Инвестирование через выпуск облигаций
Дмитрий Михайленко, Анна Урусова, Борис Бидий
Данная статья открывает цикл публикаций, посвященных «ценнобумажным» способам инвестирования в строительство.
В ней освещены не только такие вопросы, как сфера применения облигаций в строительстве и их правовой статус, но и порядок налогообложения операций при использовании облигаций. Ценностью данной статьи является то, что ее авторы обращают внимание на возможные риски в отношении применения средств, а также дают рекомендации по уменьшению таких рисков.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01. 2003 г. № 435-IV.ХК
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон о ценных бумагах
— Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» от 23.02.2006 г. № 3480-IV.Закон о госрегулировании рынка ценных бумаг
— Закон Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг» от 30.10.96 г. № 448/96-ВР.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28.12.94 г. № 334/94-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о налоге с доходов физлиц
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Положение № 322
— Положение о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденное Решением ГКЦБФР от 17.07.2003 г. № 322.
1.1. Правовой статус
Для инвестирования и финансирования жилищного строительства предприятия-застройщики могут выпускать беспроцентные (целевые) облигации, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости — метрическая единица площади помещения.
Кроме того, в практику многих застройщиков прочно вошли выпуски дисконтных облигаций, которые также используются с целью финансирования строительства путем создания из них средствами договорной техники неких «квазицелевых» облигаций. Иногда для той же цели застройщики прибегают к выпуску процентных облигаций.
Давайте разберемся, чем же привлек застройщиков механизм выпуска долгового инструмента — облигаций.
Облигацией
в соответствии с Законом о ценных бумагах является ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее собственником денег, определяет отношения займа между собственником облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента возвратить собственнику облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.Облигации могут выпускаться предприятиями всех форм собственности, объединениями предприятий. При этом, если облигации выпускаются впервые, их выпуск может быть осуществлен не ранее полной уплаты уставного капитала предприятия.
С 13 апреля 2008 года действует правило, согласно которому юридическое лицо может размещать облигации на сумму, не превышающую трехкратного размера собственного капитала или размера обеспечения, которое предоставляется ему с этой целью третьими лицами.
Исходя из содержания
Закона о ценных бумагах можно условно провести следующую классификацию облигаций:—
по способу исполнения эмитентом своих обязательств. По указанному критерию облигации делятся на процентные, целевые, дисконтные и конвертируемые. Процентные облигации предполагают выплату их владельцу, помимо номинальной стоимости, дохода в виде процентов. Обязательства эмитента по целевым облигациям могут исполняться путем предоставления владельцу облигаций товаров либо же услуг в порядке, предусмотренном условиями размещения облигаций (о них речь пойдет далее). Дисконтные облигации размещаются по цене, которая ниже, чем их номинальная стоимость. Разница между номинальной стоимостью дисконтной облигации и ценой, по которой она размещена, является доходом (дисконтом), выплачиваемым владельцу облигации при ее погашении. В итоге при погашении дисконтной облигации ее владельцу возвращается номинальная стоимость облигации. Кроме того, облигации акционерных обществ могут быть в дальнейшем обменены на акции (условиями выпуска предусмотрена возможность замены обязательства). Это конвертируемые облигации;—
по форме существования. По этому критерию облигации делятся на документарные и бездокументарные. При документарной форме облигаций ее владельцу выдается сертификат облигаций, в котором содержатся сведения, предусмотренные ст. 7 Закона о ценных бумагах. При бездокументарной форме облигаций эмитент оформляет глобальный сертификат, форма и порядок заполнения которого приведены в Положении о глобальном сертификате и временном глобальном сертификате, утвержденном Решением ГКЦБФР от 13.09.2006 г. № 806. После регистрации выпуска облигаций глобальный сертификат передается эмитентом на хранение в выбранный им депозитарий;—
по форме выпуска. В соответствии с этим критерием облигации делятся на именные (в данном случае, например, в сертификате облигации указывается ее владелец) и на предъявителя (владелец в сертификате облигации соответственно не указывается).Для инвестирования в строительство используются
целевые, дисконтные и процентные облигации.
/а/ Целевые облигации
Оговорим сразу, что здесь мы будем рассматривать выпуск облигаций, предполагающий их публичное (открытое) размещение, так как именно с помощью таких облигаций осуществляется привлечение средств широкого круга инвесторов — покупателей недвижимости и обеспечивается их способность обращаться на рынке (передавать права, вытекающие из этих облигаций).
Согласно
Положению № 322 эмитентом целевых облигаций, где базовым товаром выступает единица жилой недвижимости, может быть только лицо1, которое является собственником, или получило право постоянного пользования земельным участком, или является арендатором земельного участка, на котором будет расположен объект жилищного строительства, которым обеспечивается исполнение обязательств по целевым облигациям. Срок, на который заключен договор аренды земельного участка, должен быть не меньше срока выполнения строительных работ согласно проектной документации и сдачи объекта жилищного строительства в эксплуатацию.1 Имеется в виду юридическое лицо — эмитент облигаций. Согласно действующему законодательству любое юридическое лицо, в том числе и объединение предприятий, может быть эмитентом облигаций. См., например, Разъяснение ГКЦБФР от 05.06.2007 г. № 3.
Здесь необходимо сделать некоторое отступление относительно объекта, под который выпускаются целевые облигации. Облигации являются «товарными», т. е. в их погашение передается товар. Безусловно, товаром при выпуске таких облигаций является само помещение. Но давно уже в сознании граждан-инвесторов закрепилось то, что при внесении инвестиции в недвижимость мерой выступают квадратные метры, стоимость которых оплачена инвестором. Возникает вопрос, возможен ли выпуск облигаций на единицу измерения площади (квадратные метры) строящейся недвижимости? Ведь квадратные метры сами по себе не могут быть товаром — они не являются самостоятельным объектом гражданского оборота и не могут быть переданы собственнику облигаций при их погашении.
И все же на практике реализуются две модели выпуска облигаций:
1) одной облигации может соответствовать квартира или другое помещение;
2) одной облигации может соответствовать квадратный метр (дециметр) площади в строящемся объекте.
