Гуртожиток:
чи є поставка «першою»?
Зураб Натієв, адвокат
Ситуація. Забудовник придбав будівлю гуртожитку та здійснив її капітальну реконструкцію.
Як житловий фонд ця будівля була зареєстрована лише після завершення зазначеної реконструкції. Після цього забудовник почав продаж квартир, розташованих у вказаній будівлі.
Чи може за таких умов забудовник скористатися пільгою згідно з п.п. 5.1.20. Закону про ПДВ та не нараховувати ПДВ при продажу квартир?
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Житловий кодекс
— Житловий кодекс Української ССР від 30.06.83 р. № 5464-X.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04. 97 р. № 168/97-ВР.Закон про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом
— Закон України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» від 14.05.92 р. № 2343-XII.Закон про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців
— Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.
Перш за все звернемося до
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ, який звільняє від оподаткування «поставки житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першої поставки».Загальне визначення «першої поставки», наведене в
п.п. «а» п.п. 5.1.20, у цьому випадку вживатися не може, оскільки назвати реконструйований гуртожиток «новозбудованим житлом» некоректно.Вочевидь, нам слід звернутися до
п.п. «б» цього п.п. 5.1.20 цього Закону, який визначає «першу поставку» наступним чином:«
Для цілей цього підпункту під першою поставкою житла (об'єкта житлового фонду) розуміється: <…>б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого
житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) з такої реконструкції чи капітального ремонту за рахунок замовника».Як бачимо, операції з реконструкції підпадають під дефініцію «першої поставки», коли реконструкції піддавалося саме «житло (житловий фонд)».
Тобто, якщо об’єкт реконструкції до її початку не був власне житлом (житловим фондом), то застосування
п.п. «б» для такого випадку навряд и буде доречним.Судячи з усього, в ситуації, яка описана в запиті, будівля гуртожитку до початку реконструкції не була зареєстрована як
житловий фонд, і цей статус будівля отримала лише після закінчення реконструкції, коли відповідні приміщення стали власне повноцінно житловими.Чи означає це, що така ситуація дозволить забудовнику впевнено позбутися ПДВ в операції продажу квартир?
Звісно, якщо робити акцент на
формальних аспектах реєстраційного статусу будівлі, забудовник має певні шанси на те, щоб довести відсутність «першої поставки» в описаному випадку.Проте, на наш погляд, на перешкоді таким трактуванням можуть стати висновки, які дозволяють зробити деякі тлумачення чинного законодавства.
Дійсно, статус гуртожитків
чітко на рівні українських законів не визначено.Однак використання законодавцем цього поняття свідчить про те, що гуртожиток може розглядатися як різновид житла.
У
ст. 6 Житлового кодексу міститься така норма:«
Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків».А, наприклад у
ст. 26 Закону про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом гуртожитки розцінюються як об’єкти, що є повноправною складовою частиною житлового фонду:«
Усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або повного господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлені в ході ліквідаційної процедури, включаються до складу ліквідаційної маси, за винятком об'єктів житлового фонду, в тому числі гуртожитків»Отже, в українському законодавстві гуртожиток часто розглядається як різновид об’єктів
житлового фонду.Хоча інколи гуртожитки українським законодавцем свідомо відокремлюються від
житлових будинків.Прикладом такого підходу може бути
Закон про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, який у ст. 1 зауважує таке:«
місце проживання фізичної особи — житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо) у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово, що знаходиться за певною адресою, за якою здійснюється зв'язок з фізичною особою — підприємцем».Легко переконатися, що в цьому
Законі гуртожиток розглядається по «житлового будинку» як «інше приміщення».Отже, підбиваючи підсумки, ми маємо зауважити, що залежно від обраного варіанту трактування статусу гуртожитку буде залежати доля нарахування ПДВ.
Платнику податків треба враховувати, що у разі ненарахування ПДВ при продажу квартир у будівлі реконструйованого гуртожитку, податківцям напевно неважко буде відшукати в чинному законодавстві аргументи на користь житлового статусу гуртожитків.
