Регистрация права собственности на объекты недвижимости: Минюст разъясняет наиболее спорные моменты
Роман Кабальский, юрист
Методические рекомендации по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации
1, утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 14.04.2009 г. № 660/5 (далее — Методрекомендации).
1 Следует отметить, что название сформулировано некорректно, поскольку Методрекомендации посвящены
особенностям регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимости, а не на земельные участки.
Методрекомендации
посвящены одному из наиболее актуальных вопросов — вопросу о возможности отнесения того или иного объекта к недвижимости. От того, каким будет ответ, зависит, в частности, порядок получения прав на такой объект, момент возникновения права собственности на него, требования к договорам, предметом в которых выступает недвижимость и др. Остановимся на наиболее существенных выводах, сделанных Минюстом в данных Методрекомендациях.
1.
В качестве определяющих признаков, одновременное наличие которых позволяет отнести объект к недвижимым вещам, Минюст называет следующие:— объект размещен на земельном участке и неразрывно связан с землей, т.е. не может существовать без земли;
— перемещение указанных объектов является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Эти критерии прямо выводятся из
ст. 181 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV и активно используются в судебной практике (см., например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 18.02.2009 г. № 12/4508).Единственное — следует учитывать, что законодатель в отдельных случаях может
распространять режим недвижимого имущества на вещи, которые по своим фактическим признакам недвижимостью не являются. ГК среди таких вещей называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Приведенным Минюстом критериям они не соответствуют, однако благодаря прямой оговорке к отношениям, возникающим по поводу таких вещей, применяются те же законодательные требования, что и к объектам, действительно являющимся недвижимыми.Критерии определения того, является ли вещь недвижимой, привлекли внимание Минюста в связи с тем, что они являются определяющим условием для государственной регистрации прав собственности на нее.
Так, в
Методрекомендациях в статусе объекта недвижимости отказано малым архитектурным формам в связи с тем, что отличительной особенностью таких объектов выступает их временный характер, а также асфальтобетонному покрытию, которое в принципе не является самостоятельной вещью.К недвижимому имуществу
, право собственности на которое подлежит госрегистрации, в Методрекомендациях отнесены газопроводы, дамбы, колодцы, скважины (при определенных технических характеристиках).
2.
Еще один вопрос, которому уделено особое внимание в Методрекомендациях, — вопрос об особенностях государственной регистрации сложных вещей и вещей принадлежности.Как указал Минюст, при осуществлении госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество следует учитывать, что вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением, является ее принадлежностью. Вещь принадлежности не имеет самостоятельного значения и по назначению без главной вещи использоваться не может, а потому является зависимой от главной вещи.
Принадлежность и главная вещь являются физически самостоятельными вещами, но главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность — вспомогательное и служит наиболее полному и наилучшему использованию главной вещи.
В связи с изложенным выше, Минюст делает вывод, что госрегистрации подлежит право собственности на главную вещь без отдельной регистрации права на вещь принадлежности. При этом информация о вещи принадлежности включается в раздел извлечения о регистрации права собственности «описание недвижимого имущества».
К вещам принадлежности Минюст отнес технологическую вышку, подъездные пути
. В отдельных случаях не будут подлежать самостоятельной регистрации газопроводы, выступая как принадлежность к дому.
3.
Минюст также пришел к выводу, что не подлежит самостоятельной государственной регистрации право собственности на вещи, которые являются составными частями сложной вещи.В
Меторекомендациях к сложным вещам отнесен вокзал, в состав которого входит посадочная платформа. По мнению Минюста, право собственности должно регистрироваться на сложную вещь в целом, а не на каждую входящую в ее состав отдельно. В приведенном примере это означает необходимость регистрации права собственности на вокзал без отдельной регистрации прав на посадочную платформу. Аналогичный вывод сделан в отношении автозаправочной станции, которая состоит из ряда объектов — строений, технологического оборудования и др., не требующих отдельной регистрации прав собственности на них.
4.
Не прояснили Методрекомендации статус многолетних насаждений и водных объектов. Однако при этом Минюст дал четкое указание, что право собственности на указанные объекты государственной регистрации не подлежит.Кроме того, по мнению Минюста, могут признаваться недвижимым имуществом машиноместа и пирсы. Однако, как следует из письма, самостоятельной регистрации они подлежать не будут, поскольку выступают составляющей частью других, сложных, объектов. Соответственно, право собственности регистрируется на такие сложные объекты. Информация же о машиноместе либо о пирсе должна включаться при регистрации в описание недвижимого имущества.
