Нежилое жилье:суд да дело
Григорий Козаков, аудитор
Как определить принадлежность нежилых помещений, расположенных в жилых сооружениях? Ответ на этот вопрос открывает путь к определению владельца таких объектов, а следовательно, и к распоряжению ими. Это означает, что проблема отражает не только определенные юридические казусы, но и обусловливает направление в ту или другую сторону значительных денежных потоков. Ведь речь идет обычно о таких лакомых кусочках, как мансарды, подвалы и чердаки, нередко заключающие в себе серьезный потенциал коммерческого использования
.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Гражданский кодекс
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 35-IV.Закон об объединении совладельцев многоквартирного дома
— Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.Закон об аренде государственного и коммунального имущества
— Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.Закон о приватизации государственного жилищного фонда
— Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-XII.
Статус нежилых помещений, находящихся в жилых домах, был определен на самом высоком уровне. Решением Конституционного Суда от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004 по делу № 1-2/2004 было выяснено следующее:
«
1.1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществлении дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него».Нужно признать, что такое решение было крайне негативно воспринято органами местного самоуправления: исполкомы давно привыкли сдавать в аренду или продавать подвалы и чердаки жилых домов, квартиры в которых были приватизированы жильцами. После этого вердикта стало ясно, что никто, кроме самих совладельцев, не имеет права распоряжаться так называемыми вспомогательными помещениями.
Заметим, что решение Конституционного Суда касается именно
приватизированных объектов. Однако многие из юристов считают, что по аналогии можно считать, что и в новостройках, квартиры которых покупались инвесторами у застройщиков, соответствующие помещения также автоматически становятся совместной собственностью владельцев помещений.Аналогия убедительно основывается на том, что по своему экономическому содержанию приватизация является лишь одной из разновидностей обычной купли-продажи. Действительно, в советско-социалистическое время государство выступало
реальным заказчиком строительно-монтажных работ по сооружению жилья, и строительство финансировалось из госбюджета. Следовательно, владельцем жилья было именно государство. Впоследствии государство решило продать жильцам это жилье. Продажу госимущества обычно называют приватизацией. Правда, приватизация жилья в стране была не совсем традиционной. Расчеты по продаже государственного жилья были не денежными и проводились по специальному законодательству. Впрочем, это суть операции не меняет: приватизация была и остается продажей госимущества в частную собственность.Таким образом, Конституционный Суд фактически установил норму, что
продажа отдельного помещения в жилом доме гарантирует автоматическое приобретение владельцем квартиры в общую собственность нежилых помещений этого дома.Однако не всегда такой тезис воспринимается юристами как догма.
Относительно недвижимости, возведенной по инвестиционным договорам, специалисты замечают следующее:
«
Если же в инвестиционном договоре установлено положение о том, что по окончании строительства объект будет принадлежать нескольким субъектам на праве частной собственности, установление другого режима, в том числе режима общей долевой собственности, резюмировать нельзя»*.* Л. Журбелюк. Право общей долевой собственности и инвестдоговор: тест на совместимость // «Юридическая практика», 2008, № 15, с. 16.
Правоведы акцентируют внимание на том, что выводы, изложенные в решении Конституционного Суда, не подлежат «расширенному толкованию», а «
при передаче квартир в собственность покупателей (в новых домах) собственность общих и вспомогательных помещений определяется договором между застройщиком и покупателем (покупателями)»**.** В. Левков, О. Петренко. Подвальные помещения жилых домов: права пользования и распоряжения // «Строительная бухгалтерия», 2008, первый рекламный номер, с. 34.
Поскольку во многих случаях определение собственности на такие помещения связано с возможностью извлекать из них прямую экономическую выгоду (выручка от продажи, аренды и т. п.), соответствующие вопросы часто решаются в судебном порядке.
Следует сразу предупредить, что судебная практика здесь самая разнообразная. Тот факт, что судьи не руководствуются единой логикой и универсальным инструментарием в решении дел, лишь подтверждает, что анализируемая проблема так и не получила четкого законодательного решения.
