Пільга-термінатор
Іван Чалий, консультант
Проблема тлумачення сутності положення п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ не нова. Останні три роки серед фахівців точиться жвава дискусія щодо можливості використання цієї норми для пільгування тих чи інших проектів у сфері житлового будівництва.
Документи статті
Закон про ПДВ — Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.
Закон № 2181 — Закон України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III.
В умовах найжорстокішої кризи це питання несподівано набуло неабиякої гостроти: багато забудовників, які сьогодні й так ледь зводять кінці з кінцями, отримали від рідної податкової системи підступний удар у спину. Знаряддям удару став незабутній
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ (див. витяг із цього Закону в інформаційному блоці нижче. — Прим. ред. ).Згідно з нормою цього підпункту звільняються від оподаткування ПДВ будь-які операції з житлобуднерухомістю, за винятком її «першої поставки». Підкреслимо: усупереч поширеним помилкам, пільгується не «друга» поставка, а
будь-яка поставка житла, якщо вона не є власне «першою» в розумінні п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ. Це принципово, оскільки для юридичного аналізу важлива не нумерація поставок у загальнолюдському розумінні (друга — це та, яка після першої та перед третьою), а визнання того, чи задовольняє певна операція ознаки «першої» поставки. Інакше кажучи, якщо в одній схемі під категорію «першої поставки» підпадають одночасно декілька операцій, то нам доведеться змиритися з тим, що, наприклад і перша, і друга, і третя (по черзі) поставки будуть «першими».
П.п. 5.1.20 Закону про ПДВ
п. 5.1. Звільняються від оподаткування операції з:
<...>
«5.1.20.
поставки житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першої поставки.Для цілей цього підпункту
під першою поставкою житла (об'єкта житлового фонду) розуміється:а)
перше передання готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;б)
перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) з такої реконструкції чи капітального ремонту за рахунок замовника.Норми цього підпункту поширюються також на першу поставку дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд), індивідуальних гаражів чи індивідуальних місць на гаражних стоянках.
<...>».
Вітчизняні експерти, коментуючи найпопулярніші серед українських девелоперів схеми, не дійшли одностайної згоди.
Якщо виходити з того, що будь-яка наступна після
виконання БМР на користь забудовника поставка вже не буде першою, то продаж квартири забудовником покупцю не повинен супроводжуватися нарахуванням ПДВ. Особливо якщо забудовник спочатку оформляє на себе право власності на нові квартири. Така позиція міститься в коментарях деяких фахівців*.* Див., наприклад., Д. Михайленко, Б. Бідій. Заставні — нові технології будівельних продажів // «Будівельна бухгалтерія», 2008, перший рекламний номер, с. 24 — 25.
А на те, що текст
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ дозволяє ідентифікувати як мінімум дві перші поставки, звертають увагу аудитори**.** В. Вареня. Перша поставка житла і нарахування ПДВ // «Дебет-Кредит», 2007, № 37, с. 27.
Економісти-аналітики, розглядаючи житлово-будівельну пільгу, доходять висновку, що
«від обкладення ПДВ звільнено операції з житлом на вторинному ринку»***.*** Н. Дзюба. Пільга з ПДВ при будівництві житла // «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 18, с. 47.
ДПАУ в спробах прояснити ситуацію видала пару листів****, зміст яких, за певних обставин, дозволяє дійти
діаметрально протилежних висновків. Але ми б не стали дорікати податківцям за нечіткість викладення. Справа не в їх тлумаченні, а в низькій якості першоджерела — тексту п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ. Визначення горезвісної «першої поставки», наведене в Законі, чіткістю, відверто кажучи, не відзначається. При бажанні в багатьох бізнес-ситуаціях його можна використовувати як для нарахування ПДВ при передачі новозбудованого житла інвесторам, так і для пільгування таких операцій.**** Листи ДПАУ від 20.01.2006 р. № 994/7/16-1517-26, від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26.
За таких умов більша частина девелоперів, віддаючи перевагу консервативному підходу, не визнали за доцільне ризикувати і нараховували ПДВ при оформленні квартир на інвесторів.
Тепер ці бюджетолояльні платники податків постраждали від своєї ж податкової запобігливості та фіскальної зваженості.
Після того, як продажі «первинного» житла катастрофічно обвалилися і надходження
виручки зійшли практично нанівець, податківці втратили зацікавленість у податкових зобов'язаннях з ПДВ. Але вони не втратили інтересу до податкового кредиту!Тому з осені 2008 року звична антипільгова риторика податківців різко змінюється, і вони починають дуже
ліберально трактувати положення п.п. 5.1.20 ПДВ, згадуючи навіть про якісь «другі поставки», які в Законі навіть не згадуються*. Повсюдно при перевірках інспектори стають завзятими поборниками ПДВ-пільгування та закликають виключити весь податковий кредит з ПДВ, накопичений забудовниками за незавершеними житлобудпроектами. Якщо такий ПДВ відображався в раніше поданих деклараціях, його вимагають сторнувати, натомість обіцяючи не нараховувати ПДВ при передачі готового житла покупцям. Але коли ще з'являться ті покупці? А сторнування податкового кредиту, яке має відбутися сьогодні, може призвести до негайної появи зобов'язань за реальними податковими платежами. Отже, податкова пільга може знищити все живе, що ще залишилося в житлово-будівельному сегменті національної економіки.* Н. Кирпа. Роз’яснюють фахівці податкових органів про «першу поставку житла» // «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 43.
Багато хто з девелоперів опиняються в
небаченій досі ситуації, коли вони, захищаючи свої фінансові інтереси, змушені боротися проти податкової пільги.Загалом, яка криза, такі й проблеми.
Що можна порадити тим, хто потрапив у пастку українського податкового законодавства?
По-перше, можна звернутися до аргументів, що їх висувають аудитори*, та наполягати на
власній інтерпретації передачі житла інвесторам як «першої поставки».* В. Вареня. Забудовник будує на продаж: перша поставка житла. // «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 13.
По-друге, не слід забувати про гарантії вирішення «конфліктно-цікавих» питань, надані всім платникам податків
п.п. 4.4.1 Закону № 2181.
П.п. 4.4.1 Закону № 2181
«<...>
4.4. Конфлікт інтересів та податкові роз'яснення
4.4.1. Конфлікт інтересів.
У разі коли норма закону чи іншого нормативно-правового акта, виданого на підставі закону, або коли норми різних законів чи різних нормативно-правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав та обов'язків платників податків або контролюючих органів, внаслідок чого є можливість прийняти рішення на користь як платника податків, так і контролюючого органу, рішення приймається на користь платника податків.
<...>».
