Договір оренди житла з викупом: затверджено примірну форму
Григорій, Зубкоюрист
У цій публікації наведено коментар до наказу Мінрегіонбуду України «Про затвердження Примірного договору оренди житла з викупом» від 24.06.2009 р. № 252.
Текст документа див. на с.19-15 цього номера.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГК
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Примірний договір
— наказ Мінрегіонбуду України «Про затвердження Примірного договору оренди житла з викупом» від 24.06.2009 р. № 252.
Спочатку нагадаємо, що договір оренди житла з викупом став новим видом договорів у законодавстві України, який раніше не був прямо передбачений ні
ЦК, ні ГК, хоча й міг використовуватися на практиці як змішаний договір з об'єднанням елементів договору оренди і договору купівлі-продажу. Пряме ж урегулювання відносин оренди житла з його подальшим викупом отримали завдяки Закону № 8001. Такий договір може бути укладено між підприємством-орендодавцем та фізичною особою — орендарем. За ним житло передається в користування за плату на певний строк (до 30 років), після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. До цього моменту останній користується приміщенням, що перебуває у власності орендодавця.1 Коментар до Закону № 800 див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Сам Мінрегіонбуд визнає, що договір оренди житла з викупом замислювався як спрощена альтернатива кредитному договору на купівлю житла, але при цьому коло кредиторів не обмежено банками та іншими фінустановами.
Основні умови цього договору: орендодавець придбаває об'єкт, який завчасно вибирається майбутнім орендарем, плата за договором складається з плати на викуп об'єкта і винагороди орендодавцю у вигляді процентів. Від звичайної оренди він відрізняється тим, що передбачає
автоматичний перехід права власності на об'єкт, що орендується, до орендаря за умови сплати ним усіх платежів за договором.Як уже зазначалося, при характеристиці договору оренди житла з викупом цей договір скоріше потрібно було б вважати видом договору купівлі-продажу з розстроченням платежу, спеціальною умовою якого виступало б застереження про передачу права власності після повної оплати вартості об'єкта. Додатковими підставами для такого висновку виступають
ч. 7 ст. 8101 ЦК, згідно з якою договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно з відкладальною умовою, та ч. 6 ст. 5 Закону № 800, де передбачається, що орендні платежі складаються з платежів на викуп житла та винагороди орендодавцю і що при цьому не встановлюється плата за власне використання об'єкта, що орендується. Однак законодавець вирішив урегулювати це питання інакше.Після прийняття
Закону № 800 постановою Кабміну було затверджено Порядок оренди житла з викупом від 25.03.2009 р. № 274. Уже в ньому було передбачено необхідність затвердження Мінрегіонбудом примірного договору та закріплено його основні положення. Зокрема, було врегульовано питання про форму договору оренди житла з викупом: договір укладається в письмовій формі, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, з моменту якої договір вважається укладеним.Як було передбачено
Порядком оренди житла з викупом, примірний договір має містити:1)
найменування сторін;2)
характеристику житла, що передається в оренду. У формі Примірного договору цю умову розкрито в пункті «Предмет договору». При цьому характеристика зданого в оренду житла включає адресу, загальну площу, житлову площу, поверх, кількість кімнат, стан житла на момент передачі, недоліки житла, що передається. Крім того, необхідно вказати документ, що засвідчує право власності на житло;3)
строк, на який укладається договір. Строк оренди обчислюється з моменту прийняття житла орендарем за актом приймання-передачі;4)
розмір, порядок формування, форму і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду. Під орендними платежами в Примірному договорі розуміються періодичні платежі на викуп житла і винагороду орендодавця (процентна ставка від платежів на викуп житла, розмір якої встановлено в Договорі). Порядок розрахунків передбачено в п. 5 Примірного договору;5)
підстави дострокового розірвання договору. Примірним договором передбачено, що його може бути розірвано достроково тільки за згодою сторін або в судовому порядку, що створює додаткові гарантії для орендаря;6)
порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору. Питання про повернення сплачених на момент судового розірвання Договору платежів віднесено на розсуд суду. При розірванні за домовленістю сторін орендодавець повертає орендарю первісний внесок, невикористані кошти резерву та внесені платежі на викуп житла;7)
формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря. Розмір резерву не може перевищувати трьох відсотків вартості житла, зокрема, кошти резерву можуть спрямовуватися на оплату житлово-комунальних послуг при виникненні заборгованості щодо них;8)
зобов'язання сторін. До обов'язків орендодавця входить передача орендарю житла для використання після виплати орендарем усіх орендних платежів у повному обсязі надання йому житла у власність з передачею всіх необхідних документів, сприяння в оформленні прав на житло. Обов'язки орендаря полягають у використанні житла виключно для проживання в ньому, забезпеченні збереження житла, здійсненні поточного та капітального ремонту житла, що орендується, своєчасному внесенні орендних платежів тощо. На жаль, не врегульовано питання про обсяг повноважень орендодавця щодо розпорядження житлом;9)
відповідальність сторін. Примірний договір передбачає можливість установлення штрафних санкцій для орендаря за прострочення сплати орендних платежів на строк понад місяць, а також за нецільове використання житла. Орендодавець може притягатися до договірної відповідальності у вигляді пені за прострочення передачі житла в користування.У цілому, якщо говорити про обов'язковість використання
Примірного договору, то ГК розмежовує такі види договорів залежно від специфіки визначення їх умов:—
засновані на вільному волевиявленні — коли сторони можуть погоджувати на власний розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;—
примірні договори, які рекомендуються органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;—
типові договори, затверджені Кабміном, або у випадках, передбачених законом, — іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;—
договори приєднання, умови яких пропонуються однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти в разі приєднання до договору не мають права наполягати на зміні його змісту.Назва документа, що коментується, може вводити в оману: незважаючи на те, що в ньому фігурує вираз «примірний договір», усе ж таки те, що він
затверджений наказом уповноваженого на це Законом № 800 органу та не містить вказівки на його рекомендаційний характер, дає підстави стверджувати, що цей договір має статус типового, а не примірного. Інакше кажучи, сторони не можуть за взаємною згодою змінювати його умови, але можуть конкретизувати його зміст.
