Целевые облигации у генподрядчика
Вячеслав Вареня, начальник отдела аудита ООО «Управляющая компания «Эдельвейс»
До начала финансово-экономического кризиса строительные программы финансировались за счет различных источников, в том числе за счет выпуска целевых облигаций. Некоторые компании пытаются и в настоящее время привлечь инвестиции для осуществления строительства подобным образом. Мы рассмотрим реальную ситуацию из практики, в которой покупателем (инвестором) таких облигаций выступал генподрядчик.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции Закона Украины от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС —
Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о ценных бумагах и фондовом рынке
— Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» от 23.02.2006 г. № 3480-IV.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.П(С)БУ 12 «Финансовые инвестиции»
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 12 «Финансовые инвестиции», утвержденное приказом Минфина Украины от 26.04.2000 г. № 91.
В настоящее время строительная отрасль находится в кризисе, но до этого периода она активно развивалась, а для финансирования строительства использовались различные варианты привлечения средств, в том числе по целевым облигациям.
В большинстве случаев привлечение финансирования по целевым облигациям предусматривало участие институтов совместного инвестирования, но на практике встречаются и более простые случаи, когда
целевые облигации выкупались генподрядчиком у эмитента-застройщика. При этом генподрядчик удерживал часть этих облигаций до погашения, рассчитывая в дальнейшем получить прибыль от продажи квартир.В этой статье мы не будем останавливаться на юридической стороне эмиссии (обращение, погашение) целевых облигаций, а
уделим внимание вопросам бухгалтерского и налогового учета у генподрядчика, именуя его в дальнейшем инвестором (покупателем облигаций).Для начала приведем некоторые нормы действующего законодательства, которые устанавливают возможность выпуска целевых облигаций.
Согласно
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвестирование и финансирование в объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:— фонды финансирования строительства;
— фонды операций с недвижимостью;
— институты общего инвестирования;
— негосударственные пенсионные фонды;
—
выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Ст. 7 Закона о ценных бумагах и фондовом рынке
<...>
1. Облигация — ценная бумага, которая удостоверяет внесение его владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если другое не предусмотрено условиями размещения.
3. Эмитент в порядке1, установленном Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, может размещать процентные, целевые и дисконтные облигации.
1 Положение о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденное решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 17.07.2003 г. № 322.
Целевые облигации
— облигации, выполнение обязательств по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций.5. Погашение облигаций может осуществляться деньгами или имуществом
в соответствии с условиями размещения облигаций.<...>
Прежде всего нас интересует налоговый учет у владельца облигаций — инвестора (генподрядчика).
Приведем условный пример. Инвестор приобрел облигацию по цене 1000 грн. при номинале 400 грн. (при первичном размещении), т. е. с премией.
Рассмотрим порядок обложения налогом на прибыль и НДС операций по получению инвестором целевых облигаций и получению им квартир при погашении эмитентом облигаций.
Согласно
п. 7.9.2 Закона о налоге на прибыль не включаются в валовые расходы средства или имущество, предоставленные плательщиком налога в связи с возвратом плательщиком налога средств или имущества из доверительного управления, основной суммы депозитов (вкладов), в том числе привлеченных путем выпуска сберегательных (депозитных) сертификатов, ипотечных сертификатов с фиксированной доходностью, или средств из других срочных или доверительных счетов, в том числе путем погашения (выкупа) облигаций, а также размещением плательщиком налога средств или имущества в доверительное управление, средств в депозит (вклад), в том числе путем приобретения сберегательных (депозитных) сертификатов, ипотечных сертификатов с фиксированной доходностью, или на другие срочные и доверительные счета, открытые в интересах такого плательщика налога, в том числе путем приобретения облигаций.Следовательно, расходы, понесенные инвестором на приобретение облигаций,
не включаются в состав его валовых расходов.Даная операция для инвестора подпадает под действие
п. 7.6 Закона о налоге на прибыль.Согласно
п.п. 7.6.3 Закона о налоге на прибыль под термином «затраты» следует понимать сумму средств или стоимость имущества, оплаченную (начисленную) плательщиком налога продавцу ценных бумаг и деривативов как компенсация их стоимости.Учитывая правовую природу облигации, можно сказать, что инвестор понес «ценнобумажные» расходы на приобретение такого вида ценных бумаг, как облигация (строка 2.2
Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль).Пункт 7.6 Закона о налоге на прибыль
предусматривает определение финансового результата от операций с ценными бумагами и деривативами в разрезе их видов .Финансовый результат от операций с ценными бумагами будет отражен в строке 2
Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль.Однако существует также и другой взгляд в отношении данной ситуации. По мнению автора данной публикации, «ценнобумажные» расходы на приобретение ценных бумаг следует отражать в момент отчуждения ценных бумаг, т. е. в момент получения дохода1. Ранее в отдельных письмах ГНАУ также придерживалась аналогичной точки зрения (см.
