Договор аренды
жилья с выкупом: утверждена примерная форма
Григорий Зубко, юрист
В данной публикации приведен комментарий к приказу Минрегионстроя Украины «Об утверждении Примерного договора аренды жилья с выкупом» от 24.06.2009 г. № 252.
Текст документа см. на с. 9–15 данного номера газеты.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХК
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон № 800
— Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Примерный договор
— приказ Минрегионстроя Украины «Об утверждении Примерного договора аренды жилья с выкупом» от 24.06.2009 г. № 252.
Для начала напомним, что договор аренды жилья с выкупом стал новым видом договоров в законодательстве Украины, который ранее прямо не был предусмотрен ни
ГК, ни ХК, хотя и мог использоваться на практике как смешанный договор с объединением элементов договора аренды и договора купли-продажи. Прямое же урегулирование отношения аренды жилья с его последующим выкупом получили благодаря Закону № 8001. Такой договор может быть заключен между предприятием-арендодателем и физическим лицом — арендатором. По нему жилье передается в пользование за плату на определенный срок (до 30 лет), после окончания которого либо досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. До этого момента последний пользуется помещением, пребывающим в собственности арендодателя.1 Комментарий к Закону № 800 см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Сам Минрегионстрой признает, что договор аренды жилья с выкупом был задуман в качестве упрощенной альтернативы кредитного договора на покупку жилья, но при этом круг кредиторов не ограничен банками и другими финучреждениями.
Основные условия данного договора: арендодатель приобретает объект, который предварительно выбирает будущий арендатор, плата по договору состоит из платы на выкуп объекта и вознаграждения арендодателю в виде процентов. От обычной аренды он отличается тем, что предусматривает
автоматический переход права собственности на арендуемый объект к арендатору при условии уплаты им всех платежей по договору.Как мы уже отмечали ранее, при характеристике договора аренды жилья с выкупом данный договор скорее следовало бы считать видом договора купли-продажи с рассрочкой платежа, специальным условием которого выступала бы оговорка о передаче права собственности после полной оплаты стоимости объекта. Дополнительными основаниями для такого вывода выступают
ч. 7 ст. 8101 ГКУ, согласно которой договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество с отлагательным условием, и ч. 6 ст. 5 Закона № 800, предусматривающая, что арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения арендодателю, и при этом не устанавливающая платы за само использование арендуемого объекта. Однако законодатель решил урегулировать этот вопрос иначе.После принятия
Закона № 800 постановлением Кабмина был утвержден Порядок аренды жилья с выкупом от 25.03.2009 г. № 274. Уже в нем была предусмотрена необходимость утверждения Минрегионстроем примерного договора и закреплены его основные положения. В частности, был урегулирован вопрос о форме договора аренды жилья с выкупом: договор заключается в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, с момента которой договор считается заключенным.Как было предусмотрено
Порядком аренды жилья с выкупом, примерный договор должен содержать:1.
Наименования сторон.2.
Характеристики жилья, которое передается в аренду. В форме Примерного договора это условие раскрыто в пункте «Предмет договора». При этом характеристика передаваемого в аренду жилья включает в себя адрес, общую площадь, жилую площадь, этаж, количество комнат, состояние жилья на момент передачи, недостатки передаваемого жилья. Кроме того, необходимо указать документ, удостоверяющий право собственности на жилье.3.
Срок, на который заключается договор. Срок аренды исчисляется с момента приема жилья арендатором по акту приема-передачи.4.
Размер, порядок формирования, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра. Под арендными платежами в Примерном договоре понимаются периодические платежи на выкуп жилья и вознаграждение арендодателя (процентная ставка от платежей на выкуп жилья, размер которой установлен в Договоре). Порядок расчетов установлен в п. 5 Примерного договора.5.
Основания досрочного расторжения договора. Примерным договором предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно только по согласию сторон либо в судебном порядке, что создает дополнительные гарантии для арендатора.6.
Порядок возврата средств в случае досрочного расторжения договора. Вопрос о возврате уплаченных на момент судебного расторжения Договора платежей отнесен на усмотрение суда. При расторжении по договоренности сторон арендодатель возвращает арендатору первоначальный взнос, неиспользованные средства резерва и внесенные платежи на выкуп жилья.7.
Формирование резерва непредусмотренных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. Размер резерва не может превышать трех процентов стоимости жилья, в частности средства резерва могут направляться на оплату жилищно-коммунальных услуг при возникновении задолженности по ним.8.
Обязательства сторон. В обязанности арендодателя входит передача арендатору жилья для использования, после выплаты арендатором всех арендных платежей в полном объеме предоставление ему жилья в собственность с передачей всех необходимых документов, содействие в оформлении прав на жилье. Обязанности арендатора заключаются в использовании жилья исключительно для проживания в нем, обеспечении сохранности жилья, осуществлении текущего и капитального ремонта арендуемого жилья, своевременном внесении арендных платежей и др. К сожалению, не урегулирован вопрос об объеме полномочий арендодателя по распоряжению жильем.9.
Ответственность сторон. Примерный договор предусматривает возможность установления штрафных санкций для арендатора за просрочку уплаты арендных платежей на срок больше месяца, а также за нецелевое использование жилья. Арендодатель может привлекаться к договорной ответственности в виде пени за просрочку передачи жилья в пользование.В целом, если говорить об обязательности использования
Примерного договора, то ХК разграничивает такие виды договоров в зависимости от специфики определения их условий:—
основанные на свободном волеизъявлении — когда стороны могут согласовывать на свое усмотрение любые условия договора, не противоречащие законодательству;—
примерные договоры, которые рекомендуются органом управления субъектам хозяйствования для использования при заключении ими договоров, когда стороны имеют право по взаимному согласию изменять отдельные условия, предусмотренные примерным договором, либо дополнять его содержание;—
типовые договоры, утвержденные Кабмином, или в случаях, предусмотренных законом, другим органом государственной власти, когда стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия;—
договоры присоединения, условия которых предлагаются одной стороной для других возможных субъектов, когда эти субъекты в случае вступления в договор не имеют права настаивать на изменении его содержания.Название комментируемого документа может вводить в заблуждение: несмотря на то что в нем фигурирует выражение «примерный договор», все же тот факт, что он утвержден приказом уполномоченного на это Законом № 800 органа и не содержит указания на его рекомендательный характер, дает основания говорить о том, что данный договор имеет статус типового, а не примерного. Другими словами, стороны не могут по взаимному согласию изменять его условия, но могут конкретизировать его содержание.
