Вартість будівництва: термінологічні ребуси
Григорій Козаков, аудитор
З такою на перший погляд нехитрою категорією, як «вартість будівництва», представники економічного блоку менеджменту будівельних компаній стикаються досить часто. Однак це не привело до того, що зазначений термін набув чіткого та виразного змістового навантаження. Про те, що під ним розуміє законодавець, читайте в цій публікації.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 978 — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
Закон № 509 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.
Закон про планування та забудову території — Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.
Сутнісні розбіжності при тлумаченні поняття «вартість будівництва» іноді можуть дуже серйозно вплинути на будівельний бізнес.
Наприклад, у
ст. 18 Закону № 978 серед ризиків, настання яких загрожує забудовнику надзвичайними санкціями, названо «зростання вартості будівництва більше ніж на 20 відсотків».За свідченнями фахівців, «в условиях кризиса ФФС продемонстрировал свой уникальный рейдерский потенциал»*.
* Доценко-Белоус Н. Финансирование строительства-2008: стремительный взлет и... // «Бухгалтерия», 2008, № 51 — 52/1, с. 80.
Як привід для того, щоб викинути забудовника з проекту, рейдери іноді використовують саме цей фактор ризику.
Таким чином, принциповим стає питання адекватної інтерпретації терміна «вартість будівництва».
Звичайно у кожного об’єкта будівництва є як мінімум три вартісні іпостасі:
— кошторисна (планова, бюджетна) вартість;
— собівартість (фактична сума витрат на спорудження об’єкта);
— вартість реалізації (продажна ціна об’єкта).
Навряд чи законодавець, конструюючи систему ФФБ-фінансування, прагнув установити покарання за перевищення планових показників. Адже
Закон № 978 спрямовано насамперед на регулювання відносин контрагентів у процесі будівництва житла, а кошторисна вартість безпосередньо не впливає на ці взаємовідносини. Планова вартість будівництва — внутрішня справа забудовника. Це індикатор суто управлінської властивості. Він призначений для внутрішнього контролінгу та має віртуальний характер.Ті самі міркування можна певною мірою віднести й до такого різновиду вартості, як собівартість.
Що відбувається, якщо собівартість будівництва зростає?
Закономірним результатом збільшення витрат є зниження рентабельності проекту
для забудовника. Прямого впливу на взаємовідносини учасників ФФБ-схеми це не має. Утім, непрямий вплив на цінові показники може проявитися. І такий вплив зачіпає фінансовий стан довірителів ФФБ. У такому разі державі, яка позиціонує себе насамперед як захисник інтересів засновників ФФБ, логічніше було б обмежити зростання саме цінових характеристик. Інакше кажучи, цілком органічним виглядало б прагнення законодавця до покарання забудовника за наднормативне перевищення ціни контракту, укладеного ним з управителем ФФБ. А ця ціна фактично є сукупною вартістю «вимірювальних одиниць об’єктів інвестування».Але ці аргументи, очевидно, не переконують прихильників версії, згідно з якою під «вартістю будівництва» розуміється саме собівартість:
«Стоимость строительства — это не что иное как себестоимость, а не продажная цена, как многие думают. То есть закон не пытается ограничить Вашу норму прибыли, ограничения касаются себестоимости строительства»
*.* Д. Кравченко. Договорные отношения в ФФС // «Строительная деятельность», 2008, № 4, с. 24.
Крапку у спорах юристів мають на меті поставити зміни, які планується внести до
Закону № 978: коригування стосуються і визначення «загальної вартості будівництва» через поточні ціни вимірювальних одиниць**. Такі дії законодавця свідчать про те, що під вартістю будівництва в Законі № 978 мається на увазі ціна реалізації об’єкта.** Г. Козаков. Фінансування будівництва: можливе ужорсточення // «Будівельна бухгалтерія», 2008, № 2, с. 40.
Однак, мабуть, не в усіх сферах запанує такий підхід.
Скажімо, серед змін, унесених до будівельного законодавства восени 2008 року
Законом № 509, були й коригування до Закону про планування та забудову території, що реалізувалися через появу нової статті 271, де було регламентовано порядок сплати пайових внесків у створення та розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.Сума цього внеску розраховувалася виходячи із «загальної
вартості будівництва (реконструкції) об’єкта містобудування».Щоб зрозуміти, в якому контексті застосовується в цьому випадку зазначений термін, потрібно взяти до уваги процедуру розрахунку суми самих внесків.
Пайовий інфраструктурний внесок визначається компетентними органами на етапі
планування будівництва. Тому про адекватне визначення собівартості та продажної ціни об’єкта в цьому плані говорити не доводиться.Залишається використовувати лише планові цифри, утілені в кошторисних показниках.
Таким чином, цілком закономірними є останні зміни до
Закону про планування та забудову території стосовно того, що під «вартістю будівництва» розуміється саме кошторисна вартість об’єкта.До речі, ту саму,
кошторисну, іпостась вартості реалізовано і в облігаційному сегменті житлового будівництва.У
листі ДКЦПФР від 03.11.2008 р. № 11/02/ 20376 (зміст листа див. на с. 4 цього номера газети «Будівельна бухгалтерія». — Прим. ред.) зазначається, що «загальна номінальна сума емісії цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, не може перевищувати вартість будівництва об’єкта, яким забезпечується виконання зобов’язань за цільовими облігаціями, за затвердженою проектною документацією».Таким чином, при реєстрації випуску цільових облігацій урядовці, визначаючи вартість будівництва, орієнтуються на
кошторисні дані, що зазвичай є частиною затвердженого проекту.Цей підхід може бути виправданим з тієї точки зору, що на етапі емісії ще відсутні будь-які інші вартісні характеристики об’єкта.
Разом з тим не можна назвати обґрунтованим механізм використання кошторисних показників урядовцями ДКЦПФР: при контролюванні загального номіналу вони чомусь орієнтуються не на загальну кошторисну вартість будівництва, а лише на дані про планові витрати.
Нам не зрозуміло, чому плановий прибуток не може бути включено до номіналу облігації.
Цей невиправдано рестрикційний механізм змушує всіх емітентів цільових облігацій реалізовувати свій прибуток лише за допомогою отримання облігаційних премій.
