянам права на отримання іпотечного кредиту (плюс 2 % від облікової ставки НБУ). Крім того, передбачається запровадження податкових пільг стосовно доходів громадян, які фінансують будівництво.Відповідно до прийнятого
Закону право на отримання державної підтримки набувають громадяни, визнані такими, які потребують поліпшення їх житлових умов (тобто всі, хто перебувають на квартирному обліку). Щоправда, пільгове кредитування враховуватиме вимоги уповноважених банків до позичальників.Для тих громадян, хто не зможе скористатися своїми правами,
Закон № 3354 передбачає реалізацію такого права громадян, як право на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України. Вказаний Закон пропонує запровадити у практику довгострокову (до 30 років) оренду житла з викупом . Це має послабити соціальну напруженість із житлом для тих людей, дохід яких не дозволяє їм купити житло, а таких, напевно, більшість.Таким чином, згідно із
Законом № 3354 адресну допомогу отримають конкретні люди, які її потребують, причому така допомога буде реальною (держава здійснює перший внесок). Водночас це може бути найслабкішим місцем, через яке загальмується його робота, у разі недостатності бюджетних коштів.
Наслідки для забудовників
Тепер подивимося, як же вплине прийняття
Закону № 3354 на безпосередню діяльність забудовників? Чи полегшить він їм завдання при здійсненні будівництва? Чи стане дешевшим житло?Зупинимося докладно на пропонованих цим
Законом нормах щодо відносин у будівництві та безпосередньо забудовників.Закон № 3354
створює умови для завершення розпочатих проектів у будівництві в умовах кризи. Це такі заходи, як:— відстрочення для забудовників за зобов'язаннями на відрахування обов'язкових платежів до державного та місцевих бюджетів (у тому числі плата за землю, плата на розвиток соціальної інфраструктури), причому до забудовників не застосовуватимуться штрафи у зв'язку з несплатою обов'язкових платежів згідно з податковим законодавством;
— запровадження мораторію на нарахування штрафних санкцій за цивільно-правовими зобов'язаннями забудовників;
— пролонгація договорів оренди землі до завершення будівництва;
— мораторій на повернення коштів за вже повністю оплаченими договорами, за якими здійснювалися інвестиції на інвестування;
— заборона на збільшення ставки за отриманими раніше іпотечними кредитами для фізичних та юридичних осіб.
Це зовсім не повний перелік того, що в ньому пропонується. Потрібно визнати, що прийнятий
Закон пропонує реальні заходи щодо здешевлення житла: передачу земельних ділянок під будівництво житла без проведення аукціону та обмеження орендної плати; звільнення будівництва житла від пайової участі в розвитку соціальної інфраструктури; здешевлення іпотечних кредитів тощо.Наприклад, до норм
Земельного кодексу планується внести зміни і при продажу лота прав на землю і включати туди технічні умови щодо інженерного забезпечення. Це має звільнити забудовника від необхідності їх погоджень. Пропонується виключити зі ст. 27 Закону про пожежну безпеку три відсотки відрахувань при новому будівництві, що породжують стільки дебатів про їх застосування. Усе це, разом з обмеженням норми рентабельності в галузі, має відіграти свою роль.Є в
Законі № 3354 й певні моменти, що спричинюють запитання та сумніви. Наприклад, планується надавати компенсацію забудовнику за побудовані його силами та передані експлуатуючій постачальній організації додаткові мережі (електроенергії, газу) — на перший погляд норма, що несе позитивні зміни, але після обміркування змушує замислитися. Адже хтось за це має заплатити! Зрозуміло, що не комунальні служби, які переживають не найкращі свої часи та не мають вільних грошових коштів. Тоді хто? Найімовірніше, громадяни, яким підвищать комунальні тарифи, тобто житло будуватимуть за рахунок мешканців.Ще один приклад. Пропонується внести зміни до
Закону про архітектурну діяльність у частині зміни діяльності містобудівної ради. Тепер висновок містобудівної ради будуть зобов'язані одержувати лише інвестори, які будують в історичному ареалі чи біля магістралей та площ, при будівництві висотних будівель. У решті випадків потрібно просто керуватися генеральними планами забудови (у розробленні яких брала участь і містобудівна рада).В ідеалі це так і має бути. Інвестор керуватиметься чіткими, однаковими для всіх вимогами. Ось тільки постає запитання: чи добре це в наших умовах, коли відсутні таке бачення розвитку населених пунктів та генеральні плани?
Найпопулярнішим заходом, звичайно ж, потрібно визнати мораторій на повернення коштів інвесторам. Такі заходи перебувають на межі дозволеного державного втручання у справи приватні. Але, найімовірніше, цей негативний момент буде з верхом перекрито заходами, що мають соціальний характер.
На наш погляд, у цілому в нормах Закону № 3354 закладено заходи, що можуть стимулювати галузь і допомогти їй вийти з кризи. На цій оптимістичній ноті і хотілося б закінчити, але ми, як люди мислячі, не можемо не помітити зворотного боку тих процесів, на стимулювання яких спрямовано цей Закон. Ні, тут справа не в положеннях Закону, а в економічній політиці. Незважаючи на те, що формулювання Закону № 3354 в остаточній редакції почали звучати як підтримка галузі, насамперед стимулюється житлове будівництво, тобто сектор споживання. А саме надмірне споживання, не підкріплене реальними доходами, і стало основною причиною світової економічної кризи.
