Споры с участием застройщиков
Роман Кабальский, юрист
Когда возникает обязанность передать объект строительства заказчику
Определение Верховного Суда Украины от 22.10.2008 г.
По мнению Верховного Суда Украины, обязанность по передаче объекта строительства заказчику не может считаться нарушенной до того, как объект был принят в эксплуатацию. До этого момента речь может идти только о нарушениях оговоренных в договоре сроков завершения строительства.
В качестве юридической основы решения дела суд указал на ст. 331 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее —
ГК), в соответствии с которой, если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию.
Принятие новых государственных строительных норм как основание
для внесения изменений в договор
Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 16.04.2009 г. № 2-15/4661-2008
Данное решение ВСХУ интересно тем, что оно основано на признании Высшим хозяйственным судом Украины принятия новых государственных строительных норм в качестве основания для внесения изменений в договор по инициативе одной из сторон, в частности продления сроков строительства в связи с предъявлением новых требований к нему.
Истец в деле, выступающий в договоре строительства подрядчиком, предварительно обратился к заказчику с предложением заключить дополнительный договор, где будет предусмотрено продление сроков строительства. Однако заказчик от такого предложения отказался, в связи с чем спор был перенесен в зал судебного заседания. В суде же заказчик не только не согласился с исковыми требованиями к нему, но и подал встречный иск о взыскании с застройщика штрафных санкций за нарушение условий договора.
Суд, удовлетворяя иск подрядчика, руководствовался
ст. 652 ГК. По общему правилу, закрепленному в ст. 651 ГК, изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если иное не установлено договором либо законом. Статья 652 предусматривает исключение из этого правила. В соответствии с ней в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если иное не установлено договором или не следует из сути обязательства. При этом ГК предлагает изменение обстоятельств считать существенным в том случае, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях (ч. 1 ст. 652 ГК). Суд может удовлетворить требование о расторжении договора либо о внесении в него изменений, если истец обоснует не только факт существенного изменения обстоятельств, но и одновременное наличие таких условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей внимательности и осмотрительности, которые от нее требовались;
3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4) из сути договора либо обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
5) расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, который значительно превышает ущерб, необходимый для исполнения договора на условиях, измененных судом.
Следует признать, что применение данной статьи в хозяйственной практике Украины очень ограничено, что только повышает интерес к комментируемому решению ВХСУ.
В данном деле суд исходил из того, что
существенным изменением обстоятельств может считаться принятие новых государственных строительных норм, устанавливающих, в частности, требования к сейсмической безопасности объектов строительства и наличие которых требует внесения изменений в проектную документацию, что делает невозможным завершение строительства в оговоренный законом срок.
Повышение цен на строительные работы не дает оснований для расторжения договора подряда
Решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 10.02.2009 г. № 3/278
В продолжение темы, поднятой в рассмотренном выше судебном решении, о возможности внесения изменений либо расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств предлагаем также остановиться на том, считают ли суды таким существенным обстоятельством изменение цены на работы, выполняемые по заключенному договору подряда.
В данном решении подрядчик обратился с иском к заказчику о расторжении договора строительного подряда в связи с тем, что с момента заключения договора стоимость работ, осуществляемых подрядчиком, значительно увеличилась. При этом, что интересно, вывод о повышении цены на осуществляемые работы подрядчик обосновывает опосредованно: через ссылку на повышение цен на квадратный метр недвижимого имущества, которое становится результатом таких работ.
Суд для решения данного дела взял за основу
ст. 651 ГК. В соответствии с ней можно выделить три способа расторжения договора:1) по согласию сторон;
2) по решению суда;
3) в случае одностороннего отказа от договора полностью либо частично, если такое право предусмотрено договором либо законом
.В данном случае договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора в полном объеме либо частично. Однако истец обосновывает свои требования о расторжении договора основаниями, предусмотренными законом, а именно
ст. 652 ГК — существенным изменением обстоятельств, которое выразилось в изменении стоимости подрядных работ. Такие аргументы суд не счел убедительными, указав, что стороны договора подряда при его заключении имеют возможность предполагать, что цена на работы может меняться. Следует сказать, что мировая практика применения такого основания для расторжения либо изменения договора как существенное изменение обстоятельств также в целом не признает изменение цен на рынке таким основанием.Аналогичное решение было принято и Киевским апелляционным хозяйственным судом (см.