В первом случае
каждой выпущенной облигации соответствует продаваемое помещение, как правило, квартира или парковочное место для машины, при этом в облигации указывается проектная площадь такого помещения. Юристы — специалисты в области ценных бумаг давно указывали на то, что юридически такая модель более уязвима и может привести к ситуации невозможности исполнения эмитентом своих обязательств по погашению такой облигации (дефолту). Для этого достаточно, чтобы в результате строительства фактическая полученная площадь помещения просто отличалась от проектной. Однако, как ни странно, на практике модель оказалась жизнеспособной, хотя и редко, но используется застройщиками. Как правило, покупатель недвижимости удовлетворяется самим фактом исполнения обязательства застройщиком — передачей ему помещения и не думает о том, чтобы предъявлять какие-то претензии по данному поводу. Технически выпуск таких облигаций достаточно сложен (облигации приходится группировать в серии по однотипным помещениям).Во втором случае
выпущенная облигация дает право ее владельцу на передачу ему 1 квадратного метра (1 кв. дециметра) помещения. Облигации продаются не отдельно, а лотом, который формируется эмитентом и размер которого соответствует площади приобретаемого помещения. Условием получения в собственность такого помещения, согласно положениям оформляемых договоров, является наличие полного лота облигаций, соответствующего этому помещению на момент их предъявления к погашению. Именно такая модель выпуска товарных облигаций получила наибольшее распространение на практике. И дело здесь, думается, не только в меньших рисках дефолта для эмитента. Просто такая организация выпуска позволяет более гибко оформлять отношения с инвесторами и при цене 1 кв. метра, еще недавно достигавшей несколько тысяч долларов США, гибко корректировать величину лота перед его погашением, чтобы избежать последующих денежных взаиморасчетов или конфликтов с инвесторами.Система инвестирования через выпуск целевых облигаций предполагает следующие этапы:
1) решение организационных вопросов, связанных с выпуском облигаций.
На данном этапе осуществляется:
— принятие застройщиком решения о выпуске облигаций (должно соответствовать требованиям, изложенным в
Положении № 322. Для того чтобы выпуск облигаций состоялся, необходимо позаботиться, чтобы такое решение было принято органом, уполномоченным его принимать, а сам устав юридического лица содержал положения о возможности выпускать облигации и органа, уполномоченного принимать решения о выпуске облигаций (по крайней мере, если эмитент не хочет столкнуться с ненужными ему трудностями в ГКЦБФР, куда он будет подавать документы на регистрацию);— проведение аудита для формирования аудиторского заключения относительно финансовой отчетности за предыдущий финансовый год (для акционерных обществ — за три предыдущих финансовых года), а также за отчетный квартал, который предшествовал кварталу, в котором подаются документы для регистрации выпуска облигаций. Аудиторское заключение и финансовая отчетность эмитента должны быть оформлены в соответствии с требованиями, утвержденными
Решением ГКЦБФР от 19.12.2006 г. № 1528;— обращение в уполномоченное рейтинговое агентство2 для присвоения обязательного кредитного рейтинга выпуску облигаций (
ст. 4-1 Закона о госрегулировании рынка ценных бумаг);2 Единственным уполномоченным национальным рейтинговым агентством на сегодня является ООО «Кредит-Рейтинг», срок присвоения кредитного рейтинга — до 60 календарных дней, для строительных компаний этот срок короче. Кроме вознаграждения за присвоение рейтинга, необходимо также осуществлять платежи рейтинговому агентству за его поддержание. Для получения рейтинга можно обратиться также в признаваемые ГКЦБФР иностранные рейтинговые агентства, но это все равно обойдется дороже.
— уплата государственной пошлины за регистрацию информации о выпуске облигаций3;
3 Размер государственной пошлины составляет 0,1 % от номинальной стоимости выпуска (ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93);
— регистрация проспекта эмиссии облигаций в ГКЦБФР в порядке, предусмотренном
Положением № 322, и получение временного свидетельства о регистрации выпуска облигаций. Регистрация целевых облигаций, исполнение обязательств по которым предусматривается объектами жилищного строительства, имеет свою специфику, касающуюся регистрации проспекта эмиссии таких облигаций. Помимо общих документов, необходимых для регистрации эмиссии облигаций, эмитент целевых облигаций подает в ГКЦБФР: копии правоустанавливающих документов на земельный участок; копию разрешения на строительство; копию разрешения на выполнение строительных работ; копию договора подряда, заключенного между заказчиком и подрядчиком, и копии других договорных документов (проектная, сметная, тендерная документация, тендерные предложения, акцепт тендерного предложения и т. п.); копию решения об утверждении проектной документации; копию лицензии на строительную деятельность; копию договора о долевом участии в проектировании и строительстве объекта жилищного строительства, инвестиционного договора, договора о сотрудничестве, договора поручительства и т. д.;— присвоение облигациям международного идентификационного номера (кода ISIN);
— заключение договора с депозитарием об обслуживании эмиссии облигаций (если облигации выпускаются в бездокументарной форме существования) или с регистратором о ведении реестра собственников именных облигаций (в случае эмиссии облигаций в документарной форме существования);
— изготовление сертификатов ценных бумаг в случае размещения облигаций в документарной форме существования или размещения глобального сертификата (в случае эмиссии облигаций в бездокументарной форме существования);
— раскрытие информации, содержащейся в зарегистрированном проспекте эмиссии облигаций, путем опубликования проспекта эмиссии облигаций в полном объеме в официальном печатном издании ГКЦБФР.
Общая номинальная сумма эмиссии целевых облигаций, исполнение обязательств по которым предусматривается объектами жилищного строительства, не может превышать стоимости строительства объекта, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям согласно утвержденной проектной документации;
2) размещение облигаций.
Как уже говорилось выше, осуществлять продажи недвижимости инвесторам застройщики могут только через публичное размещение облигаций. При этом эмитент осуществляет продажу облигаций самостоятельно или через андеррайтера на основании заключенного с ним договора;
3) заключение договора относительно объекта недвижимости:
Инвестирование путем выпуска целевых облигаций осуществляется
двумя способами:1) через заключение инвестиционного договора (как вариант договора долевого участия в строительстве), в котором определяется объект недвижимости, закрепленный за покупателем. Недвижимость предается инвестору в счет погашения облигаций. Первичное право собственности регистрируется на инвестора — собственника пакета облигаций. В этом случае также возможен вариант заключения договора резервирования (бронирования) (2), но чаще все-таки используют инвестиционный договор;
2) через заключение договора мены квартиры на облигации (или, как вариант, двух встречных договоров — купли-продажи квартиры и купли-продажи облигаций). В этом случае для закрепления за покупателем квартиры дополнительно заключается договор резервирования (бронирования). Первичное право собственности регистрируется на эмитента облигаций, который впоследствии производит отчуждение объекта недвижимости собственнику пакета облигаций;
3.1) инвестиционный договор (договор долевого участия).
