Реєстрація права власності на об'єкти нерухомості: Мін'юст роз'яснює найбільш спірні моменти
Роман Кабальський, юрист
Методичні рекомендації щодо визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації1, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 14.04.2009 р. № 660/5 (далі — Методрекомендації).
1 Слід зауважити, що назву сформульовано некоректно, оскільки Методрекомендації присвячено
особливостям реєстрації права власності на окремі об'єкти нерухомості, а не на земельні ділянки.
Методрекомендації
присвячено одному з найактуальніших питань — питанню про можливість віднесення того чи іншого об'єкта до нерухомості. Від того, якою буде відповідь, залежать, зокрема, порядок отримання прав на такий об'єкт, момент виникнення права власності на нього, вимоги до договорів, предметом яких виступає нерухомість, тощо. Зупинимося на найістотніших висновках, зроблених Мін'юстом у цих Методрекомендаціях.
1.
Визначальними ознаками, одночасна наявність яких дозволяє віднести об'єкт до нерухомих речей, Мін'юст називає такі:— об'єкт знаходиться на земельній ділянці та нерозривно пов'язаний із землею, тобто не може існувати без землі;
— переміщення зазначених об'єктів неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення.
Ці критерії прямо випливають зі
ст. 181 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV та активно використовуються в судовій практиці (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України від 18.02.2009 р. № 12/4508).Єдине, що слід ураховувати, — законодавець в окремих випадках може
поширювати режим нерухомого майна на речі, які за своїми фактичними ознаками нерухомістю не є. ЦК серед таких речей називає повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Наведеним Мін'юстом критеріям вони не відповідають, однак завдяки прямому застереженню до відносин, що виникають з приводу таких речей, застосовуються ті самі законодавчі вимоги, що й до об'єктів, які дійсно є нерухомими.Критерії визначення того, чи є річ нерухомою, привернули увагу Мін'юсту у зв'язку з тим, що вони є визначальною умовою для державної реєстрації прав власності на неї.
Так, у
Методркомендаціях у статусі об'єкта нерухомості відмовлено малим архітектурним формам у зв'язку з тим, що відмітною особливістю таких об'єктів виступає їх тимчасовий характер, а також асфальтобетонному покриттю, що у принципі не є самостійною річчю.До нерухомого майна
, право власності на яке підлягає держреєстрації, у Методрекомендаціях віднесено газопроводи, греблі, колодязі, свердловини (за певних технічних характеристик).
2.
Ще одне питання, якому приділено особливу увагу в Методрекомендаціях, — питання про особливості державної реєстрації складних речей та речової приналежності.Як зауважив Мін'юст, при здійсненні держреєстрації прав власності на нерухоме майно слід ураховувати, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі та пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Річ приналежності не має самостійного значення і за призначенням без головної речі використовуватися не може, а тому є залежною від головної речі.
Приналежність і головна річ є фізично самостійними речами, але головна річ має самостійне значення, а приналежність — допоміжне і служить найповнішому та найкращому використанню головної речі.
У зв'язку з викладеним вище Мін'юст доходить висновку, що держреєстрації підлягає право власності на головну річ без окремої реєстрації права на річ приналежності. При цьому інформація про річ приналежності включається до розділу витягу про реєстрацію права власності «опис нерухомого майна».
До речей приналежності Мін'юст відніс технологічну вежу, під'їзні шляхи
. В окремих випадках не підлягатимуть самостійній реєстрації газопроводи, що виступають як приналежність до будинку.
3.
Мін'юст також дійшов висновку, що не підлягає самостійній державній реєстрації право власності на речі, які є складовими частинами складної речі.У
Меторекомендаціях до складних речей віднесено вокзал, до складу якого входить посадкова платформа. На думку Мін'юсту, право власності має реєструватися на складну річ у цілому, а не на кожну таку, що входить до її складу, окремо. У наведеному прикладі це означає необхідність реєстрації права власності на вокзал без окремої реєстрації прав на посадкову платформу. Аналогічний висновок зроблено щодо автозаправної станції, яка складається з низки об'єктів — будов, технологічного обладнання тощо, які не потребують окремої реєстрації прав власності на них.
4.
Не прояснили Методрекомендації статус багаторічних насаджень та водних об'єктів. Однак при цьому Мін'юст дав чітку вказівку, що право власності на зазначені об'єкти державній реєстрації не підлягає.Крім того, на думку Мін'юсту, можуть визнаватися нерухомим майном машино-місця та пірси. Проте, як випливає з Методрекомендацій, самостійній реєстрації вони не підлягатимуть, оскільки виступають складовою частиною інших, складних об'єктів. Відповідно право власності реєструється на такі складні об'єкти. Інформація ж про машино-місця або про пірс має включатися при реєстрації до опису нерухомого майна.
