Нежитлове житло: суд та діло
Григорій Козаков, аудитор
Як визначити належність нежитлових приміщень, які розташовані в житлових спорудах? Відповідь на це запитання відкриває шлях до визначення власника таких об’єктів, а відтак, і до розпорядження ними. Це означає, що проблема відображає не тільки певні юридичні негаразди, але й обумовлює спрямування в той чи іший бік значних грошових потоків. Адже йдеться зазвичай про такі ласі шматочки, як мансарди, підвали та горища, що нерідко містять в собі серйозний потенціал комерційного використання.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Цивільний кодекс
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 35-IV.Закон про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
— Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.Закон про оренду державного та комунального майна
— Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.Закон про приватизацію державного житлового фонду
— Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII.
Визначення статусу нежитлових приміщень, що знаходяться в житлових будинках, було надано на найвищому рівні. Рішенням Конституційного Суду від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 у справі № 1-2/2004 було з’ясовано таке:
«1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».
Треба визнати, що таке рішення було вкрай негативно сприйняте органами місцевого самоврядування: виконкоми давно звикли здавати в оренду або продавати підвали та горища житлових будинків, квартири в яких були приватизовані мешканцями. Після цього вердикту стало зрозумілим, що ніхто, крім самих співвласників, не має права розпоряджатися так званими «допоміжними» приміщеннями.
Зауважимо, що рішення Конституційного суду стосується саме приватизованих об’єктів. Проте багато хто з юристів вважає, що за аналогією можна вважати, що і в новобудовах, квартири в яких купувалися інвесторами в забудовників, відповідні приміщення також автоматично стають співвласністю власників помешкань.
Аналогія переконливо ґрунтується на тому, що за своїм економічним змістом приватизація є лише одним з різновидів звичайнї купівлі-продажу. Дійсно, за радянсько-соціалістичних часів держава виступала реальним замовником будівельно-монтажних робіт зі спорудження житла і будівництво фінансувалося з держбюджету. Отже, власником житла була саме держава. Згодом держава вирішила продати це житло мешканцям. Продаж держмайна зазвичай називають приватизацією. Щоправда, приватизація житла в країні була дещо нетрадиційною. Розрахунки за продажем державного житла були не грошовими і проводилися за спеціальним законодавством. Утім, це суті операції не змінює: приватизація була і залишається продажем держмайна в приватну власність.
Таким чином, Конституційний Суд фактично встановив норму, що продаж окремого помешкання в житловому будинку гарантує автоматичне набуття власником квартири у співвласність нежитлових приміщень цього будинку.
Однак не завжди така теза сприймається правниками як догма.
Скажімо, щодо нерухомості, яка зведена за інвестиційними договорами, фахівці зауважують наступне:
«Если же в инвестиционном договоре установлено положение о том, что по окончании строительства объект будет принадлежать нескольким субъектам на праве частной собственности, установление другого режима, в том числе режима общей долевой собственности, резюмировать нельзя»*.
* Л. Журбелюк. Право общей долевой собственности и инвестдоговор: тест на совместимость // «Юридическая практика», 2008, № 15, с.16.
Правознавці наголошують на тому, що висновки, викладені в рішенні Конституційного Суду, не підлягають «розширеному тлумаченню», а «при передаче квартир в собственность покупателей (в новых домах) собственность общих и вспомогательных помещений определяется договором между застройщиком и покупателем (покупателями)»**.
** В. Левков, О. Петренко. Подвальные помещения жилых домов: права пользования и распоряжения // «Строительная бухгалтерия», 2008, первый рекламный номер, с. 34.
Оскільки в багатьох випадках визначення власності на такі приміщення пов’язане з можливістю отримувати від них пряму економічну вигоду (виручка від продажу, оренди тощо), відповідні питання часто вирішуються у судовому порядку.
Слід відразу попередити читачів, що судова практика тут найрізноманітніша. Той факт, що судді не керуються єдиною логікою та універсальним інструментарієм у вирішенні справ, лише підтверджує, що аналізована проблема так і не набула чіткого законодавчого розв’язання.
Наведемо кілька прикладів.
1.
У Миколаєві ОСББ*** «А», яке було створене власниками квартир, позивалося до забудовника«Б», який оформив на своє ім’я право власності на підвал новобудови.*** ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Суд відмовив позивачу, пославшись на те, що рішення БТІ про оформлення права власності на підвал не могло зачіпати інтереси ОСББ «А», оскільки на момент винесення цього рішення позивач (ОСББ «А») ще не отримав цивільної правоздатності****.
**** М. Луцкий. О праве жильцов на нежилой фонд // «Юридическая практика», 2008, № 5, с. 14.
У результаті підвал залишився у власності забудовника «Б», який залучав кошти на будівництво від майбутніх власників квартир за
договорами пайової участі.2.
Постанова Львівського апеляційного господарського суду у справі № 19/254 від 19.03.2008 р. зафіксувала конфлікт між ОСББ «В» та Львівською міськрадою щодо визнання першочергового права користування на нежитлове приміщення, що розташоване в будинку, який ОСББ «В» узяло на свій баланс.Відповідач зазначав, що «
спірне приміщення відноситься до нежитлового і не виконує функцій допоміжних приміщень та не відповідає за забезпечення належного функціонування житлового комплексу, а тому таке приміщення є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, порядок надання в оренду та відчуження якого проводиться на підставі загальних правових норм, що регулюють порядок надання нежитлових приміщень в оренду та відчуження майна територіальної громади».Суд, зазначивши, що спірне приміщення на баланс ОСББ «В» не передавалося (акт передачі будинку у відповідній частині визнано недійсним), та пославшись на
Закон про місцеве самоврядування, розмежував право власності та балансоутримання:«
вказані норми встановлюють право саме власника приміщення в багатоквартирному будинку, яким в даному випадку є Львівська міська рада, на передачу об'єкта в оренду, а позивач у справі таким власником не є, оскільки є лише балансоутримувачем ».Скаргу ОСББ «В» залишили без задоволення, і міськрада, мабуть, досі продовжує здавати в оренду нежитлове приміщення будинку, квартири в якому знаходяться в приватній власності мешканців, що утворили ОСББ «В».