Такой договор является основанием для регистрации на собственника облигаций права собственности на объект недвижимости. Условия инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве изложены в предыдущих наших публикациях4;
4 См. «Договоры долевого (паевого) участия в строительстве и инвестиционные договоры» // «Строительная бухгалтерия», 2008, первый рекламный номер, с. 26 — 31.
3.2) договор резервирования (бронирования).
Такой договор, как правило, заключается одновременно с заключением договора на покупку облигаций (обычно, это осуществляется при размещении облигаций эмитентом самостоятельно). Даже при размещении облигаций через андеррайтера подписывается весь пакет документов у уполномоченного компанией — эмитентом лица. Правовой статус договора резервирования и его условия описаны в предыдущих наших публикациях5.
5 См. «Договор купли-продажи, предварительный договор, договор резервирования» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 5, с. 29 — 39.
В этой статье речь пойдет только о договоре резервирования, который заключается при инвестировании по облигационной схеме. Данный договор заключается только с
целью закрепления за инвестором определенного объекта недвижимости на время строительства объекта. Следовательно, его существенным условием будет идентификация квартиры, которая будет передаваться покупателю в момент погашения облигаций. Такой договор не носит финансового характера (хотя и может предусматривать штрафные санкции за его неисполнение) и регулирует отношения сторон по последующему заключению договора купли-продажи или мены.Договор резервирования, сопровождающий облигационную схему, не относится ни к одной из групп гражданско-правовых договоров, предусмотренных
ГК или ХК Украины, однако, на наш взгляд, также обладает, как правило, признаками предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.Встречаются договоры резервирования, имеющие самые разные условия. При этом в практике их применения наработаны определенные положения касательно условий таких договоров:
— предмет договора: резервирование объекта недвижимости за собственником пакета облигаций;
— сведения об объекте недвижимости: строительный адрес, вид недвижимости — жилая или нежилая, номер объекта в соответствии с нумерацией помещений застройщиком, общая площадь, дата ввода в эксплуатацию объекта инвестирования в составе всего объекта строительства;
— условия получения объекта недвижимости в собственность: количество облигаций, необходимых для получения объекта, последствия превышения фактической площади помещения над площадью, указанной в договоре;
— порядок и процедура заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (в случае использования в облигационной схеме договора купли-продажи недвижимости);
— условия по блокированию облигаций и неделимости пакета облигаций;
— обязанности покупателя: условия отчуждения им пакета облигаций, по оплате расходов, связанных с получением в собственность объекта недвижимого имущества, и т. д.;
— обязанности продавца: не изменять объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, не заключать договоры относительно его с третьими лицами и т. п.;
— ответственность сторон;
— другие условия по усмотрению сторон.
Договор резервирования должен соответствовать проспекту эмиссии облигаций, который представляет собой договор присоединения: эмитент облигаций обязан выполнить обязательства перед собственниками облигаций на условиях, установленных в этом проспекте эмиссии.
Как правило, обязательным условием заключения договора резервирования является приобретение определенного минимального пакета (лота) облигаций. Договор резервирования может также содержать отлагательные условия (часть прав и обязанностей сторон приобретает силу после выполнения условия), которыми являются действия покупателя по дальнейшему приобретению недостающей части полного лота облигаций в сроки, определенные договором. Однако необходимо сказать, что ряд обязательств сторон, которые, как правило, излагаются в таком договоре, фактически затрагивают отношения сторон непосредственно от даты его заключения. В этой связи как вариант можно рекомендовать сторонам заключать договор, содержащий отменительные условия в части того, что обязательства сторон должны прекращаться, если покупатель не приобретает в срок, оговоренный в договоре, в собственность недостающую часть лота облигаций;
4) заключение договора купли-продажи облигаций между андеррайтером и инвестором.
В случае размещения облигаций через андеррайтера инвестор для исполнения обязательств по договору резервирования покупает у андеррайтера облигации застройщика на основании договора купли-продажи облигаций;
5) утверждение результатов размещения облигаций и регистрация отчета о результатах размещения облигаций.
Результаты размещения облигаций утверждаются уполномоченным органом эмитента. В случае продажи в течение срока размещения облигаций хотя бы одной облигации эмитент обязан представить в ГКЦБФР отчет о результатах размещения облигаций. Если отчет о результатах размещения облигаций и прилагающиеся к нему документы соответствуют требованиям
Положения № 322, то ГКЦБФР осуществляет его регистрацию и выдает свидетельство о регистрации выпуска облигаций;
6) ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрация права собственности.
Как указывалось выше, в зависимости от способа инвестирования по инвестиционному договору или по договору купли-продажи право собственности регистрируется: в первом случае — сразу на собственника облигаций, во втором — на эмитента;
7) погашение облигаций и предоставление отчета о погашении облигаций.
Срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых предприятиями для инвестирования в жилое строительство, должен с определенным запасом времени превышать срок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Причем при инвестировании посредством выпуска облигаций используется такое их свойство, как возможность досрочного погашения (это должно быть предусмотрено проспектом их эмиссии). Достаточно уведомить их владельцев о досрочном погашении — и облигации можно погашать. В случае же если срок погашения облигаций наступил, а объект не введен в эксплуатацию, наступает дефолт — ситуация, которую разрешить нормальными юридическими средствами, устраивающими все стороны обязательства, достаточно трудно. При угрозе наступления дефолта необходимо предпринять предупредительные меры, например, все облигации должны быть заблаговременно выкуплены эмитентом, а выпуск аннулирован, в обмен на облигации эмитент также может предложить свои долговые обязательства или другие свои ценные бумаги (к этому моменту их нужно иметь).
При предъявлении застройщику инвестором к погашению определенного количества облигаций — пакета облигаций, соответствующих проектной площади объекта инвестирования, застройщик обязуется передать инвестору именно данный конкретный объект инвестирования.
Передача осуществляется на основании (1) инвестиционного договора (договора долевого участия, договора резервирования), предусматривающего расчет за объект недвижимости облигациями; (2) встречных договоров купли-продажи недвижимого имущества и облигаций или мены недвижимого имущества на пакет облигаций.
