Стоимость строительства: терминологические ребусы
Григорий Козаков, аудитор
С такой на первый взгляд незамысловатой категорией, как «стоимость строительства», представители экономического блока менеджмента строительных компаний сталкиваются довольно часто. Однако это не обеспечило указанный термин четкой и внятной смысловой нагрузкой. О том, что под ним понимает законодатель, читайте в данной публикации.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 978
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон № 509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон о планировании и застройке территории
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.
Сущностные разночтения при толковании понятия «стоимость строительства» иногда могут весьма серьезно повлиять на строительный бизнес.
Например,
ст. 18 Закона № 978 среди рисков, наступление которых грозит застройщику чрезвычайными санкциями, назван «рост стоимости строительства более чем на 20 процентов».По свидетельству специалистов, «в условиях кризиса ФФС продемонстрировал свой уникальный рейдерский потенциал».*
В качестве повода для выпихивания застройщика из проекта рейдеры иногда используют именно этот фактор риска.
Таким образом, принципиальным становится вопрос адекватной интерпретации термина «стоимость строительства».
Обычно у каждого объекта строительства имеется как минимум три стоимостные ипостаси:
— сметная (плановая, бюджетная) стоимость;
— себестоимость (фактическая сумма затрат на возведение объекта);
— стоимость реализации (продажная цена объекта).
Вряд ли законодатель, конструируя систему ФФС-финансирования, стремился установить наказание за превышение плановых показателей. Ведь
Закон № 978 направлен, прежде всего, на регулирование отношений контрагентов в процессе строительства жилья, а сметная стоимость непосредственно не влияет на эти взаимоотношения. Плановая стоимость строительства — внутреннее дело застройщика. Это индикатор сугубо управленческого свойства. Он предназначен для внутреннего контроллинга и носит виртуальный характер.Те же соображения в основном можно отнести и к такой разновидности стоимости, как себестоимость.
Что происходит, если себестоимость строительства растет?
Закономерным результатом увеличения затрат является снижение рентабельности проекта
для застройщика. Прямого влияния на взаимоотношения участников ФФС-схемы это не оказывает. Впрочем, косвенное воздействие на ценовые показатели может проявиться. И такое воздействие затрагивает финансовое состояние доверителей ФФС. В таком случае государству, которое позиционирует себя в первую очередь как защитника интересов учредителей ФФС, логичней было бы ограничить рост именно ценовых характеристик. Иными словами, вполне органичным выглядело бы стремление законодателя к наказанию застройщика за сверхнормативное превышение цены контракта, заключенного им с управляющим ФФС. А эта цена фактически является совокупной стоимостью «измерительных единиц объектов инвестирования».Но эти аргументы, очевидно, не убеждают сторонников версии, согласно которой под «стоимостью строительства» понимается именно себестоимость:
«Стоимость строительства — это не что иное, как себестоимость, а не продажная цена, как многие думают. То есть закон не пытается ограничить Вашу норму прибыли, ограничения касаются себестоимости строительства»
**.* Н. Доценко-Белоус. Финансирование строительства-2008: стремительный взлет и.../ «Бухгалтерия». — 2008. — № 51-52/1, с. 80.
** Д. Кравченко. Договорные отношения в ФФС // «Строительная деятельность», 2008, № 4, с. 24.
Точку в спорах юристов призваны поставить изменения, которые планируется внести в
Закон № 978: корректировки затрагивают и определение «общей стоимости строительства» через текущие цены измерительных единиц*. Такие действия законодателя свидетельствуют о том, что под стоимостью строительства в Законе № 978 подразумевается цена реализации объекта.* Г. Козаков. Финансирование строительства: возможно ужесточение // «Строительная бухгалтерия», 2008, № 2, с. 40.
Однако, боимся, что далеко не во всех сферах возобладает такой подход.
Скажем, среди изменений, внесенных в строительное законодательство осенью 2008 года
Законом № 509, были и корректировки к Закону о планировании и застройке территории, которые реализовались через появление новой статьи 271, где регламентирован порядок уплаты паевых взносов в создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта.Сумма этого взноса рассчитывалась исходя из «общей
стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроения».Чтобы понять, в каком контексте применяется в данном случае указанный термин, нужно принять во внимание процедуру расчета суммы самих взносов.
Паевой инфраструктурный взнос определяется компетентными органами на этапе
планирования строительства. Поэтому об адекватном определении себестоимости и продажной цены объекта в этом момент говорить не приходится.Остается использовать только плановые цифры, воплощенные в сметных показателях.
Таким образом, совершенно закономерны последние изменения в
Закон о планировании и застройке территории относительно того, что под «стоимостью строительства» понимается именно сметная стоимость объекта.Кстати, та же,
сметная, ипостась стоимости реализована и в облигационном сегменте жилищного строительства.В
письме ГКЦБФР от 03.11.2008 г. № 11/02/ 20376 (содержание данного письма см на с. 4 настоящего номера газеты «Строительная бухгалтерия». — Примеч. ред.) отмечается, что «общая номинальная сумма эмиссии целевых облигаций, выполнение обязательств по которым предусматривается объектами жилищного строительства, для финансирования строительства которых привлекаются средства от физических и юридических лиц через размещение облигаций, не может превышать стоимость строительства объекта, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документации».Таким образом, при регистрации выпуска целевых облигаций чиновники, определяя стоимость строительства, ориентируются на
сметные данные, обычно являющиеся частью утвержденного проекта.Этот подход может быть оправдан с той точки зрения, что на этапе эмиссии еще отсутствуют какие-либо иные стоимостные характеристики объекта.
Вместе с тем нельзя назвать обоснованным механизм использования сметных показателей чиновниками ГКЦБФР: при контроле общего номинала они почему-то ориентируются не на общую сметную стоимость строительства, а лишь на данные о плановых затратах.
Нам непонятно, почему плановая прибыль не может быть включена в номинал облигации.
Этот неоправданно рестрикционный механизм заставляет всех эмитентов целевых облигаций реализовывать свою прибыль лишь посредством получения облигационных премий.
