Спори за участі забудовників
Роман Кабальський, юрист
Коли виникає обов'язок передати об'єкт будівництва замовнику
Ухвала Верховного Суду України від 22.10.2008 р.
На думку Верховного Суду України, обов'язок з передачі об’єкта будівництва замовнику не може вважатися порушеним до того, як об'єкт було прийнято в експлуатацію. До цього моменту може йтися тільки про порушення обумовлених у договорі строків завершення будівництва.
Як юридичну основу вирішення справи суд указав на ст. 331 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі —
ЦК), відповідно до якої якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.
Прийняття нових державних будівельних норм як підстава для внесення змін до договору
Постанова Вищого господарського суду України від 16.04.2009 р. № 2-15/4661-2008
Це рішення цікаве тим, що його засновано на визнанні Вищим господарським судом України прийняття нових державних будівельних норм підставою для внесення змін до договору з ініціативи однієї зі сторін, зокрема подовження строків будівництва у зв'язку з висуванням нових вимог до нього.
Позивач у справі, який виступає в договорі будівництва підрядником, попередньо звернувся до замовника з пропозицією укласти додатковий договір, де буде передбачено подовження строків будівництва. Однак замовник від такої пропозиції відмовився, у зв'язку з чим спір було перенесено до зали судового засідання. У суді ж замовник не тільки не погодився з позовними вимогами до нього, а й подав зустрічний позов про стягнення із забудовника штрафних санкцій за порушення умов договору.
Суд, задовольняючи позов підрядника, керувався
ст. 652 ЦК. За загальним правилом, закріпленим у ст. 651 ЦК, зміна або розірвання договору допускається тільки за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Стаття 652 передбачає винятки з цього правила. Відповідно до неї в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінено або розірвано за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. При цьому ЦК пропонує зміну обставин вважати істотною в разі, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1 ст. 652 ЦК). Суд може задовольнити вимогу про розірвання договору або про внесення до нього змін, якщо позивач обґрунтує не тільки факт істотної зміни обставин, а й одночасну наявність таких умов:1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміну обставин зумовлено причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона;
5) розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Слід визнати, що застосування цієї статті в господарській практиці України дуже обмежене, що тільки підвищує інтерес до рішення ВГСУ, що коментується.
У цій справі суд виходив з того, що
істотною зміною обставин може вважатися прийняття нових державних будівельних норм, які встановлюють, зокрема, вимоги до сейсмічної безпеки об'єктів будівництва і наявність яких вимагає внесення змін до проектної документації, що унеможливлює завершення будівництва в обумовлений законом строк.
Підвищення цін на будівельні роботи не дає підстав для розірвання договору підряду
Рішення Господарського суду Автономної Республіки Крим від 10.02.2009 р. № 3/278
На продовження теми про можливість унесення змін або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, порушеної в розглянутому вище судовому рішенні, пропонуємо також зупиниться на тому, чи вважають суди такою істотною обставиною зміну ціни на роботи, що виконуються за укладеним договором підряду.
У цьому рішенні підрядник звернувся з позовом до замовника про розірвання договору будівельного підряду у зв'язку з тим, що з моменту укладення договору вартість робіт, які виконуються підрядником, значно збільшилася. При цьому, що цікаво, висновок про підвищення ціни на виконувані роботи підрядник обґрунтовує опосередковано: через посилання на підвищення цін на квадратний метр нерухомого майна, що стає результатом таких робіт.
Суд для вирішення цієї справи взяв за основу
ст. 651 ЦК. Відповідно до неї можна виділити три способи розірвання договору:1) за згодою сторін;
2) за рішенням суду;
3) у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо таке право передбачено договором або законом
.У цьому випадку договором не передбачено можливість односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково. Однак позивач обґрунтовує свої вимоги про розірвання договору підставами, передбаченими законом, а саме
ст. 652 ЦК — істотною зміною обставин, що позначилося на зміні вартості підрядних робіт. Такі аргументи суд не визнав переконливими, указавши, що сторони договору підряду при його укладенні мають можливість припускати, що ціна на роботи може змінюватися. Слід зауважити, що світова практика застосування для розірвання або зміни договору такої підстави, як істотна зміна обставин, також в цілому не визнає зміну цін на ринку такою підставою.Аналогічне рішення було прийняте і Київським апеляційним господарським судом (див.