Через 15 календарных дней после окончания срока размещения целевых облигаций эмитент подает в ГКЦБФР отчет о результатах погашения облигаций.
/б/ Дисконтные облигации
Дисконтные облигации, в отличие от целевых, не привязаны никоим образом к объекту инвестирования, что делает их более удобными для маневра. Дисконтные облигации можно выпускать с длительными сроками погашения (например, 10 лет) и привлекать по ним средства несколько раз уже в новом инвестиционном проекте, снова и снова пуская их в оборот и экономя на издержках.
В то же время, как было сказано, посредством договорной техники дисконтные облигации превращаются в «квазицелевые». Здесь существует масса приемов, как связать площадь помещения с лотом дисконтных облигаций. Например, изменение себестоимости строительства и соответственно продажной стоимости недвижимости на всем протяжении времени обращения облигаций легко регулируется количеством таких облигаций, соответствовавших единице площади, и глубиной дисконта, с которым они продаются. Открытым остается только вопрос маркетинга, т. е. налаживания механизма продаж с использованием такого механизма. Здесь играет роль каждая деталь — от репутации компании до очередности подписания документов.
Интересная деталь: первые выпуски дисконтных облигаций киевскими строительными компаниями вообще давали их собственникам дополнительные права — приобретать помещения в объектах строительства. Правда, потом ГКЦБФР быстро разобралась, что дисконтная облигация это только долговой инструмент, и регистрация подобных выпусков прекратилась.
Эмитентом дисконтных облигаций в принципе может быть любое лицо, в том числе не являющееся застройщиком, поскольку для регистрации дисконтных облигаций не требуется представления в ГКЦБФР специального пакета документов (какой требуется при выпуске строительных целевых облигаций). В то же время нужно помнить, что к моменту погашения эмитент должен обладать имущественными правами (правом собственности) на недвижимость, которая должна быть передана в обмен на дисконтные облигации.
Отметим, что речь идет о публичных (открытых) выпусках дисконтных облигаций. Иногда, с целью структурирования займа путем получения рефинансирования от связанных структур, застройщики обращаются и к закрытым выпускам дисконтных облигаций.
Система инвестирования через выпуск дисконтных облигаций предполагает следующие этапы:
1) решение организационных вопросов, связанных с выпуском облигаций
включает те же стадии, что и при выпуске целевых облигаций, за исключением требований относительно специального пакета документов в привязке к объекту, под который они выпускаются;2) размещение облигаций
аналогично описанной выше процедуре в отношении целевых облигаций;3) заключение договора на объект недвижимости.
Для инвестирования путем выпуска дисконтных облигаций может также заключаться (1) договор резервирования с последующим заключением договора купли-продажи или мены или (2) инвестиционный договор (договор долевого участия), с учетом ограничений по сфере применения дисконтных облигаций;
4) заключение договоров купли-продажи облигаций между андеррайтером и инвестором.
Как и при целевых облигациях;
5) утверждение результатов размещения облигаций и регистрация отчета о результатах размещения облигаций.
Как и при целевых облигациях;
6) ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрация права собственности.
То же, что и при целевых облигациях, с учетом ограничений в отношении сферы применения;
7) выкуп или погашение облигаций.
Дисконтные облигации, учитывая возможность их многоразового использования, как правило, выкупаются эмитентом или другой структурой, относящейся к его группе (например, инвестиционным фондом), после чего их можно продавать еще раз — уже по другому проекту.
/в/ Процентные облигации
Процентные облигации, как и дисконтные, не привязаны к конкретному объекту недвижимости и их эмитентом также может быть любое лицо. Механизм использования процентных облигаций аналогичен дисконтным. С лотом таких облигаций посредством договоров, как правило, связывается конкретное помещение, и дальше все происходит в описанном выше порядке.
Привлечение средств для строительства объектов недвижимости посредством выпуска процентных облигаций основано прежде всего на том, что проценты по таким облигациям ниже, чем проценты по банковскому кредиту (на практике встречались выпуски облигаций, имеющих размер процентного дохода чисто символический, скажем, 0,01 % годового дохода). Застройщик, привлекая средства по процентным облигациям, после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на себя может осуществлять продажу объектов недвижимости по рыночным ценам.
/г/ Неделимость пакета облигаций
Под этим термином в разрезе инвестирования посредством выпуска облигаций под квадратные метры или дисконтных облигаций понимается то, что первичная продажа и обращение таких облигаций в нормальном варианте возможны только лотом, соответствующим площади помещения, связанного с этим лотом облигаций.
Однако, исходя из анализа действующего законодательства, представляется довольно затруднительным технически проконтролировать исполнение обязательств о неделимости пакета при продаже на вторичном рынке, закрепленных в договоре и в проспекте эмиссии. Кроме того, со стороны инвесторов возможны возражения относительно законности подобных ограничений, так как включение любой облигации в пакет не прекращает право собственности на нее, в том числе абсолютных правомочий собственника на распоряжение пакетом любым способом.
Следует отметить, что разделение пакета облигаций возможно не только вследствие заключенного договора, но и вследствие других юридических фактов: обращения взыскания на часть имущества, реорганизации, наследования и т. п. В этой связи необходимо отметить, что проспект эмиссии может предполагать возможность оформления права собственности на квартиру на нескольких лиц (общая долевая собственность).
По нашему мнению, описанные выше обстоятельства должны приниматься во внимание при возникновении спорных ситуаций, когда за погашением облигаций обращаются несколько сособственников пакета или один владелец облигаций, не обладающий полным пакетом. В первом случае мы считаем разумным способствовать оформлению права собственности на нескольких сособственников, во втором — оформлению передачи согласованной квартиры (если таковая существует в наличии) или выплаты номинальной стоимости облигаций.
I.2. Сфера применения
Целевые облигации применяются при строительстве многоквартирных домов. Дисконтные и процентные облигации применяются как при жилом, так и при нежилом строительстве. Применение дисконтных (процентных) облигаций в жилом строительстве сопряжено с рядом рисков коммерческого и общеправового характера, и в конце концов, жизнеспособность модели определяется принятием ее на рынке продаж. В нежилом строительстве привлечение застройщиком средств для строительства объектов путем выпуска дисконтных (процентных) облигаций характерно, как уже говорилось выше, для улучшения структуры заемного капитала.
