Об ограничении предельных размеров взносов на инфраструктуру для застройщиков
Борис Бидий, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры»
Кабмин, отменив действие своих подзаконных документов, тем самым привел в соответствие нормы действующего законодательства.
В данной статье приведен комментарий к постановлению КМУ «О признании утратившими силу постановления Кабинета Министров Украины от 24 января 2007 г. № 40 и пунктов 1, 2 и 4 постановления Кабинета Министров Украины от 27 августа 2008 г. № 772» от 28.04.2009 г. № 415.
Текст указанного постановления см. на с. 5.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон № 509-VI
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон № 800-VI
— Закон Украины «Об избежании влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Постановление № 415
— постановление КМУ «О признании утратившими силу постановления Кабинета Министров Украины от 24 января 2007 г. № 40 и пунктов 1, 2 и 4 постановления Кабинета Министров Украины от 27 августа 2008 г. № 772» от 28.04.2009 г. № 415.Постановление № 772
— постановление КМУ «О мерах по удешевлению стоимости жилья» от 27.08.2008 г. № 772.Постановление № 1930
— постановление КМУ «Об установлении предельного размера привлечения средств заказчиков на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов» от 30.12.2000 г. № 1930.Постановление № 40
— постановление КМУ «Об установлении предельного размера средств заказчиков, привлекаемых для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов» от 24.01.2007 г. № 40.
Приведение подзаконных документов в соответствие с требованиями закона — нормальный процесс. Однако в данном случае
постановление № 415, которое вступило в силу с 15 мая 2009 года, касается столь важного для всех инвесторов вопроса о предельном размере участия в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта (далее — долевое участие (или отчисления) в развитии инфраструктуры).Вопрос согласования застройщиком с местной властью возлагаемых на него социальных нагрузок является одним из наиболее конфликтных, требующих от застройщика, как правило, больших усилий в отстаивании своей позиции, умения договариваться и находить компромиссы. Это и понятно — ведь возложение на застройщика чрезмерных нагрузок ставит под вопрос саму целесообразность осуществления данного инвестиционного проекта. Превышение такими нагрузками определенного размера лишает проект экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для инвестора. Поэтому законодательное ограничение предельных размеров взносов на инфраструктуру для застройщиков чрезвычайно важно, это снижает уровень конфликтности в указанном вопросе (при том, что обойти этот вопрос нельзя) и создает нормальную основу для построения отношений застройщика с местной властью.
Для лучшего понимания настоящего положения дел в данном вопросе рассмотрим кратко его историю.
В декабре 2000 года
Кабинет Министров Украины принимает постановление № 1930 от 30.12.2000 г., которым ограничивает размер отчислений застройщиков на развитие инфраструктуры 25 % от общей стоимости объекта строительства независимо от его функционального назначения.Такое положение вещей сохранялось
до 24.01.2007 г., когда на смену данному постановлению № 1930 было принято новое постановление № 40 от 24.01.2007 г., где предельный размер был сокращен и стал дифференцированным для объектов с разным функциональным назначением: до 20 % — для объектов нежилых строений и 10 % — для жилых домов. Как видим, уже тогда наметилась тенденция приоритетности жилищного строительства, и, нужно сказать, необоснованная.Начиная
с августа 2008 года события стали развиваться как в калейдоскопе, что отразилось и на регулировании данного вопроса. 10 сентября 2008 года Кабинет Министров принимает постановление КМУ № 772, которым предельный размер отчислений застройщиков уменьшается до 5 и 2 % относительно нежилых и жилых объектов соответственно. Специальный порядок введения в действие этого пункта постановления определяется самим же постановлением № 772 — датой 1 января 2009 года.Не прошло и недели, как Верховная Рада Украины принимает
Закон № 509, который предполагает масштабные изменения в правовом регулировании строительных процедур1, в том числе он затрагивает и указанный вопрос, внеся соответствующие изменения в Закон о застройке. Предельный размер долевого участия в развитии инфраструктуры теперь был закреплен в ст. 27-1 указанного Закона и должен был составить 10 и 5 % относительно нежилых и жилых строений соответственно.1 См. «Масштабные изменения в земельном и строительном законодательстве» // «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 5 — 6, с. 32 — 35.
