Общежитие:
является ли поставка «первой»?
Зураб Натиев, адвокат
Ситуация. Застройщик приобрел здание общежития и осуществил его капитальную реконструкцию.
В качестве объекта жилищного фонда указанное здание было зарегистрировано только после завершения реконструкции. После этого застройщик начал продажу квартир, расположенных в этом здании.
Может ли при таких условиях застройщик воспользоваться льготой п.п. 5.1.20 Закона «О налоге на добавленную стоимость» и не начислять НДС при продаже квартир?
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Жилищный кодекс
— Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом
— Закон Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» от 14.05.92 г. № 2343-XII.Закон о государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей
— Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.
Прежде всего обратимся к
п.п. 5.1.20 Закона об НДС, освобождающему от налогообложения «поставки жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки».Общее определение «первая поставка», приведенное в
п.п. «а» п.п. 5.1.20, в данном случае употребляться не может, поскольку назвать реконструированное общежитие «вновь построенным жильем» некорректно.Очевидно, нам следует обратиться к
подпункту «б» этого пункта данного Закона, определяющему «первую поставку» следующим образом:«Для целей этого подпункта под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается: <…>
б) первая продажа реконструированного или капитально отремонтированного
жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является лицом иным, чем собственник такого объекта на момент вывода его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией или капитальным ремонтом, либо поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по такой реконструкции или капитальному ремонту за счет заказчика».Как видим, операции по реконструкции подпадают под дефиницию «первой поставки», когда реконструкции подвергалось само «жилье (жилищный фонд)».
То есть если объект реконструкции до ее начала не был собственно жильем (жилищным фондом), то применение
пункта «б» для такого случая вряд ли будет уместным.Судя по всему, в ситуации, описанной в вопросе, здание общежития до начала реконструкции не было зарегистрировано в качестве
жилищного фонда и получило этот статус только по окончании реконструкции, когда соответствующие помещения стали собственно полноценно жилыми.Означает ли это, что такая ситуация позволит застройщику с уверенностью избавиться от НДС в операции продажи квартир?
Конечно, если делать акцент на
формальных аспектах регистрационного статуса здания, застройщик имеет определенные шансы, чтобы доказать отсутствие «первой поставки» в описанном случае.Однако на наш взгляд, препятствием для такой трактовки могут стать выводы, позволяющие осуществить некоторое толкование действующего законодательства.
Действительно, статус общежитий
четко на уровне украинских законов не определен.Однако использование законодателем этого понятия свидетельствует о том, что общежитие может рассматриваться как разновидность жилья.
В
ст. 6 Жилищного кодекса содержится следующая норма:«
Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий».А, например, в
ст. 26 Закона о восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом общежития расцениваются как объекты, являющиеся полноправной составной частью жилищного фонда:«Все виды имущественных активов (имущество и имущественные права) банкрота, принадлежащие ему на праве собственности или полного хозяйственного ведения на дату открытия ликвидационной процедуры и обнаруженные в ходе ликвидационной процедуры, включаются в состав ликвидационной массы, за исключением
объектов жилищного фонда, в том числе общежитий».Следовательно, в украинском законодательстве общежитие часто рассматривается как разновидность объектов
жилищного фонда.Хотя иногда украинским законодателем общежития сознательно отделяются от
жилых домов.Примером такого подхода может быть
Закон о государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, в ст. 1 которого указывается:«...местожительство физического лица —
жилой дом, квартира, другое помещение, пригодное для проживания в нем (общежитие, гостиница и т. п.) в соответствующем населенном пункте, в котором физическое лицо проживает постоянно, преимущественно или временно, находящееся по определенному адресу, по которому осуществляется связь с физическим лицом — предпринимателем».Нетрудно убедиться, что в данном
Законе общежитие по отношению к «жилому дому» рассматривается как «другое помещение».Следовательно, подводя итоги, мы должны заметить, что от выбранного варианта трактовки статуса общежития будет зависеть судьба начисления НДС.
Плательщику налогов следует учитывать, что в случае неначисления НДС при продаже квартир в здании реконструированного общежития налоговикам наверняка нетрудно будет отыскать в действующем законодательстве аргументы в пользу жилищного статуса общежитий.