I.3. Налогообложение
/а/ Налог на прибыль
Эмитент облигаций не отражает валовые доходы с суммы средств, полученной от эмиссии облигаций, руководствуясь
п.п. 7.9.1 Закона о налоге на прибыль. Также у него не возникает валовых затрат при погашении (выкупе) основной суммы долга по облигациям на основании п.п. 7.9.2 Закона о налоге на прибыль.
/
б/ НДС
Эмитент не отражает налоговые обязательства по НДС, руководствуясь
п.п. 3.2.1 Закона об НДС, согласно которому не являются объектом налогообложения операции по выпуску (эмиссии), погашению, размещению в любых формах ценных бумаг.
/в/ Налоговые риски и пути их минимизации
НДС при выпуске облигаций
В данный момент органами налоговой службы озвучивается альтернативный подход к налогообложению операции по эмиссии товарных облигаций. Он нашел отражение в
письме ГНАУ от 22.08.2006 г. № 15828/7/16-1517-26. В частности, в письме отмечается:«<...> налоговые обязательства определяются на дату осуществления первого события (получения средств на производство товара в обмен на выпущенные облигации).
При этом в случае осуществления поставки товаров, стоимость которых больше номинала облигации (стоимости облигации), с учетом требований п. 4.8 ст. 4 Закона об НДС плательщик налога должен осуществить перерасчет (доначисление) налоговых обязательств исходя из фактической стоимости поставленных товаров, но не ниже обычных цен».
Подход ГНАУ, изложенный в указанном письме, базируется на следующей концепции: поскольку в тексте целевой облигации указывается товар (работа, услуга), который подлежит передаче при погашении облигации, то выпуск облигаций представляет собой получение предоплаты под отчуждение данного товара (работы, услуги) в будущем. Следовательно, предприятие — эмитент облигаций должно увеличить налоговые обязательства по НДС на сумму полученных денежных средств от эмиссии облигаций.
По нашему мнению, модель налогообложения, озвученная ГНАУ, ни в коем случае не умаляет существование более либерального подхода, описанного нами выше, и применения налоговых льгот, на которых данный подход базируется. Мы склонны позиционировать озвученное выше противоречие на уровне различения количества значимых для налогообложения операций в рамках облигационной схемы:
— если этих операций две — (1) выпуск (погашение) облигации и (2) продажа квартиры, то первое налоговое событие должно возникать лишь в момент передачи квартиры в собственность конечного потребителя;
— если данная операция одна — продажа квартиры посредством выпуска облигаций, то первое налоговое событие в самом деле переносится на момент получения денег, как это описывается в письме ГНАУ.
Не отрицая возможности существования обеих трактовок, мы, тем не менее, обращаем внимание, что в пользу первого подхода говорит:
— наличие в тексте обоих
законов специальных норм, посвященных вопросам эмиссии и погашения ценных бумаг, в том числе облигаций. Следовательно, законодатель различает (и отдельно выделяет) операцию по эмиссии и погашению облигаций, а не считает ее частью более общей схемы продажи товара;— отсутствие в тексте обоих
законов специальных норм, посвященных налогообложению товарных облигаций в том ключе, как это преподносится в письме ГНАУ. Ссылка в приведенной выше цитате на п. 4.8 Закона об НДС является, на наш взгляд, безосновательной (и уже почти анекдотической, если вспомнить все примеры использования налоговиками п. 4.8 с целью препятствования налоговой оптимизации).Напомним, что согласно данному пункту:
«В случае когда плательщик налога осуществляет операции по поставке товаров (услуг), которые являются объектом налогообложения согласно пункту 3.1 статьи 3 настоящего Закона, под обеспечение долговых обязательств
покупателя, предоставленных плательщику налога в форме простого или переводного векселя либо иных долговых инструментов (далее — вексель), выпущенных данным покупателем либо третьим лицом, базой налогообложения является договорная стоимость данных товаров (услуг), но не ниже обычных цен <...>».В своем разъяснении ГНАУ настаивает, что целевые облигации подпадают под действие данного пункта как «иной долговой инструмент». Мы отмечаем, что в тексте приведенной выше цитаты речь идет о долговых обязательствах
покупателя товаров (услуг), выпущенных данным покупателем либо третьим лицом. Целевые же облигации выпускаются не покупателем и не третьим лицом, а поставщиком товаров (услуг), который в тексте цитаты упомянут изначально и третьим лицом, следовательно, являться не может. Долговые обязательства по целевым облигациям также возникают не у покупателя, а у продавца товара.Приведенное выше убеждает нас в том, что:
(1) ГНАУ безосновательно ссылается на
п. 4.8 Закона об НДС применительно к операциям по эмиссии целевых облигаций;(2) других серьезных ссылок на нормы законодательства ГНАУ не имеет и, следовательно, опирается лишь на концептуальное понимание сути операции, которого, как правило, недостаточно для формирования убеждения судьи.
С учетом вышеизложенного, по нашему мнению, у плательщиков налога имеются правовые основания, чтобы настаивать на правильности избранной ими модели налогового учета.
Налог на прибыль при выпуске облигаций
Описанные выше риски относительно НДС аналогичным образом существуют и в отношении момента отражения валовых доходов с целью налогообложения прибыли эмитента. Нам неизвестны разъяснения, в которых бы непосредственно содержалось требование отразить валовые доходы от эмиссии целевых облигаций по получению денег (указанное выше письмо ГНАУ затрагивает лишь НДС и налог с доходов физических лиц). Тем не менее близкий по смыслу подход прозвучал в
письме ГНАУ от 07.09.2004 г. № 7676/6/15-1116 в отношении товарных опционов: премия опциона включается в состав валовых доходов на основании п.п. 4.1.1 Закона о налоге на прибыль, т. е. воспринимается налоговиками как разновидность дохода от продажи базового актива.С целью полноты изложения отметим, что применительно к рассматриваемой ситуации в тексте
п.п. 7.9.1 Закона о налоге на прибыль содержится неточность — следствие невысокой нормативной техники авторов Закона. Речь о том, что облигации не являются способом привлечения средств на срочные или доверительные счета, равно и в депозит (вклад), а также в доверительное управление, как это следует из буквального прочтения нормы в п.п. 7.9.1.Тем не менее, насколько нам известно, за десять лет применения
Закона о налоге на прибыль органы налоговой службы ни разу не попытались злоупотребить указанной неточностью в попытке отказать эмитенту облигаций в применении п.п. 7.9.1 .Кроме того, у предприятия — эмитента облигаций имеются дополнительные аргументы для обоснования отсутствия валового дохода в момент эмиссии облигаций. Дело в том, что сумма, поступающая от эмиссии ценных бумаг (в том числе облигаций),
не признается доходом в бухгалтерском учете эмитента (см. п. 6 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 15 «Доход», утвержденного приказом Минфина Украины от 29.11.99 г. № 290). Следовательно, а также с учетом того, что валовой доход для целей исчисления налога на прибыль исчисляется как доход от различных операций, валовой доход на сумму денежных средств, поступивших от эмиссии облигаций, не может быть признан ни на основании п.п. 4.1.1, ни (как «иные доходы») на основании п.п. 4.1.6 Закона о налоге на прибыль.