Приведем несколько примеров.
1.
В Николаеве ОСМД*** «А», созданное владельцами квартир, судилось с застройщиком «Б», оформившим на свое имя право собственности на подвал новостройки.*** ОСМД — объединение совладельцев многоквартирного дома.
Суд отказал истцу, сославшись на то, что решение БТИ об оформлении права собственности на подвал не могло задевать интересы ОСМД «А», поскольку на момент вынесения этого решения истец (ОСМД «А») еще не получил гражданскую дееспособность****.
**** М. Луцкий. О праве жильцов на нежилой фонд // «Юридическая практика», 2008, № 5, с. 14.
В результате подвал остался в собственности застройщика «Б», привлекавшего средства на строительство от будущих владельцев квартир по
договорам паевого участия.2.
Постановление Львовского апелляционного хозяйственного суда по делу № 19/254 от 19.03.2008 г. зафиксировало конфликт между ОСМД «В» и Львовским горсоветом по признанию первоочередного права пользования на нежилое помещение, расположенное в доме, который ОСМД «В» взяло на свой баланс.Ответчик указывал, что «
спорное помещение относится к нежилому и не выполняет функции вспомогательных помещений и не отвечает за обеспечение надлежащего функционирования жилищного комплекса, а потому такое помещение является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, порядок предоставления в аренду и отчуждения которого проводится на основании общих правовых норм, регулирующих порядок предоставления нежилых помещений в аренду и отчуждения имущества территориальной громады».Суд, указав, что спорное помещение на баланс ОСМД «В» не передавалось (акт передачи дома в соответствующей части признан недействительным), и сославшись на
Закон о местном самоуправлении, размежевал право собственности и балансодержания:«
указанные нормы устанавливают право именно владельца помещения в многоквартирном доме, которым в данном случае является Львовский городской совет, на передачу объекта в аренду, а истец по делу таким владельцем не является, поскольку является лишь балансодержателем».Жалобу ОСМД «В» оставили без удовлетворения, и горсовет, по-видимому, до сих пор продолжает сдавать в аренду нежилое помещение дома, квартиры в котором находятся в частной собственности жителей, создавших ОСМД «В».
3
. Киевский апелляционный хозяйственный суд в постановлении от 19.12.2007 г. № 30/279 отразил спор между ОСМД «С» (истец) и Шевченковским райсоветом столицы по признанию недействительным договора аренды мансарды дома, где райсовет выступал арендодателем.В постановлении речь идет о следующем:
«
Истец считает, что спорный Договор является недействительным, поскольку <...> все вспомогательные помещения, в том числе и мансарда <...> принадлежат на праве общей совместной собственности владельцам квартир дома».Суд пришел к выводу, что «
мансарда <...> принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам квартир указанного дома», и удовлетворил жалобу ОСМД «С».4.
Хозяйственный суд Львовской области в решении от 18.03.2008 г. привел заключение по делу № 31/262, которое отразило суд между ОСМД «Д» и Львовским горсоветом, предоставившем по договору о бесплатном пользовании спорное помещение фирме «Е».ОСМД «Д» в качестве истца утверждало, что «
после приватизации всех квартир совладельцы дома <...> получили право общей собственности и на вспомогательные помещения, в том числе и на спорное помещение площадью 87,3 кв. м, а после создания ОСМД «Д» и передачи ему на баланс вспомогательных помещений истец является владельцем спорного помещения, которое использует ответчик-1».Ответчик оправдывался тем, что «
спорное помещение не является вспомогательным, поскольку не относится к жилому фонду и не предназначено для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Ответчик указывает, что спорные подвальные помещения используются им для производственных и офисных нужд с 1989 года, а по состоянию на время слушания дела в суде ответчик-1 пользуется помещениями согласно договору <...>, потому согласно ст. 28 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» ему, как арендатору, обеспечивается защита его права на имущество, полученное им по договору аренды, наравне с защитой, установленной законодательством относительно защиты права собственности».Рассмотрев дело и проанализировав вышеупомянутое решение Конституционного Суда,
Закон о приватизации государственного жилищного фонда и Закон об объединениях совладельцев многоквартирного дома, суд указал следующее:«
Проанализировав вышеуказанные нормы законодательства и доводы истца, суд пришел к выводу, что действия ответчиков не нарушают права и охраняемые законом интересы истца, поскольку объединение совладельцев многоквартирного дома не является субъектом права собственности на вспомогательные помещения, которыми, как утверждает истец, являются спорные помещения <...> Такими субъектами права общей собственности на вспомогательные помещения согласно нормам действующего законодательства являются владельцы квартир (совладельцы) многоквартирного дома».В результате такого «анализа» Львовский суд полностью отказал ОСМД «Д» в иске.
