Про обмеження граничних розмірів внесків на інфраструктуру для забудовників
Борис Бідій, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
Кабмін, скасувавши дію своїх підзаконних документів, привів їх у відповідність до норм чинного законодавства.
У цій статті наведено коментар до постанови КМУ «Про визнання такими, що втратили чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2007 р. № 40 та пунктів 1, 2 і 4 постанови Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2008 р. № 772» від 28.04.2009 р. № 415.
Текст зазначеної постанови див. на с. 5 сьогоднішнього номера.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про забудову
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон № 509-VI
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.Закон № 800-VI
— Закон України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Постанова № 415
— постанова КМУ «Про визнання такими, що втратили чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2007 р. № 40 та пунктів 1, 2 і 4 постанови Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2008 р. № 772» від 28.04.2009 р. № 415.Постанова № 772
— постанова КМУ «Про заходи щодо здешевлення вартості житла» від 27.08.2008 р. № 772.Постанова № 1930
— постанова КМУ «Про встановлення граничного розміру залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів» від 30.12.2000 р. № 1930.Постанова № 40
— постанова КМУ «Про встановлення граничного розміру коштів замовників, що залучаються для розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів» від 24.01.2007 р. № 40.
Приведення підзаконних документів у відповідність до вимог закону — нормальний процес. Однак у цьому випадку
постанова № 415, що набрала чинності з 15 травня 2009 року, стосується дуже важливого для всіх інвесторів питання про граничний розмір участі у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту (далі — пайова участь (або відрахування) у розвитку інфраструктури).Питання погодження забудовником з місцевою владою соціальних навантажень, що покладаються на нього, є одним з найконфліктніших, що вимагають від забудовника, як правило, великих зусиль у відстоюванні своєї позиції, уміння домовлятися і знаходити компроміси. Це і зрозуміло — адже покладання на забудовника надмірних навантажень ставить під запитання власне доцільність здійснення цього інвестиційного проекту. Перевищення такими навантаженнями певного розміру позбавляє проект економічної ефективності і як наслідок — привабливості для інвестора. Тому законодавче обмеження граничних розмірів внесків на інфраструктуру для забудовників надзвичайно важливе, це знижує рівень конфліктності в зазначеному питанні (при тому, що обійти це питання не можна) і створює нормальне підґрунтя для побудови відносин забудовника з місцевою владою.
Для кращого розуміння стану справ у цьому питанні стисло розглянемо його історію.
У грудні 2000 року
Кабінет Міністрів України приймає постанову від 30.12.2000 р. № 1930, якою обмежує розмір відрахувань забудовників на розвиток інфраструктури 25 % від загальної вартості об’єкта будівництва незалежно від його функціонального призначення.Такий стан справ зберігався
до 24.01.2007 р., коли на зміну цієї постанови № 1930 було прийнято нову постанову від 24.01.2007 р. № 40, де граничний розмір було скорочено та диференційовано для об’єктів з різним функціональним призначенням: до 20 % — для об’єктів нежитлових будов і 10 % — для житлових будинків. Як бачимо, уже тоді намітилася тенденція пріоритетності житлового будівництва і, потрібно визнати, необґрунтована.Починаючи із
серпня 2008 року події почали розвиватися як у калейдоскопі, що позначилося й на регулюванні цього питання. 10 вересня 2008 року Кабінет Міністрів приймає постанову КМУ № 772, якою граничний розмір відрахувань забудовників зменшується до 5 і 2 % щодо нежитлових і житлових об’єктів відповідно. Спеціальний порядок набрання чинності цим пунктом постанови визначається самою ж постановою № 772 — датою 1 січня 2009 року.Не минуло й тижня, як Верховна Рада України приймає
Закон № 509, що передбачає масштабні зміни у правовому регулюванні будівельних процедур1, у тому числі порушує й зазначене питання, унісши відповідні зміни до Закону про забудову. Граничний розмір пайової участі в розвитку інфраструктури, тепер закріплений у ст. 271 зазначеного Закону, повинен був становити 10 і 5 % щодо нежитлових і житлових будов відповідно.1 Див. «Масштабні зміни в земельному та будівельному законодавстві» // «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 5 — 6, 32 — 35.