Налоговые риски при погашении — передаче недвижимого имущества
Нередко (особенно в докризисные времена) рыночная стоимость эмитированных облигаций в момент завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию превышала величину их номинальной стоимости. Кроме того, рыночные цены на квадратный метр жилой площади, которые складываются в момент погашения облигаций, также превышали цены, указанные в тексте облигаций.
С учетом вышеизложенного возникают риски исчисления сумм налоговых баз исходя из обычных цен, а именно:
— по НДС — в любом случае, при условии, что обычная цена на квадратный метр недвижимости превышает договорную более чем на 20 % (
п. 4.1 Закона об НДС)6;6 С целью полноты изложения отмечаем, что в настоящее время существует и более фискальный вариант прочтения указанной нормы, когда обычная цена товара (услуги) является базой налогообложения независимо от того, насколько она превышает договорную цену.
— по налогу на прибыль — если квартира передается лицу, не являющемуся плательщиком налога на прибыль на общих основаниях (
п.п. 7.4.3 Закона о налоге на прибыль)7, или в рамках бартерных (товарообменных) операций (п. 7.1 Закона о налоге на прибыль);7 И здесь существуют разночтения относительно круга лиц, на операции с которыми распространяется данное требование. Органы налоговой службы включают в этот круг любых юридических и физических лиц — неплательщиков налога на прибыль, в то время как исходя из определения «лица» согласно п. 1.2 Закона об НДС этот круг можно ограничивать лишь юридическими лицами и гражданами —
субъектами предпринимательской деятельности. Соответственно, в рамках последнего подхода на операции с обычными гражданами не будут распространяться требования исчисления валового дохода от продажи с учетом обычных цен.— по налогу с доходов физических лиц — если сумма скидки от продажи товаров, работ, услуг (в данном случае — недвижимости) превышает обычную (
п.п. 4.2.9 «е» Закона о налоге с доходов физлиц). То есть, если обычная цена передаваемой недвижимости превысит цену, указанную в облигации, органы налоговой службы претендуют на обложение разницы налогом с доходов физических лиц, о чем также упоминается в разъяснении ГНАУ от 22.08.2006 г. № 15828/7/16-1517-26:«<...> при обмене целевой облигации на соответствующий товар согласно условиям размещения такой облигации базой для обложения НДФЛ является разница между фактической (рыночной) стоимостью такого товара на момент его передачи и номинальной стоимостью данной целевой облигации».
Какие мысли можно озвучить по этому поводу? Процедура определения и обоснования (!) уровня обычных цен и, соответственно, обычных скидок для всех трех упомянутых налогов опирается на достаточно сложный юридический массив, изложенный в
п. 1.20 Закона о налоге на прибыль. Работая с помещенными в нем нормами, определенные возможности для обоснования обычных цен имеют как органы налоговой службы, так и налогоплательщик.Так, органы налоговой службы, в обоснование возможности применения для исчисления налоговых баз рыночных цен на недвижимость, сложившихся на момент ее передачи потребителю, традиционно опираются на
п.п. 1.20.2 Закона о налоге на прибыль:«Для определения обычной цены товара (работ, услуг) используется информация о заключенных на момент продажи такого товара (работы, услуги) договорах с
идентичными (однородными) товарами (работами, услугами) в сопоставимых условиях».Таким образом, при определении обычной цены органы налоговой службы, как правило, опираются на следующие обстоятельства:
— момент продажи товара, под которым подразумевается момент перехода права собственности на товар (в рассматриваемом случае — недвижимость). Это дает возможность использовать информацию о ценах, сложившихся на момент передачи квартиры, а не на момент выпуска облигаций;
— сопоставимость (однородность) товаров, под которой обычно подразумевается стоимость квадратного метра вновь построенной недвижимости в том же регионе;
— наличие договоров купли-продажи недвижимости, заключенных на момент передачи права собственности на недвижимость в рамках облигационной схемы.