Как видим, заключение Конституционного Суда и права ОСМД «Д» могут толковаться судьями как угодно (!). И даже создание ОСМД не всегда гарантирует владельцам квартир эффективную защиту их прав.
Что касается толкования законодательства, то весьма симптоматичным является случай со спором между Обществом индивидуальных застройщиков «Х» и ЗАО «У». Это будет наш пример номер пять, и просим обратить внимание, что здесь речь идет не о многоквартирной застройке!
5.
Спор между Обществом «Х» и ЗАО «У» возник из-за того, что ЗАО «У», как генеральный подрядчик, при сооружении коттеджного городка не передало отдельные инженерные коммуникации городка на баланс Обществу «Х», основанному владельцами коттеджей.Киевский апелляционный хозяйственный суд в постановлении по делу от 05.12.2007 г. № 2/251 изложил следующее:
«
В соответствии со статьей 385 ГК Украины владельцам жилых домов, наряду с владельцами квартир многоквартирного дома, предоставляется право создавать объединения для обеспечения эксплуатации домов, пользования общим имуществом. В соответствии с частью 2 данной статьи объединение владельцев квартир, жилых домов является юридическим лицом, которое создается и действует в соответствии с уставом и законом.Для реализации указанной нормы Гражданского кодекса был принят Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». В преамбуле этого Закона указано, что данный Закон определяет правовые и организационные принципы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений владельцев жилых и нежилых помещений
многоквартирного дома, защиты их прав и исполнения обязанностей по совместному содержанию многоквартирного дома.Таким образом данный Закон регулирует правовые отношения
совладельцев многоквартирного дома. Однако учитывая то, что правовые отношения владельцев жилых домов по созданию объединений являются полностью аналогичными, а часть первая статьи 385 ГК Украины прямо предусматривает, что владельцы жилых домов могут создавать такое же объединение, как и владельцы квартир многоквартирного дома, коллегия приходит к выводу, что к спорным правовым отношениям можно применить аналогию закона».В результате применения указанной
аналогии Общество индивидуальных застройщиков было де-факто приравнено к ОСМД и получило на свой баланс все спорные объекты.
Подытожим
Читатели могут убедиться, что в настоящее время не существует устоявшейся судебной практики по определению принадлежности нежилых помещений в жилых домах. Для застройщиков это означает, что потенциально спорные вопросы следует решать заранее. И если, например, застройщик планирует самостоятельно воспользоваться каким-либо нежилым помещением возведенного объекта, то ему следует позаботиться о том, чтобы:
— данное помещение затруднительно было определить как собственно вспомогательное;
— в договоре с инвесторами (покупателями, пайщиками и т. п.) было указано, что соответствующее помещение не переходит в их общую собственность;
— компетентные госорганы дали предварительное согласие на регистрацию прав собственности на такое помещение.
Если застройщик не позаботится о таких вещах, его действия по использованию данных помещений могут быть эффективно обжалованы в судебном порядке.