Не встигли ці норми набрати чинності, як зазначений
розмір відрахувань щодо житлових будов зазнав чергового коригування Законом № 800. Тепер згідно з оновленою ст. 271 Закону про забудову граничний розмір відрахувань повинен був становити 4 %. (Зауважимо, що Закон № 800 набрав чинності 14 січня 2009 року2).2 Див. «Антикризові заходи в будівництві...» // «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Однак починаючи з дня набуття чинності положеннями
Закону № 509 постанова № 40 перестала регулювати зазначені відносини і, цілком природно, підлягала скасуванню (або приведенню у відповідність до закону). Власне, це і сталося.Вище ми говорили про відрахування на розвиток інфраструктури. Проте на практиці на забудовників, які реалізують будівництво житлових будинків, місцевими радами часто покладалися інші соціальні навантаження, крім пайової участі.
Так, у Києві у практику було запроваджено безоплатну передачу місту під соціальне житло частини житлових площ у житловому будинку, причому в чималих розмірах. Цей обов’язок покладався на забудовників уже при виділенні земельної ділянки під забудову. А оскільки замість передачі квартир допускалася оплата грошовими коштами, це була прихована форма покладання додаткового соціального навантаження на забудовника.
Наприклад, згідно з
рішенням Київміськради від 28.12.2002 р. № 232/392 при виділенні у 2003 році землі під житлову забудову на забудовника покладався обов’язок передати (сплатити) місту 5 % площ у побудованому будинку, а при розташуванні будинку в центральній частині міста — 10 % площ. І це при тому, що забудовником сплачувався пайовий внесок на розвиток інфраструктури3. Крім того, забудовник повинен був передати ще 2 % квартир у побудованому житловому будинку комунальним службам міста як службові квартири та приміщення. Звичайно, усі ці значні соціальні навантаження перекладалися забудовником на плечі покупців квартир і не могли не позначатися на цінах квадратних метрів у столиці.3 Процедура сплати пайової участі в розвитку інфраструктури та порядок обчислення цього платежу були самі по собі досить прозорі та аж до 1 вересня 2008 року здійснювалися на підставі такого нормативного акта — рішення Київміськради від 27 02.2003 р. № 271/431. Тому, власне, соціальні навантаження збільшувалися за рахунок покладання інших обов’язкових відрахувань. На сьогодні при визначенні розміру пайової участі діють норми рішення Київміськради від 17.01.2008 р. № 3/4475.
Щоб обмежити подібну практику, у
постанові № 772 і з’являється пункт, який свідчить про те, що житло має передаватися до місцевих рад за плату в розмірі не більше 2 % (сьогодні скасований постановою № 415).Якщо говорити про Київ, то неможливо не згадати, що тривалий час існував конфлікт між Київміськрадою та центральною виконавчою владою в особі Кабміну, в основі якого буда колізія законодавчих норм. Згідно зі
ст. 22 Закону України «Про столицю України — місто-герой Києв» від 15.01.99 р. № 401-XIV Київміськрада мала право встановлювати розмір внеску на інфраструктуру. Тому в Києві, як в одному з найпривабливіших місць для здійснення інвестиційної діяльності, соціальні навантаження могли перевищувати встановлені постановою.Правова позиція Київської влади при цьому спочатку була сильнішою, оскільки ґрунтувалася на законі, і тому, Кіївміськрада діяла не звертаючи уваги на прийняті Кабінетом Міністрів обмеження. Офіційна позиція центральної влади з цього питання, озвучена в
листах 4, була такою: свої повноваження місцеві ради повинні здійснювати в межах нормативів, що встановлюються Кабміном. Пізніше розвиток цього протистояння знайшов своє відображення в поправці до зазначеної ст. 22 Закону, унесеної Законом № 509. До речі, уже чергова поправка, унесена Законом № 800, узагалі вилучила зазначену норму з окремо наданих законом Київміськраді повноважень.4 Наприклад, лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 13.06.2003 р. № 1/33-481.
На завершення коментаря зауважимо таке. Правове регулювання будівництва часто буває настільки заплутаним та неоднозначним, що вирішення, здавалося б, простих питань, може бути пов’язане зі значними труднощами, а само питання може містити в собі різні «підводні камені». У цьому випадку успіху досягнуть лише компанії, що спиратимуться на досвід професіоналів.
