ФФС & ФОН: четыре проекта подзаконных регуляторных новаций
Дмитрий Чечель, экономист-аналитик
Минрегионстрой и Госфинуслуг обнародовали проекты нескольких документов, призванных изменить систему функционирования участников схем инвестирования при возведении жилья с привлечением средств фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН).
1.
Проект постановления КМУ об утверждении Порядка заключения договоров обязательного страхования строительно-монтажных работ призван выполнить требования ст. 9 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее — Закон об ФКМ).Указанный договор страхования заключается
застройщиком или его подрядчиком в пользу управляющего как доверительного собственника со страховщиком, получившим лицензию на осуществление обязательного страхования строительно-монтажных работ и являющимся членом Строительного страхового пула.Проект
предусматривает, что предметом договора страхования являются строительно-монтажные работы, которые страхуются на все время сооружения объекта строительства.Заметим, что среди документов, которые страхователь подает страховщику для заключения договора обязательного страхования, есть
справка или опись имущества, которое принадлежит страхователю и которым он распоряжается, с определением его стоимости и указанием места его нахождения.Проект
также содержит положение о том, что при заключении договора страхования страховщик имеет право запросить у страхователя баланс или справку о финансовом состоянии, подтвержденные аудитором (аудиторской фирмой), и другие документы, необходимые для оценки страховщиком страхового риска.В свою очередь страховщик обязан предоставить страхователю подтверждающие документы о его членстве в
Строительном страховом пуле.
2.
Госфинуслуг планирует утвердить своим распоряжением Положение о Строительном страховом пуле.Напомним, что в соответствии со
ст. 9 Закона об ФКМ страховщики, имеющие разрешение на страхование строительных рисков, обязаны образовать Строительный страховой пул, который подлежит государственной регистрации как юридическое лицо и содержится за счет средств страховщиков.Согласно указанному
Закону по каждому объекту строительства застройщик или его подрядчик обязан заключить со страховщиком, определяемым управляющим и являющимся членом Строительного страхового пула, договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства — в пользу управляющего как доверительного собственника и на гарантийный срок от рисков его повреждения либо уничтожения вследствие техногенных аварий и природных явлений — в пользу лица, которому в соответствии со ст. 19 данного Закона будет передан объект строительства после ввода его в эксплуатацию, — объединению совладельцев или владельцу, или эксплуатирующей организации. Проект Положения фиксирует норму, по которой Страховой пул является неприбыльной организацией, лишенной уставного фонда, которая не отвечает по обязательствам своих членов, а его члены не отвечают по обязательствам Пула.Однако в случае неспособности страховщика выполнить свои обязательства по выплате страхового возмещения по заключенным договорам страхования он обязан немедленно уведомить об этом других членов Пула. По получении такого сообщения члены Пула обязаны осуществить выплаты за неплатежеспособного страховщика в размерах, пропорциональных их квотам ответственности, с последующим правом регрессного требования к неплатежеспособному страховщику.
Интересно, что специалисты Госфинуслуг считают:
«дополнительные расходы средств субъектами хозяйствования при выполнении требований настоящего регуляторного акта не предусмотрены».
3.
Обнародован проект Порядка подготовки и подачи отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства.Порядок имеет целью усилить контроль за использованием застройщиками, с которыми заключены договоры на сооружение объектов строительства, средств доверителей ФФС по тем объектам инвестирования, куда они вкладывали средства.
Проект
Порядка содержит положение о том, что соответствующая отчетность состоит из следующих документов:— информации об использовании средств;
— типовых форм первичных учетных документов в строительстве № КБ-2в «Акт приемки выполненных подрядных работ»1 и № КБ-3 «Справка о стоимости выполненных подрядных работ».
1 Напомним, что в настоящий момент использование этой формы является обязательным только для тех случаев, когда объект сооружается с привлечением государственных ресурсов.
Информация предоставляется по каждому объекту строительства отдельно независимо от количества объектов, входящих в ФФС.
Проект предлагает составлять указанную отчетность
ежемесячно нарастающим итогом с начала отчетного года. Застройщик должен составлять отчетность по состоянию на конец последнего дня месяца.Отчетность должна подаваться не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.
Застройщик подает управляющему отчетность, предусмотренную данным
Порядком, в бумажной форме.Отчеты в бумажной форме подаются пронумерованными, прошитыми и подписанными руководителем застройщика,
главным бухгалтером, подписи которых заверяются печатью застройщика.Возможно, бухгалтеров застройщиков утешит то, что специалисты Госфинуслуг констатируют следующее: «Расходы средств и времени для субъектов хозяйствования и государства, связанные с подготовкой и проработкой отчета застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства, являются
минимальными».
4
. Новая редакция пятой части ст. 33 Закона об ФКМ предусматривает, что методика расчета стоимости чистых активов ФОН устанавливается Кабинетом Министров Украины. Этот показатель является чрезвычайно важным для управляющего ФОН, потому что от него зависит не только его вознаграждение, но и существование самого ФОН.На данный момент обнародован
проект постановления КМУ, утверждающий Методику расчета стоимости чистых активов фондов операций с недвижимостью .Напомним, что главной проблемой в этом контексте является вопрос адекватной оценки разнообразных активов, которые значатся на балансе ФОН.
Чистые активы могут быть оценены как по их себестоимости, так и по рыночной стоимости.
Госфинуслуг, беря за основу
бухгалтерскую оценку активов, допускает возможность использования услуг независимых оценщиков.Проект
Методики предлагает следующие подходы к оцениванию активов:— объекты недвижимости
оцениваются по справедливой стоимости в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость», а в случае привлечения субъекта оценочной деятельности — в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III и Национальным стандартом № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденным постановлением КМУ от 10.09.2003 г. № 1440. При этом переоценка объектов недвижимости осуществляется с периодичностью, определенной управляющим в учетной политике для ФОН, но не реже двух раз в год;—
объекты незавершенного строительства оцениваются по справедливой стоимости в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденным приказом Минфина Украины от 27.04.2000 г. № 922;2 Напомним, что в письме Минфина Украины от 13.06.2007 г. № 31-34000-30/23-4118/4425 была выражена небесспорная точка зрения о том, что незавершенные капитальные инвестиции не являются объектом основных средств и не подлежат переоценке.
—
долгосрочная дебиторская задолженность, на которую начисляются проценты, оценивается по ее настоящей стоимости с учетом ставки дисконтирования процентной ставки, определенной договором;—
долгосрочная дебиторская задолженность, на которую проценты не начисляются, оценивается по ее настоящей стоимости с учетом ставки дисконтирования процентной ставки, установленной на уровне учетной ставки Национального банка Украины;—
имущественные права и права требования, приобретенные по договорам об участии в фонде финансирования строительства, оцениваются по их себестоимости, которая определяется в соответствии с п. 4 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 12 «Финансовые инвестиции», утвержденного приказом Минфина Украины от 26.04.2000 г. № 91.Проект
Методики также содержит специальное замечание об оценке земли:«Оценка стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, являющийся активом ФОН, может отдельно не определяться, если его стоимость учтена в оценочной стоимости приобретенного (построенного) объекта недвижимости».