Не успели указанные нормы вступить в силу, как указанный
размер отчислений относительно жилых строений подвергся очередной корректировке Законом № 800. Теперь согласно обновленной ст. 27 Закона о застройке предельный размер отчислений должен был составлять 4 %. (Заметим, что Закон № 800 вступил в силу 14 января 2009 года2.)2 См. «Антикризисные меры в строительстве...» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Однако, начиная со дня
вступления в силу положений Закона № 509, постановление № 40 перестало регулировать указанные отношения и, совершенно естественно, что оно должно было быть отменено (либо приведено в соответствие с законом). Собственно, это и произошло.Выше мы говорили об отчислении на развитие инфраструктуры. Однако на практике на застройщиков, реализующих строительство жилых домов, местными советами нередко возлагались другие социальные нагрузки, помимо паевого участия.
Так, в Киеве в практику была введена бесплатная передача городу под социальное жилье части жилых площадей в жилом доме, причем в достаточно больших размерах. Обязанность эта возлагалась на застройщиков уже при выделении земельного участка под застройку. А поскольку вместо передачи квартир допускалась оплата денежными средствами, это была скрытая форма возложения дополнительной социальной нагрузки на застройщика.
Например, согласно Решению Киевгорсовета от 28.12.2002 г. № 232/392 при выделении в 2003 году земли под жилищную застройку на застройщика возлагалась обязанность передать (уплатить) городу 5 % площадей в построенном доме, а при расположении дома в центральной части города — 10 % площадей. И это при том, что застройщиком уплачивался паевой взнос на развитие инфраструктуры3. Кроме того, застройщик должен был передать еще 2 % квартир в построенном жилом доме коммунальным службам города в качестве служебных квартир и помещений. Естественно, что
все эти значительные социальные нагрузки перекладывались застройщиком на плечи покупателей квартир и не могли не сказываться на ценах квадратных метров в столице.3
Процедура уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры и порядок исчисления этого платежа были сами по себе довольно прозрачны и вплоть до 1 сентября 2008 года осуществлялись на основании следующего нормативного акта — Решения Киевгорсовета от 27 02.2003 г. № 271/431. Поэтому, собственно, социальные нагрузки увеличивались за счет возложения других обязательных отчислений. В настоящее время при определении размера долевого участия действуют нормы Решения Киевгорсовета от 17.01.2008 г. № 3/4475.Чтобы ограничить подобную практику, в
постановлении № 772 и появляется пункт, гласящий о том, что жилье должно предаваться местным советам за плату в размере не более 2 % (в настоящий момент отмененный постановлением № 415).Если говорить о Киеве, то невозможно не упомянуть о том, что долгое время существовал конфликт между Киевгорсоветом и центральной исполнительной властью в лице Кабмина, в основе которого лежала коллизия законодательных норм. Согласно
ст. 22 Закона Украины «О столице Украины — городе-герое Киеве» от 15.01.99 г. № 401-XIV Киевгорсовет имел право устанавливать размер взноса на инфраструктуру. Поэтому в Киеве, как в одном из наиболее привлекательных мест для осуществления инвестиционной деятельности, социальные нагрузки и могли превышать установленные постановлением № 772.Правовая позиция Киевской власти при этом изначально была более сильной, так как основывалась на законе и потому Киевгорсовет действовал без оглядки на принятые Кабинетом Министров ограничения. Официальная позиция центральной власти по этому вопросу, озвученная в письмах4, была следующей: свои полномочия местные советы должны осуществлять в пределах нормативов, устанавливаемых Кабмином. Позже развитие этого противостояния нашло свое отражение в поправке к указанной
ст. 22 Закона, внесенной Законом № 509. Кстати сказать, уже очередная поправка, внесенная Законом № 800, вовсе исключила указанную норму из отдельно предоставленных законом Киевгорсоветом полномочий.4 Например, письмо Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 13.06.2003 г. № 1/33-481.
Заканчивая комментарий, хочется заметить следующее. Правовое регулирование строительства зачастую бывает столь запутанно и неоднозначно, что решение, казалось бы, простых вопросов может быть связано со значительными трудностями, а сам вопрос может заключать в себе различные подводные камни. В этом случае успех будет сопутствовать тем компаниям, которые будут опираться на опыт профессионалов.
