ФФБ & ФОН: чотири проекти підзаконних регуляторних новацій
Дмитро Чечель, економіст-аналітик
Мінрегіонбуд та Держфінпослуг оприлюднили проекти декількох документів, які покликані змінити систему функціонування учасників схем інвестування для зведення житла із залученням коштів фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН).
1.
Проект Постанови КМУ про затвердження Порядку укладення договорів обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт покликаний виконати вимогу ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від19.06.2003 р. № 978-IV (далі — Закон про ФКМ).Зазначений договір страхування укладається
забудовником або його підрядником на користь управителя як довірчого власника зі страховиком, який отримав ліцензію на здійснення обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт та є членом Будівельного страхового пулу.Проект
передбачає, що предметом договору страхування є будівельно-монтажні роботи, які страхуються на весь час спорудження об’єкта будівництва.Зауважимо, що серед документів, які страхувальник подає страховику для укладання договору обов’язкового страхування, є
довідка або опис майна, що належить страхувальнику і яким він розпоряджається, з визначенням його вартості та зазначенням місця його знаходження.Проект
також містить положення про те, що при укладанні договору страхування страховик має право запросити у страхувальника баланс або довідку про фінансовий стан, підтверджені аудитором (аудиторською фірмою), та інші документи, необхідні для оцінки страховиком страхового ризику.У свою чергу, страховик зобов’язаний надати страхувальнику підтверджуючі документи про його членство в
Будівельному страховому пулі.2.
Держфінпослуг планує затвердити своїм розпорядженням Положення про Будівельний страховий пул.Нагадаємо, що відповідно до
ст. 9 Закону про ФКМ страховики, які мають дозвіл на страхування будівельних ризиків, зобов’язані утворити Будівельний страховий пул, який підлягає державній реєстрації як юридична особа та утримується за рахунок коштів страховиків .Згідно з вказаним
Законом за кожним об’єктом будівництва забудовник або його підрядник зобов’язаний укласти із страховиком, який визначається управителем та є членом Будівельного страхового пулу, договір обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва — на користь управителя як довірчого власника, та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ — на користь особи, якій відповідно до ст. 19 цього Закону буде переданий об’єкт будівництва після введення його в експлуатацію — об’єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації. Проект Положення фіксує норму, за якою страховий пул є неприбутковою організацією, позбавленою статутного фонду, яка не відповідає за зобов’язаннями своїх членів, а його члени не відповідають за зобов’язаннями Пулу.Проте у разі неспроможності страховика виконати свої зобов’язання з виплати страхового відшкодування за укладеними договорами страхування він зобов’язаний негайно повідомити про це інших членів Пулу. Після отримання такого повідомлення члени Пулу зобов’язані здійснити виплати за неплатоспроможного страховика в розмірах, пропорційних їх квотам відповідальності з наступним правом регресної вимоги до неплатоспроможного страховика.
Цікаво, що фахівці Держфінпослуг вважають, що «
додаткові витрати коштів суб’єктами господарювання при виконанні вимог цього регуляторного акта не передбачені».3.
Оприлюднено проект Порядку підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва.Порядок має на меті посилити контроль за використанням забудовниками, з якими укладено договори на спорудження об’єктів будівництва, коштів довірителів ФФБ за тими об’єктами інвестування, в які вони вкладали кошти.
Проект
Порядку містить положення про те, що відповідна звітність складається з наступних документів:— інформація про використання коштів;
— типові форми первинних облікових документів у будівництві № КБ-2в «Акт приймання виконаних підрядних робіт»1 та № КБ-3 «Довідка про вартість виконаних підрядних робіт».
1 Нагадаємо, що зараз використання цієї форми є обов’язковим тільки для тих випадків, коли об’єкт споруджується із залученням державних ресурсів.
Інформація надається за кожним об’єктом будівництва окремо, незалежно від кількості об’єктів, які входять до ФФБ.
Проект пропонує складати зазначену звітність
щомісяця наростаючим підсумком з початку звітного року. Забудовник має складає звітність станом на кінець останнього дня місяця.Звітність має подаватися не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.
Забудовник надає управителю звітність, передбачену цим Порядком, у паперовій формі.
Звіти у паперовій формі подаються пронумерованими, прошитими, підписаними керівником забудовника,
головним бухгалтером, підписи яких засвідчуються печаткою забудовника.Можливо, бухгалтерів забудовників утішить те, що спеціалісти Держфінпослуг констатують наступне: «Витрати коштів та часу для суб’єктів господарювання та держави, пов’язаними з підготовкою та опрацюванням звіту забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва, є
мінімальними».4
.Нова редакція ч. 5 ст. 33 Закону про ФКМ передбачає, що методика розрахунку вартості чистих активів ФОН установлюється Кабінетом Міністрів України. Цей показник є надзвичайно важливим для управителя ФОН, бо від нього залежить не тільки його винагорода, але й існування самого ФОН.Наразі оприлюднено
проект постанови КМУ, що затверджує Методику розрахунку вартості чистих активів фондів операцій з нерухомістю.Нагадаємо, що головною проблемою в цьому контексті є питання адекватної оцінки різноманітних активів, що обліковуються на балансі ФОН.
Чисті активи можуть бути оціненими як за собівартістю активів, так і за ринковою вартістю.
Держфінпослуг, беручи за основу
бухгалтерську оцінку активів, припускає можливість використання послуг незалежних оцінювачів.Проект
Методики пропонує наступні підходи до оцінювання активів:— об’єкти нерухомості
оцінюються за справедливою вартістю відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», а у випадку залучення суб’єкта оціночної діяльності — відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III та Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440. При цьому переоцінка об’єктів нерухомості здійснюється з періодичністю, визначеною управителем в обліковій політиці для ФОН, але не рідше двох разів на рік;—
об’єкти незавершеного будівництва оцінюються за справедливою вартістю відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затвердженого наказом Мінфіну України від 27.04.2000 р. № 922;2 Нагадаємо, що в листі Мінфіну України від 13.06.2007 р. № 31-34000-30/23-4118/4425 було висловлено небеззаперечну точку зору про те, що незавершені капітальні інвестиції не є об’єктом основних засобів та не підлягають переоцінці.
—
довгострокова дебіторська заборгованість, на яку нараховуються проценти, оцінюється за її теперішньою вартістю з урахуванням ставки дисконтування процентної ставки, визначеної договором;—
довгострокова дебіторська заборгованість, на яку проценти не нараховуються, оцінюється за її теперішньою вартістю з урахуванням ставки дисконтування процентної ставки, встановленої на рівні облікової ставки Національного банку України;—
майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва, оцінюються за їх собівартістю, яка визначається відповідно до п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 12 «Фінансові інвестиції», затвердженого наказом Мінфіну України від 26.04.2000 р. № 91.Проект
Методики також містить спеціальне зауваження щодо оцінки землі:«Оцінка вартості земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості, що є активом ФОН, може окремо не визначатися, якщо її вартість врахована в оціночній вартості придбаного (побудованого) об’єкта нерухомості».