Причем
Закон не требует, чтобы упомянутые «эталонные» договоры заключались непременно эмитентом облигаций. Вместе с тем идеальным вариантом для проверяющих, действующих в условиях ограниченных информационных возможностей, является следующий: часть квартир в соответствующем доме реализуется вне рамок облигационной схемы, по прямым договорам купли-продажи, что позволяет использовать цены по данным договорам как базу для определения обычных цен и в рамках облигационной схемы.Тактика защиты налогоплательщика от доначисления налоговых баз выстраивается, как правило, по двум направлениям:
(1)
«пассивные» способы — опирающиеся на то, чтобы умалить доказательственную силу информации, используемой органами налоговой службы:(1.1)
отсутствие договоров купли-продажи недвижимости на дату передачи ее в рамках облигационной схемы. Использование в тексте Закона выражения «на момент продажи» позволяет — формально — отвергать для целей определения обычных цен информацию о договорах, заключенных на иные даты;(1.2)
товары, которые используются в сопоставимых операциях, не являются идентичными (однородными). При этом налогоплательщик ссылается на результаты маркетинговых исследований и собственную ценовую политику, которые различают для целей определения стоимости такие характеристики недвижимости, как: этажность; ориентировка по сторонам света; объем внутренних работ, который требуется выполнить для того или иного помещения. Отдавая отчет, что идентичность (однородность) продукции является во многом оценочным понятием, мы, тем не менее, не считаем лишним пренебрегать данными аргументами в споре с органами налоговой службы, особенно если недвижимость в рамках обычной и «облигационной» схем продажи в самом деле отличалась с точки зрения качественных характеристик;(1.3)
товары в рамках обычной и в рамках облигационной схем продавались в несопоставимых условиях. В частности, п.п. 1.20.2 Закона о налоге на прибыль при определении сопоставимости условий ссылается на такие обстоятельства, как:(1.3.1)
количество (объем) товаров, например, объем товарной партии (данным различительным признаком применительно к рассматриваемой ситуации может выступать площадь недвижимости, проданной в рамках обычной и облигационной схем);(1.3.2)
сроки исполнения обязательств, условия платежей. Данные обстоятельства радикально отличаются, если сопоставлять продажу товаров по обычному договору купли-продажи и в рамках облигационной схемы;(1.3.3)
иные объективные условия, которые могут повлиять на цену. В частности, учитываются обычные скидки и надбавки к цене вследствие:— сезонных и иных колебаний потребительского спроса на товары (работы, услуги);
— утраты товарами качества либо иных свойств;
(1.3.4)
маркетинговая политика, в том числе при продвижении товаров (работ, услуг) на рынки.Данный перечень обстоятельств, как мы упомянули выше, не является исчерпывающим. И хотя сопоставимость условий также является оценочной категорией при использовании обычных цен, мы уверены, что обстоятельства, перечисленные в
(1.3.1) и (1.3.2), могут использоваться плательщиками налогов в качестве контраргументов.Их итогом при благоприятном сценарии развития событий является невозможность применения обычных цен вследствие отсутствия информации о продаже однородных товаров (работ, услуг) в сопоставимых условиях, что, соответственно, является основанием для применения
договорной цены в качестве базы налогообложения согласно пп. 1.20.1 и 1.20.6 Закона о налоге на прибыль;(2)
«активные» способы приведения договорной цены к обычной цене традиционно охватывают:(2.1)
утверждение ценовой политики по предприятию, в котором приводится дифференциация цен на квадратный метр в зависимости:— от качественных характеристик недвижимости (здесь приводятся ссылки на обстоятельства, перечисленные нами в
(1.2);— от условий продажи (здесь обычно приводятся ссылки на обстоятельства, перечисленные нами в
(1.3), в частности на условия продажи квартир: по обычному договору или посредством выпуска облигаций).Ценовая политика содержательно может представлять собой либо единый документ, либо сочетание нескольких. В последнем случае в приказе по предприятию содержится ссылка на документы, в которых устанавливается базовый уровень цен (например, на утверждаемые директором прайс-листы), и далее приводятся возможные скидки и надбавки в зависимости от условий продажи.
Такие документы способствуют обоснованию со стороны предприятия, что цена, образуемая в отношении
любой продажи, является обычной, поскольку она соответствует критериям, влияющим на ценообразование, установленным в тексте Закона о налоге на прибыль. Этот прием не избавляет предприятие от всех рисков — органы налоговой службы могут попытаться использовать в качестве основы для начисления обычных цен информацию о продажах третьими лицами, — однако в последнем случае, как мы уже упоминали, их шансы заметно снижаются вследствие необходимости доказывания одновременности операций, однородности товаров и сопоставимости условий продажи. На практике нам известны случаи подобного рода доначислений, которые впоследствии не были защищены органами налоговой службы при рассмотрении спора в судебном порядке;(2.2)
публичное объявление условий продажи. Если цены на товары и обычные скидки и надбавки, выработанные в процессе формирования ценовой политики (см. выше (2.1)), публично объявляются, то обычной ценой признается цена, содержащаяся в таком публичном объявлении, на основании п.п. 1.20.3 Закона о налоге на прибыль.По нашему мнению, термин
«публичное объявление условий продажи» охватывает собой как операции в рамках так называемых публичных договоров (в том числе в сфере розничной торговли, обслуживания потребителей), так и вообще публичное донесение информации о цене до неопределенного круга лиц в рамках рекламных сообщений. Причем способы подобного информирования могут быть самыми разнообразными: от объявлений в прессе до размещения информации в Интернете или раздачи прайс-листов и иных документов, в которых содержится информация о цене, скидках и надбавках на продаваемые товары (недвижимость).Мы обращаем Ваше внимание, что описанный выше способ установления обычных цен является более приоритетным (специальным) по сравнению с правилами определения обычных цен, описанными в
п.п. 1.20.2 Закона о налоге на прибыль. Поэтому, даже при наличии информации о цене продажи однородных товаров (отличной от той, которая предусмотрена условиями выпуска облигаций), плательщик налога имеет право на определение обычной цены по цене публичного объявления.Учитывая вышеизложенное,
мы настойчиво рекомендуем с целью минимизации налоговых рисков публично объявлять условия продажи квартир в рамках облигационной схемы и сохранять доказательства подобного публичного объявления.(2.3)
Дополнительный аргумент в пользу признания обычных цен на недвижимость на уровне номинальной стоимости облигации приведен в публикации Государственного советника налоговой службы8.8 Геннадий Хмелев. Целевые облигации в строительстве // «Бухгалтерия», 2006, № 32, с. 46 — 47.
В ней указывается, что помимо
п.п. 1.20.3 Закона в обоснование уровня обычных цен может быть использован также п.п. 1.20.4 Закона: если товары продаются с использованием конкурса, аукциона, биржевого предложения или предложения на организованном рынке ценных бумаг, то обычной является цена, полученная при такой продаже.Опираясь на приведенные выше нормы
Закона и, как мы понимаем, на тот факт, что информация о выпуске облигаций регистрируется в ГКЦБФР и публикуется в прессе, а также на то, что первичное размещение облигаций может проводиться через фондовую биржу, в публикации указано следующее:«Для целей взимания НДС сущность номинальной стоимости целевой облигации отвечает правовому содержанию обычной цены товара (услуги) и является компенсацией ее стоимости, с учетом НДС.
Если стоимость товара на момент погашения целевой облигации превышает уровень эмитированных долговых обязательств предприятия (номинальную стоимость облигации), то такие изменения стоимости товара не изменяют объявленную цену товара и, соответственно, базу налогообложения (номинальную стоимость облигации)».По нашему мнению, описанных выше приемов и аргументов должно хватить для эффективной защиты налогоплательщика от доначисления налоговых баз по всем трем рассматриваемым налогам. Таким образом, отстаивать базу для исчисления налога на уровне номинальной стоимости облигаций можно и нужно, со следующим, правда, замечанием: если
эмитент облигации в самом деле получил при эмиссии сумму, равную номинальной стоимости. Если же облигации были проданы эмитентом по цене выше номинала, мы бы советовали ориентироваться на реальную цену такой продажи при обосновании обычной цены квартиры в рамках ценовой политики.