письма ГНАУ от 21.04.2005 г. № 3335/6/12-0216, от 13.04.2005 г. № 7109/7/15-1117). Этот поход более фискальный, но учитывая, что ГНАУ не имеет устоявшейся позиции на этот счет, автор рекомендует применить именно такой вариант как наиболее безопасный.1 Вячеслав Вареня. Учет операций с корпоративными правами // «Главбух», 2008, № 69 (620), с. 32.
В приведенных условиях примера
инвестор обменивает один объект собственности — целевые облигации, на другой — квартиры.Таким образом, при отчуждении целевой облигации инвестору целесообразно
признать «ценнобумажный» доход (строка 2.1 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль).Если
финансовый результат от операций с отдельным видом ценных бумаг является положительнaым (прибыль), то он включается в состав валового дохода отчетного периода.Учитывая условия примера,
в «ценнобумажные» расходы инвестора будут отнесены 1000, а «ценно-бумажные» доходы — 400 (номинал), тем самым премия попадет в «ценнобумажный» убыток.Товар (квартиры) будут получены по номиналу облигации, т. е.
премия по облигации не увеличит первоначальную стоимость товара.В зависимости от того, как в дальнейшем будут использоваться полученные квартиры, а именно как товары или основные фонды — расходы по их приобретению могут быть отнесены либо к расходам, которые подлежат амортизации (
ст. 8 Закона о налоге на прибыль), либо в состав валовых расходов. При этом не следует забывать, что такие расходы должны быть понесены в рамках хозяйственной деятельности инвестора (генподрядчика), т. е. в деятельности, направленной на получение дохода.Перейдем к вопросам налогообложения НДС.
Операция по приобретению целевых облигаций не является объектом налогообложения НДС поскольку это прямо предусмотрено льготой, указанной в
п.п. 3.2.1 Закона об НДС.По мнению автора, первая передача жилищного фонда инвестору (генподрядчику) со стороны первого владельца является первой поставкой жилья, поэтому такая операция является объектом налогообложения НДС (
п. 3.1 и п.п. 5.1.20 Закона об НДС)3. Это подтверждается также тем, что происходит обмен ценной бумаги на квартиры, а следовательно, это приводит к потере льготы по п. 3.2.1 Закона об НДС.3 Схожее мнение выражают и специалисты налоговых органов — см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 4, с. 30 — 31.
В то же время
п.п. 5.1.20 Закона об НДС выписан настолько плохо, что ГНАУ сама до сих пор не может окончательно в нем разобраться и принять окончательное решение в отношении данного вопроса 4.4 Вячеслав Вареня. Застройщик строит для продажи и «первая поставка жилья // «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 12 — 15.
Кроме того, согласно
п. 4.8 Закона об НДС долговые инструменты, а значит и облигации, приравнены к векселям. Следовательно, нужно учитывать, что в случае, когда плательщик налога осуществляет при согласии векселедержателя встречную поставку товаров (услуг) вместо денежного погашения суммы долга, отмеченного в векселе, в нашем случае — облигации, базой налогообложения является договорная стоимость таких товаров (услуг), но не ниже обычных цен без учета дисконтов или других скидок с номинала такого векселя, а по процентным векселям — договорная стоимость таких товаров (услуг), но не ниже обычных цен, увеличенная на сумму процентов, начисленных или таких, которые должны быть начислены на сумму номинала такого векселя.Таким образом, в случае, если квартиры будут использоваться в облагаемых НДС операциях (например, передача в аренду), инвестор (генподрядчик), учитывая предписания
п.п. 7.4.1 Закона об НДС, при наличии налоговой накладной имеет право на налоговый кредит по НДС.В то же время последующая продажа квартир приводит к возникновению у инвестора (генподрядчика) льготы по НДС (такая операция, по мнению автора, на основании
п.п. 5.1.20 Закона об НДС является освобожденной от обложения НДС операцией как «вторая поставка жилья»). Напомним, что льгота по п.п. 5.1.20 Закона об НДС касается, в первую очередь, именно операций по поставке таких объектов. О проблемах толкования положений, указанных в п.п. 5.1.20 Закона об НДС, «Строительная бухгалтерия» писала неоднократно5.5 См. «Застройщик строит на продажу: первая поставка жилья» // «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 12 — 15;
«Льгота-терминатор» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 2, с. 12 — 13;
«Строительство путем выпуска жилищных облигаций и НДС»// Строительная бухгалтерия», 2009, № 4, с. 30 — 32.
Таким образом, инвестор (генподрядчик), прежде чем признать право на налоговый кредит, должен определить будущее целевое назначение квартир.