постанову від 04.02.2009 р. № 2/280-40/148). У ньому суд, зокрема, виходив з того, що підставою для розірвання договору про інвестування в житлове будівництво не може бути «істотне підвищення цін на будівельні матеріали та різке збільшення всіх складових, за якими формується ціна будівництва квадратного метра житлової площі, що фактично унеможливлює будівництво квартир без збитків». При цьому суд послався на позицію ВГСУ, відповідно до якої зміна собівартості будівництва у процесі виконання спірного договору не тягне безперечних висновків про зміну істотних обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору. Не взяв суд до уваги і аргументи позивача про те, що значне зростання собівартості будівництва метра квадратного житла — об'єктивна обставина, незалежна від волі сторін договорів, які оспорюються, і така, що сталася за відносно невеликий проміжок часу, у результаті чого сторони не могли передбачити таке зростання. Суд зазначив, що здійснення будівництва житла із залученням коштів інвесторів є звичайною підприємницькою діяльністю організації, а тому ризики зміни обставин, пов'язаних зі зміною цін та кон’юнктури цього ринку, несе сам позивач. Отримавши зазначену в договорі плату, позивач мав передбачити негативні для себе тенденції на ринку будівництва та вжити всіх заходів для зниження їх негативних наслідків. Тобто із суті договору та звичаїв ділового обороту випливає, що ризик зміни обставин, пов'язаних зі здійсненням діяльності з будівництва (зміна собівартості будівництва через зміну цін на матеріали тощо), несе організація, а не інвестори.
Перевищення кошторису підрядником
Постанова Вищого господарського суду України від 17.02.2009 р. № 29/89
Це рішення може використовуватися підрядниками як деяке керівництво на випадок перевищення встановленого в договорі із замовником кошторису.
ВГСУ пропонує обґрунтовувати свої вимоги до замовника про стягнення понесених витрат у розмірі, що перевищує кошторис, так.
Згідно зі
ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається тільки у випадках та на умовах, установлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Це загальна норма. У ст. 844 ЦК її конкретизовано для застосування в межах відносин підряду. Зокрема, передбачено, що ціна роботи в договорі підряду включає відшкодування витрат підрядника та плату за виконану ним роботу. Ціну в договорі підряду може бути визначено в кошторисі. Якщо робота виконується відповідно до кошторису, складеного підрядником, кошторис набирає чинності та стає частиною договору підряду з моменту підтвердження його замовником. Кошторис є твердим, якщо інше не встановлено договором. Зміни до твердого кошторису можуть уноситися тільки за погодженням сторін. У разі перевищення твердого кошторису всі пов'язані з цим витрати несе підрядник, якщо інше не передбачено законом. Якщо виникла необхідність проведення додаткових робіт і у зв'язку з цим істотного перевищення приблизного кошторису, підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. Замовник, який не погодився на перевищення кошторису, має право відмовитися від договору підряду. У цьому разі підрядник може вимагати від замовника оплати виконаної частини роботи. Підрядник, який своєчасно не попередив замовника про необхідність перевищення приблизного кошторису, зобов'язаний виконати договір підряду за ціною, установленою договором. У разі істотного зростання цін після укладення договору на матеріали, устаткування, які повинен надати підрядник, а також вартості послуг, що надаються йому іншими особами, підрядник має право вимагати збільшення кошторису. При відмові замовника від збільшення кошторису підрядник має право вимагати розірвання договору.Наведеними законодавчими положеннями керувався суд при вирішенні спору, що виник між підрядником та замовником. Укладений ними договір передбачає, що вартість робіт за договором може змінюватися сторонами в разі зміни обсягів та складу робіт за рішенням замовника. Перегляд вартості робіт підтверджується розрахунками та оформляється сторонами шляхом складання додаткових угод до договору. Із наведених положень договору видно, що
кошторис в ньому передбачений твердий з можливістю внесення до нього змін виключно за погодженням сторін у порядку, установленому договором. Як було встановлено судами, зміни до кошторису не вносилися, однак достатньою підставою для стягнення із замовника суми, що перевищує зазначену в кошторисі, ВГСУ визнав те, що здійснені підрядником витрати було підтверджено замовником шляхом підписання актів про приймання виконаних робіт.Із наведеного рішення випливає, що погодження сторонами перевищення ціни договору, зазначеної у твердому кошторисі, може проходити і в іншій, не передбаченій договором, формі. Основна вимога, яка повинна дотримуватися, — форма такого підтвердження повинна дозволяти встановити дійсне волевиявлення сторін та затвердження замовником здійснених підрядником витрат.