Определение базы для исчисления НДС в сопоставлении с номинальной стоимостью облигации
При передаче квартир потребителям в случае оформления первичного права собственности на покупателей («инвесторов») на основании инвестиционных договоров (договоров долевого участия) данная операция будет рассматриваться для эмитента как первая поставка жилья, облагаемая по ставке 20 %. В случае, если право собственности на квартиры оформляется изначально на эмитента и лишь затем передается потребителю (инвестору), по мнению ГНАУ9, последняя операция является «второй» поставкой жилья (то есть операцией, отличной от «первой поставки» в понимании
п.п. 5.1.20 Закона об НДС) и не подлежит обложению НДС (что снимает все описанные ниже проблемы — в части НДС — в принципе).9 См., например, письмо ГНАУ от 07.07.2006 г. № 12887/7/16-1517-26.
В случае первичного оформления права собственности на эмитента облигаций на практике возникает проблема: исходя из какой базы рассчитывается НДС при сопоставлении с номинальной стоимостью облигации — «снаружи» (т. е. по ставке 20 % от номинала облигации) или «изнутри» (т. е. фактически по ставке 16,67 % от номинала облигации).
Проблема существует по той причине, что в
Законе об НДС непоследовательно определяется соотношение терминов «цена» и «стоимость» применительно к НДС, в частности пп. 4.1, 6.1 и 7.1 данного Закона содержательно противоречат друг другу, то включая НДС в цену товара, то добавляя его к цене. В таких обстоятельствах на практике в договорах и прочих документах, продуцируемых участниками гражданского оборота, в равной степени используются формулировки «120 грн., в том числе НДС» и «100 грн. плюс НДС».С целью нивелирования проблемы расчета НДС мы рекомендуем в тексте договоров, актов, любых иных документов, опосредующих передачу квартиры, выделять
ее стоимость, НДС и общую цену, которая должна совпадать с номиналом облигации.Налогообложение облигаций в момент передачи квартиры потребителю
В случае если недвижимое имущество передается покупателю по двум встречным договорам — купли-продажи квартиры и выкупа облигации с последующим зачетом встречных задолженностей или на основании договора мены, — существует другая проблема.
Данная схема работы, помимо вновь возникающих рисков определения обычных цен по договорам купли-продажи квартир, содержит риск доначисления НДС на стоимость облигации, если потребителем является плательщик НДС на общих основаниях.
Суть в том, что действующий
Закон об НДС (п.п. 3.2.1) предусматривает следующие льготы по НДС:— при продаже ценных бумаг за деньги или иные ценные бумаги (корпоративные права). В рассматриваемой ситуации предметом компенсации будет выступать квартира;
— при погашении ценных бумаг. В рассматриваемой ситуации вместо погашения производится выкуп.
Существует, правда, льгота из
п.п. 3.2.4 Закона об НДС — в отношении обращения валютных ценностей, которая может быть распространена на операции с облигациями, однако в настоящее время по части ее применения сложилась негативная практика на уровне Верховного Суда Украины: применение данной льготы при продаже облигаций за материальные ценности попросту не признается.С целью минимизации риска начисления НДС на стоимость облигаций возможно осуществление следующего варианта расчетов:
— эмитент продает квартиру; потребитель выдает свой вексель в ее оплату;
— потребитель продает облигацию и получает в обмен на нее собственный вексель. В данной ситуации происходит обмен одной ценной бумаги на другую; данная операция не облагается НДС на основании
п.п. 3.2.1 Закона об НДС.
I.4. Риски и рекомендации по уменьшению рисков
/а/ Риски в отношении привлечения средств
Поскольку облигация является ценной бумагой, которая подтверждает внесение ее собственником средств, т. е. является самостоятельным инструментом привлечения средств в строительство, отличным от финансовых услуг, предусмотренных
Законом Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-III, то в данном случае риски в отношении привлечения средств отсутствуют.
/б/ Налоговая оптимизация
Налоговая оптимизация достигается в рамках самой облигационной схемы, поскольку в изначальном законодательном варианте налогообложения ни выпуск, ни выкуп, ни погашение облигаций не облагаются НДС и не влекут налоговых последствий по налогу на прибыль.
Также налоговая оптимизация достигается в данном случае посредством привлечения в схему института совместного инвестирования (ИСИ), а именно венчурного инвестиционного фонда. С целью налоговой оптимизации, ИСИ осуществляет выкуп «товарных» (целевых) облигаций по цене, близкой к себестоимости, и перепродает по рыночной цене. Этот вариант также оптимизирует обложение НДС у эмитента и у самого ИСИ, поскольку облигации, продаваемые за денежные средства, не являются объектом налогообложения (а значит, не облагается и вся прибыль, получаемая ИСИ от перепродажи облигаций). Но при этом появляется проблема изъятия части прибыли из ИСИ в пользу эмитента.
/в/ Общеправовые риски
Схема инвестирования посредством выпуска беспроцентных (целевых) облигаций прямо предусмотрена
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности.В отношении дисконтных и процентных облигаций мы уже отмечали, что на практике существуют схемы их применения в жилищном строительстве, когда эмитент привлекает средства посредством выпуска таких облигаций, а после ввода объекта в эксплуатацию выкупает облигации у их собственника и рассчитывается недвижимым жилым имуществом. Для этого, как мы уже говорили, заключаются договоры мены или два встречных договора купли-продажи и производится зачет встречных однородных требований. Однако в свете
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности мы полагаем, что применение таких схем имеет определенные риски. Поэтому с целью минимизации рисков при применении дисконтных и процентных облигаций рекомендуем использовать схемный способ минимизации рисков: участие ИСИ (венчурного КИФ или ПИФ) в качестве покупателя облигаций.
/г/ Риски оформления права собственности
Право собственности регистрируется на основании договора купли-продажи недвижимости либо инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве, договора резервирования) и акта приемки-передачи.
Подробно данная тема будет рассмотрена в новой книге, посвященной юридическим и налоговым аспектам инвестирования (финансирования) жилищного и коммерческого строительства, подготовленной сотрудниками юридической фирмы «Орлов, Михайленко и партнеры», которую в скором будущем выпустит в свет Издательский дом «Фактор».