Дело в том, что если инвестор (генподрядчик) изначально будет использовать полученные квартиры как основные фонды, то он получит право на налоговый кредит по НДС. Но если он решит, что эти квартиры не будут использоваться в его хозяйственной деятельности, то инвестор (генподрядчик) должен будет признать условную продажу, а следовательно, ему предстоит начислить налоговые обязательства по НДС) (см. информационный блок «п.п. 7.4.1. Закона об НДС).
П.п. 7.4.1. Закон об НДС
<...>
7.4.1....Если в последующем такие товары (услуги) начинают использоваться в операциях, которые не являются объектом налогообложения согласно статье 3 данного Закона или освобождаются от налогообложения согласно статье 5 данного Закона, или основные фонды переводятся в состав непроизводственных фондов,
то с целью налогообложения такие товары (услуги), основные фонды считаются проданными по их обычной цене в налоговом периоде, на который приходится начало такого использования или перевода, но не ниже цены их приобретения (изготовления, строительства, сооружения).<...>
Если же инвестор (генподрядчик) заведомо знает, что он приобретает квартиры как товар (для продажи), то он, по нашему мнению, изначально не имеет права на налоговый кредит, поскольку такие товары будут использованы в рамках освобожденных от НДС операций (т. е. в данном случае применяется правило «вторая поставка жилья» по
п.п. 5.1.20 Закона об НДС).Если инвестор (генподрядчик) сначала использовал квартиры как основные фонды, а потом на каком-то этапе решил их продать, то, по мнению автора, в таком случае распределять ранее полученный налоговый кредит по НДС не нужно, а следует признать «условную продажу», т. е. доначислить налоговое обязательство по НДС, как это предусмотрено
абз. 5 п.п. 7.4.1 Закона об НДС. Аргументом в пользу данного мнения является то, что термин «товары» для целей налогообложения включает в себя также «основные фонды».А теперь — о бухгалтерском учете операций, связанных с облигациями. Методологические основы учета и признания финансовых инвестиций определены в
П(С)БУ 12 «Финансовые инвестиции».Согласно
п. 10 П(С)БУ 12 финансовые инвестиции, которые удерживаются предприятием до их погашения, отображаются на дату баланса по амортизированной себестоимости финансовых инвестиций. Очень важным для рассматриваемой ситуации является то, что сумма амортизации дисконта или премии должна начисляться одновременно с начислением процента (дохода от финансовых инвестиций), который подлежит получению, и отображаться в прочих финансовых доходах или прочих финансовых расходах с одновременным увеличением или уменьшением балансовой стоимости финансовых инвестиций соответственно.При этом следует учесть следующее.
Облигации (финансовые инвестиции) являются долгосрочными и удерживаются инвестором (генподрядчиком) до их погашения.
Облигации (финансовые инвестиции) являются целевыми и что самое главное — беспроцентными, т. е. условие
п. 10 П(С)БУ 12 невыполнимо.Учитывая сказанное выше, автор рекомендует отражать полученные финансовые инвестиции по их себестоимости с учетом уменьшения полезности (
п. 9 П(С)БУ 12).Ниже в табличной форме приведен порядок отражения у инвестора (генподрядчика) в учете операций, связанных с покупкой облигаций, их погашением.
| № п/п | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма* | Налоговый учет |
| 1 | Оплачена стоимость облигаций | 143 | 311 | 1000 | Строка 2.2 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль — 1000 |
| 2 | Реклассификация в текущие инвестиции | 352 | 143 | 1000 |
|
| 3 | Облигации предъявлены к погашению | 377 | 352 | 400 | Строка 2.1 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль — 400 |
| 4 | Начислена сумма налоговых обязательств по НДС при «мене» облигации на товар | 949 | 6415 | 80 |
|
| 5 | Получены квартиры, предназначенные для использования в качестве основных фондов | 15 | 63 | 100 |
|
| 6 | Отражен налоговый кредит по НДС | 6415 | 63 | 20 |
|
| 7 | Ввод в эксплуатацию основных фондов, которые будут использованы как инвестиционная недвижимость | 100 | 15 | 100 | Строка 07 декларации по налогу на прибыль в налоговом периоде, следующем после налогового периода, в котором был ввод в эксплуатацию |
| 8 | Получены квартиры, предназначенные для продажи*** | 28 | 63 | 280 | Строка 04.1 декларации по налогу на прибыль |
| 9 | Зачет задолженностей | 63 | 377 | 400 |
|
| 10 | Списание суммы премии по облигации | 952 | 352 | 600 | В следующем отчетном периоде** будет отражена в строке 2.3 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль — 600 |
| * Условное значение. ** В случае если эта сумма в отчетном периоде не будет погашена доходами от операций с другими пакетами облигаций. *** Нет права на налоговый кредит, так как данная операция соответствует «второй поставке жилья» по п.п. 5.1.20 Закона об НДС. | |||||
В заключение отметим, что возможен также иной подход к учету целевых облигаций. Подробно об этом читайте в последующих номерах
газеты «Строительная бухгалтерия».