3
. Київський апеляційний господарський суд в постанові від 19.12.2007 р. № 30/279 відобразив суперечку між ОСББ «С» (позивач) та Шевченківською райрадою столиці щодо визнання недійсним договору оренди мансарди будинку, де райрада виступала орендодавцем.У постанові йдеться про таке:
«
Позивач вважає, що спірний Договір є недійсним, оскільки <...> всі допоміжні приміщення, в тому числі і мансарда <...> належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир будинку.»Суд дійшов висновку, що «
мансарда <...> належить на праві спільної часткової власності власникам квартир зазначеного будинку», і задовільнив скаргу ОСББ «С».4.
Господарський суд Львівської області в рішенні від 18.03.2008 р. надав висновки щодо справи № 31/262, в якій віддзеркалено суд між ОСББ «Д» та Львівською міськрадою, яка за договором про безоплатне користування надала спірне приміщення фірмі «Е».ОСББ «Д» як позивач стверджував, що «
після приватизації усіх квартир співвласники будинку <...> набули права спільної власності і на допоміжні приміщення, в тому числі й на спірне приміщення площею 87,3 кв. м, а після створення ОСББ «<...>» та передачі йому на баланс допоміжних приміщень позивач є власником спірного приміщення, яке використовує відповідач-1».Відповідач виправдовувався тим, що «
спірне приміщення не є допоміжним, оскільки не відноситься до житлового фонду та не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Відповідач зазначає, що спірні підвальні приміщення використовуються ним для виробничих і офісних потреб із 1989 р., а станом на час слухання справи в суді відповідач-1 користується приміщеннями згідно договору <...>, тому згідно ст. 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» йому, як орендарю, забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності».Розглянувши справу, та проаналізувавши вищезазначене рішення Конституційного Суду,
Закон про приватизацію державного житлового фонду і Закон про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку суд зазначив таке:«
Проаналізувавши вказані вище норми законодавства та доводи позивача, суд дійшов висновку, що дії відповідачів не порушують прав та охоронюваних законом інтересів позивача, оскільки об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не є суб’єктом права власності на допоміжні приміщення, якими, як стверджує позивач, є спірні приміщення <...> Такими суб’єктами права спільної власності на допоміжні приміщення згідно норм чинного законодавства є власники квартир (співвласники) багатоквартирного будинку.»У результаті такого «аналізу» Львівський суд повністю відмовив ОСББ «Д» у позові.
Як бачимо, висновки Конституційного суду та права ОСББ «Д» можуть тлумачитися суддями як завгодно (!). І навіть створення ОСББ «Д» не завжди гарантує власникам квартир ефективний захист їхніх прав.
Що стосується тлумачення законодавства, то вельми симптоматичним є випадок із суперечкою між Товариством індивідуальних забудовників «Х» та ЗАТ «У». Це буде наш приклад номер п’ять, і просимо звернути увагу, що йдеться тут не про багатоквартирну забудову!
5.
Суперечка між Товариством «Х» та ЗАТ «У» точилася через те, що ЗАТ «У», як генеральний підрядник у спорудженні котеджного містечка, не передало окремі інженерні комунікації містечка на баланс Товариству «Х», яке було засноване власниками котеджів.Київський апеляційний господарський суд у Постанові за справою від 05.12.2007 р. № 2/251 виклав таке:
«
Відповідно до статті 385 ЦК України власникам житлових будинків, поряд із власниками квартир багатоквартирного будинку, надається право створювати об’єднання для забезпечення експлуатації будинків, користування спільним майном. Відповідно до частини 2 цієї статті, об’єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.Для реалізації зазначеної норми Цивільного Кодексу було прийнято Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». В преамбулі цього Закону зазначено, що цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень
багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.Таким чином, цей Закон регулює правові відносини
співвласників багатоквартирного будинку. Однак враховуючи те, що правові відносини власників житлових будинків щодо створення об’єднань є повністю аналогічними, а частина перша статті 385 ЦК України прямо передбачає, що власники житлових будинків можуть створювати таке ж саме об’єднання як і власники квартир багатоквартирного будинку, колегія приходить до висновку, що до спірних правових відносин можливо застосувати аналогію закону.»У результаті застосування зазначеної
аналогії Товариство індивідуальних забудовників було де-факто прирівняне до ОСББ, та отримало на свій баланс усі спірні об’єкти.
Підсумуємо
Читачі можуть переконатися, що наразі не існує установленої судової практики стосовно визначення належності нежитлових приміщень у житлових будинках. Для забудовників це означає, що потенційно спірні питання слід вирішувати заздалегідь. І якщо, приміром, забудовник планує самостійно скористатися якимось нежитловим приміщенням зведеного об’єкта, то йому слід потурбуватись про те, щоб:
— це приміщення важко було визначити як власне «допоміжне»;
— у договорі з інвесторами (покупцями, пайовиками і т. п.) було зазначено, що відповідне приміщення не переходить у їхню співвласність;
— компетентні держоргани дали попередню згоду на реєстрацію прав власності на таке приміщення.
Коли забудовник не подбає про такі речі, його дії з використання таких приміщень можуть бути ефективно оскаржені в судовому порядку.
