Льгота-терминатор
Иван Чалый, консультант
Проблема толкования сути положения п.п. 5.1.20 Закона об НДС не нова. Последние года три в кругах специалистов ведется оживленная дискуссия относительно возможности использования этой нормы для льготирования тех или иных проектов в сфере жилищного строительства.
Документы статьи
Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон № 2181
— Закон Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III.
В условиях жесточайшего кризиса этот вопрос неожиданно обострился: многие застройщики, которые сейчас и так еле концы с концами сводят, получили от родной налоговой системы вероломный удар в спину. Орудием удара стал незабвенный
п.п. 5.1.20 Закона об НДС (см. выдержку из этого Закона в информационном блоке ниже. — Примеч. ред.).Согласно норме данного подпункта освобождаются от обложения НДС любые операции с жилстройнедвижимостью, за исключением ее «первой поставки». Подчеркнем, что, вопреки расхожим заблуждениям, льготируется не «вторая» поставка, а
любая поставка жилья, если она не является собственно «первой» в понимании п.п. 5.1.20 Закона об НДС. Это принципиально, так как для юридического анализа важна не нумерация поставок в общечеловеческом понимании (вторая — это та, которая после первой и которая перед третьей), а признание того, удовлетворяет ли какая-то операция признакам «первой» поставки. Иными словами, если в одной схеме под категорию «первой поставки» попадает одновременно несколько операций, то нам придется смириться с тем, что, например, и первая, и вторая, и третья (по счету) поставки будут «первыми».
П.п. 5.1.20 Закона об НДС
п.5.1. освобождаются от обложения операции по:
<...>
5.1.20.
поставки жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки.Для целей этого подпункта
под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается:а)
первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;б)
первая продажа реконструированного либо капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является лицом иным, чем собственник такого объекта на момент вывода его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией либо капитальным ремонтом, или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по такой реконструкции либо капитальному ремонту за счет заказчика.Нормы этого подпункта распространяются также на первую поставку дачных или садовых домиков, а также каких-либо других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству как жилье (жилищный фонд), индивидуальных гаражей либо индивидуальных мест на гаражных стоянках.
<...>
Отечественные эксперты, комментируя наиболее популярные среди украинских девелоперов схемы, разошлись во мнениях.
Если исходить из того, что любая последующая после
выполнения СМР в пользу застройщика поставка уже не будет первой, то продажа квартиры застройщиком покупателю не должна сопровождаться начислением НДС. Особенно если застройщик сначала на себя оформляет право собственности на новые квартиры. Такая позиция содержится в комментариях некоторых специалистов*.* См., например, Д. Михайленко, Б. Бидий. Закладные — новые технологии строительных продаж // «Строительная бухгалтерия», 2008, первый рекламный номер, с. 24 — 25.
А на то, что текст
п.п. 5.1.20 Закона об НДС позволяет идентифицировать как минимум две первые поставки, обращают внимание аудиторы*.* В. Вареня. Первая поставка жилья и начисление НДС // «Дебет-Кредит», 2007, № 37, с. 27.
Экономисты-аналитики, рассматривая жилищно-строительную льготу, делают вывод о том, что «
от обложения НДС освобождены операции с жильем на вторичном рынке»**.** Н. Дзюба. Льгота по НДС при строительстве жилья // «Налоги и бухгалтерский учет», 2006, № 18, с. 47.
ГНАУ в попытках прояснить ситуацию издала пару писем***, содержание которых, в определенных обстоятельствах, позволяет прийти к
диаметрально противоположным выводам. Но мы не стали бы осуждать налоговиков за неясность изложения. Дело не в их толковании, а в низком качестве первоисточника — текста п.п. 5.1.20 Закона об НДС. Определение пресловутой «первой поставки», приведенное в Законе, внятностью, откровенно говоря, не отличается. При желании во многих бизнес-ситуациях его можно использовать как для начисления НДС при передаче новопостроенного жилья инвесторам, так и для льготирования таких операций.*** Письма ГНАУ от 20.01.2006 г. № 994/7/16-1517-26, от 07.07.2006 г. № 12887/7/16-1517-26.
В таких условиях большая часть девелоперов, отдавая предпочтение консервативному подходу, не сочли разумным лезть на рожон и начисляли НДС при оформлении квартир на инвесторов.
Теперь эти бюджето-лояльные налогоплательщики пострадали от своей же налоговой предупредительности и фискальной взвешенности.
После того как продажи «первичного» жилья катастрофически обрушились и поступления
выручки сошли практически на нет, налоговики потеряли заинтересованность в налоговых обязательствах по НДС. Но они не утратили интереса к налоговому кредиту!Поэтому с осени 2008 года привычная антильготная риторика налоговиков резко меняется, и они начинают весьма
либерально трактовать положения п.п. 5.1.20 Закона об НДС, упоминая даже о неких «вторых поставках», которые в Законе даже не упоминаются****. Повсеместно при проверках инспекторы становятся рьяными поборниками НДС-льготирования и требуют исключить весь налоговый кредит по НДС, накопленный застройщиками по незавершенным жилстройпроектам. Если такой НДС отражался в ранее поданных декларациях, его требуют сторнировать, в обмен обещая не начислять НДС при передаче готового жилья покупателям. Но когда появятся те покупатели? А сторнирование налогового кредита, которое должно состояться сейчас, может привести к немедленному появлению обязательств по реальным налоговым платежам. Таким образом, налоговая льгота может уничтожить все живое, что еще осталось в жилищно-строительном сегменте национальной экономики.**** Н. Кирпа. Разъясняют специалисты налоговых органов о «первой поставке жилья» // «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 43.
Многие девелоперы оказываются в
невиданной доселе ситуации, когда они, защищая свои финансовые интересы, вынуждены бороться против налоговой льготы.В общем, какой кризис, такие и проблемы.
Что можно посоветовать тем, кто попал в ловушку украинского налогового законодательства?
Во-первых, можно обратиться к аргументам, которые предъявляют аудиторы*****, и настаивать на
собственной интерпретации передачи жилья инвесторам в качестве «первой поставки».***** В. Вареня. Застройщик строит на продажу: первая поставка жилья // «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 13.
Во-вторых, не следует забывать о гарантиях разрешения «конфликтно-интересных» вопросов, данных всем налогоплательщикам
п.п. 4.4.1 Закона № 2181.
П.п. 4.4.1 Закона № 2181
<...>
4.4. Конфликт интересов и налоговые разъяснения
4.4.1. Конфликт интересов
В случае если норма закона или другого нормативно-правового акта, выданного на основании закона, либо если нормы разных законов или разных нормативно-правовых актов допускают неоднозначную (множественную) трактовку прав и обязанностей плательщиков налогов или контролирующих органов, в результате чего имеется возможность принять решение в пользу как плательщика налогов, так и контролирующего органа, решение принимается в пользу плательщика налогов.
