Налоговый кредит по НДС в операциях с недвижимостью, построенной за счет ФФС
Егор Трубников, консультант
Ситуация. Наше предприятие, являясь доверителем фонда финансирования строительства (ФФС), профинансировало строительство объекта инвестирования.
Объектом инвестирования является нежилая недвижимость, предназначенная для использования нашим предприятием в качестве офиса, которая расположена на первом этаже жилого дома.
Когда мы обратились к застройщику за налоговой накладной, чтобы отразить налоговый кредит по суммам, перечисленным на строительство недвижимости, мы получили отказ.
По данным застройщика, он льготами по НДС не пользуется и начисляет НДС на всю стоимость выполненных работ в общем порядке.
Правомерен ли в таком случае отказ застройщика от выдачи нам налоговой накладной?
ДОКУМЕНТ СТАТЬИ
Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.
О том, что действующая схема доверительного управления, реализуемая через ФФС, плохо сочетается с традиционной системой начисления НДС, наше издание уже писало1.
1 «Строительная бухгалтерия», 2009, № 11, с. 38.
Стремясь хоть как-то разрешить эту проблему, ГНАУ пошла на смелый шаг: письмом
от 11.08.2006 г. № 15201/7/23-5016 специалисты главного налогового ведомства предписали участникам ФФС-схем использовать механизм начисления и оформления НДС, грубо противоречащий Закону об НДС.Указанное письмо содержит следующий алгоритм:
— застройщик, получая средства
в течение строительства от управляющего ФФС, начисляет НДС со стоимости выполненных работ в общем порядке, без применения льготы п.п. 5.1.20 Закона об НДС2;2 В письме ГНАУ от 23.11.2005 г. № 13922/5/16-1516 говорилось о том, что застройщик начисляет НДС на основании актов о выполнении услуг по сооружению жилья.
— начисляя НДС, застройщик не выписывает своему контрагенту (управляющему ФФС) налоговую накладную;
— по окончании строительства по требованию
участника ФФС застройщик должен выписать ему налоговую накладную.Этот алгоритм не соответствует
Закону об НДС в следующих моментах:— застройщик, начисляя налоговые обязательства в операции со своим прямым контрагентом, не выписывает ему налоговую накладную;
— застройщик должен выписать налоговую накладную лицу, с которым у него нет никаких договорных отношений;
— налоговая накладная будет выписана
не в том периоде , когда у застройщика возникли налоговые обязательства;— налоговая накладная выписывается застройщиком не на ту сумму, на которую у него возникли налоговые обязательства: начисление НДС производилось от
общей стоимости работ по сооружению объекта строительства, выполненных по заказу управляющего ФФС, а в налоговой накладной указывается стоимость отдельного объекта инвестирования.Кроме того, предложенный ГНАУ механизм абсолютно игнорирует
специальные нормы п. 4.7 Закона об НДС, где операции доверительного управления прямо упомянуты.Обратим внимание на то, что, с юридической точки зрения, застройщик не поставляет
товар (недвижимость) доверителю, он поставляет работы (услуги) управляющему. Поэтому схема, предложенная ГНАУ, хоть и является удобной для управляющих ФФС, совершенно не отражает суть взаимоотношений между участниками ФФС-системы.Однако в большинстве случаев противоречивость ГНАУ-алгоритма не дает о себе знать. Ведь через ФФС-систему сооружается преимущественно жилье. Жилье не предназначено для производственных нужд. И даже если участником ФФС являются предприятия, то построенное ими
жилье чаще всего не рассматривается ими как основные фонды, и поэтому такие предприятия не претендуют ни на амортизацию, ни на соответствующие суммы налогового кредита.Но в жилых объектах бывают и
нежилые помещения, которые могут быть самостоятельными объектами гражданско-правового оборота. Сооружение таких помещений также может финансироваться через ФФС.Именно в такую ситуацию и попало предприятие, задавшее вопрос.
В последнее время застройщики действительно отказываются выполнять алгоритм, описанный в письме ГНАУ
от 11.08.2006 г. № 15201/7/23-5016.Связано это с системой декларирования НДС и электронными сверками
расшифровок налогового кредита (приложение № 5 к декларации по НДС).Если застройщик выпишет доверителю налоговую накладную, то доверитель внесет соответствующие данные во второй раздел приложения № 5 к своей декларации.
Но застройщик соответствующую сумму в своих налоговых обязательствах уже не отразит.
В итоге застройщик автоматически угодит в пресловутую «
вторую категорию»3 плательщиков НДС вместе с так называемыми «мотыльками», «бабочками» и «налоговыми ямами».3 В терминологии п. 2.15 приказа ГНАУ «Об организации взаимодействия органов государственной налоговой службы при проработке расшифровок налоговых обязательств и налогового кредита по налогу на добавленную стоимость в разрезе контрагентов» от 18.04.2008 г. № 266.
Причем застройщику довольно легко отказать доверителю ФФС в выписке налоговой накладной. Он может просто заявить, что у него нет никакого договора с доверителем. А подзаконные «вказивки» ГНАУ, противоречащие
Закону, ему не указ.Так что, отвечая на поставленный вопрос, можно констатировать, что,
с точки зрения Закона об НДС, действия застройщика, очевидно, правомерны.Тем более, что многие застройщики, игнорируя сомнительные фантазии ГНАУ, выписывают, согласно
Закону об НДС, налоговые накладные от стоимости работ, выполняемых в пользу управляющего ФФС, и складывают их себе «под сукно».Как же поступить в данной ситуации доверителю?
Ведь ему очень обидно терять значительные суммы НДС по недвижимости, в стоимости которой НДС все-таки «сидит».
Доверителю ФФС либо нужно смириться с потерей налогового кредита, либо обратить свой взгляд на своего непосредственного контрагента, с которым был заключен договор.
Речь идет об управляющем ФФС.
Поскольку именно управляющий, принимая работы, включающие НДС, у застройщика, должен во исполнение
п. 4.7 Закона об НДС позаботиться о выписке налоговой накладной доверителю.Если управляющий этого не сделал, то доверитель может воспользоваться своим правом на налоговый кредит, подав в ГНИ вместе с декларацией
заявление с жалобой, как это регламентировано п.п. 7.2.6 Закона об НДС.И тогда «разборки» относительно законности механизма, зафиксированного в незаконном письме ГНАУ
от 11.08.2006 г. № 15201/7/23-5016, станут головной болью управляющего ФФС.