постановление от 04.02.2009 г. № 2/280-40/148). В нем суд, в частности, исходил из того, что основанием для расторжения договора об инвестировании в жилищное строительство не может выступать «существенное повышение цен на строительные материалы и резкое увеличение всех составляющих, по которым формируется цена строительства квадратного метра жилой площади, что фактически делает невозможным строительство квартир без убытков». При этом суд сослался на позицию ВХСУ, в соответствии с которой изменение себестоимости строительства в процессе выполнения спорного договора не влечет бесспорных выводов об изменении существенных обстоятельств, которыми стороны руководствовались во время заключения договора. Не принял суд во внимание и аргументы истца о том, что значительный рост себестоимости строительства метра квадратного жилья — объективное обстоятельство, не зависящее от воли сторон оспариваемых договоров и произошедшее за относительно короткий промежуток времени, в результате чего стороны не могли предвидеть такой рост. Суд отметил, что осуществление строительства жилья с привлечением средств инвесторов является обычной предпринимательской деятельностью организации, а потому риски изменения обстоятельств, связанных с изменением цен и коньюнктуры данного рынка, несет сам истец. Получив указанную в договоре плату, истец должен был предусмотреть негативные для себя тенденции на рынке строительства и принять все меры для снижения их негативных последствий. То есть из сути договора и обычаев делового оборота следует, что риск изменения обстоятельств, связанных с осуществлением деятельности по строительству (изменение себестоимости строительства через изменение цен на материалы и т. п.), несет организация, а не инвесторы.
Превышение сметы подрядчиком
Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 17.02.2009 г. № 29/89
Данное решение ВСХУ может использоваться подрядчиками как некое руководство на случай превышения установленной в договоре с заказчиком сметы.
ВХСУ предлагает обосновывать свои требования к заказчику о взыскании понесенных расходов в размере, превышающем смету, следующим образом.
Согласно
ст. 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, установленных договором либо законом. Изменение цены в договоре после его выполнения не допускается. Это общая норма. Далее. В ст. 844 ГК оно конкретизировано для применения в рамках отношений подряда. В частности, предусмотрено, что цена работы в договоре подряда включает возмещение затрат подрядчика и плату за выполненную им работу. Цена в договоре подряда может быть определена в смете. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета вступает в силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Смета является твердой, если иное не установлено договором. Изменения в твердую смету могут вноситься только по согласованию сторон. В случае превышения твердой сметы все связанные с этим затраты несет подрядчик, если иное не предусмотрено законом. Если возникла необходимость проведения дополнительных работ и в связи с этим существенного превышения приблизительной сметы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, который не согласился на превышение сметы, имеет право отказаться от договора подряда. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика оплаты выполненной части работы. Подрядчик, который своевременно не предупредил заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан выполнить договор подряда по цене, установленной договором. В случае существенного роста цен после заключения договора на материалы, оборудование, которые должен предоставить подрядчик, а также стоимости услуг, которые предоставляются ему другими лицами, подрядчик имеет право требовать увеличения сметы. При отказе заказчика от увеличения сметы подрядчик имеет право требовать расторжения договора.Приведенными законодательными положениями руководствовался суд при решении спора, возникшего между подрядчиком и заказчиком. Заключенный ими договор предусматривает, что стоимость работ по договору может изменяться сторонами в случае изменения объемов и состава работ по решению заказчика. Пересмотр стоимости работ подтверждается расчетами и оформляется сторонами путем составления дополнительных соглашений к договору. Из приведенных положений договора видно, что
смета в нем предусмотрена твердая с возможностью внесения в нее изменений исключительно по согласованию сторон в порядке, установленном договором. Как было установлено судами, изменения в смету не вносились, однако достаточным основанием для взыскания с заказчика суммы, превышающей указанную в смете, ВХСУ посчитал тот факт, что осуществленные подрядчиком затраты были подтверждены заказчиком путем подписания актов о приеме выполненных работ.Из приведенного решения следует, что согласование сторонами превышения цены договора, указанной в твердой смете, может проходить и в иной, не предусмотренной договором, форме. Основное требование, которое должно соблюдаться, — форма такого подтверждения должна позволять установить действительное волеизъявление сторон и утверждение заказчиком произведенных подрядчиком затрат.
