ОСМД: проблема балансового отражения дома
Григорий Козаков, консультант
Закончив строительство жилого дома, застройщик чаще всего стремится как можно быстрее избавиться от проблем, связанных с содержанием новостройки в надлежащем состоянии.
Одним из наиболее удобных способов реализации таких намерений является принятие дома на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
Жильцы же, даже создав ОСМД, отнюдь не всегда стремятся оприходовать дом на баланс своего объединения. Зачастую бухгалтеры ОСМД уверены в том, что они вообще не имеют права зачислять дома на балансы объединений жильцов.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон об ОСМД
— Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.Закон о ЖКУ
— Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Постановление № 1521
— постановление КМУ «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. № 1521.Инструкция о применении Плана счетов
— Инструкция о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организации, утвержденная приказом Минфина Украины от 30.11.99 г. № 291.
Проблемам такого специфического феномена отечественной юриспруденции, как
балансодержательство, в газете «Строительная бухгалтерия» посвящено немало материалов1.1 См., например, «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 30 — 34; «Строительная бухгалтерия», 2009, № 2, с. 41 — 43.
Что касается таких форм самоорганизации собственников квартир, как ОСМД, то известные специалисты утверждают, что указанные объединения предоставляют «
возможность реализовать, осуществлять свое имущественное право не только на квартиру, но и на основные конструктивные элементы, такие как крыша, лестничные клетки и прочее»2.2 Р. Хренова-Шимкина. Обслуживание и эксплуатация многоквартирного жилого дома: рассматриваем возможные варианты // «Строительная деятельность», 2008, № 1, с. 38.
Некоторые юристы также полагают, что одним из основных достоинств ОСМД является «
возможность урегулирования отношений между сособственниками относительно использования совместного имущества (вспомогательные помещения, техническое оборудование, придомовая территория)»3.3 Д. Сичкарь. ОСМД: преимущества и недостатки, механизмы работы, налогообложение // «Строительный учет», 2008, № 3, с. 72.
Интересно, что столь привлекательные возможности иногда ассоциируются именно с принятием дома на баланс ОСМД. По мнению отдельных экспертов, «
принять жилой комплекс на баланс является привлекательной идеей, поскольку позволяет фактически осуществлять управление общим имуществом и, что не менее важно, закрепленным за домом земельным участком»4.4 Р. Хренова-Шимкина. ОСМД: первый шаг к цивилизованному обслуживанию жилого дома // «Строительная деятельность», 2007, № 1, c. 89.
Действительно, согласно
ст. 12 Закона об ОСМД, объединение жильцов может реализовывать свои управленческие полномочия лишь при получении статуса балансодержателя:«В случае если
балансодержателем является объединение, решение о форме управления принимается на общем собрании квалифицированным большинством голосов.В этом случае
управление неделимым и совместным имуществом жилищного комплекса объединения может осуществлять в форме:управления неделимым и совместным имуществом через уставные органы объединения;
передачи всех или части функций по управлению неделимым и совместным имуществом жилищного комплекса юридическому лицу по договору;
делегирование определенных уставом полномочий по управлению неделимым и совместным имуществом жилищного комплекса ассоциации».
При этом нужно помнить, что принятие на баланс новостройки — это
право, а не обязанность ОСМД. Вот как описывает соответствующие процедуры ст. 11 Закона об ОСМД:«Объединение после обретения статуса юридического лица
может:принять на собственный баланс
весь жилищный комплекс;по договору с предыдущим собственником оставить его балансодержателем всего жилищного комплекса или его части;
заключить договор с любым юридическим лицом, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, о передаче ему на баланс всего жилищного комплекса или его части.
Решение о
принятии на баланс основных фондов принимается в соответствии с данным Законом, другими нормативно-правовыми актами и уставом объединения.Балансодержатель
обеспечивает управление жилищным комплексом».Однако это вовсе не означает, что если собственники квартир не создадут ОСМД, или, создав его, не примут на баланс, то они утратят свои полномочия. Гарантией тому общие положения
ГК, во второй части ст. 382 которого зафиксирована следующая норма:«Владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве
общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения нужд всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, расположенных в жилом доме».Что касается балансового отражения дома в учете ОСМД, то в этой сфере давно господствуют весьма противоречивые оценки специалистов.
Авторитетные эксперты по вопросам ЖКХ, отмечая, что понятие балансодержательства является «реликтом» советского законодательства, и до сих пор четко не определено в национальном законодательстве, указывают на следующее:
«
На наш взгляд, отображение жилого дома и (или) отдельных помещений в нем в своем балансе, выполнение других <...> функций может осуществлять исключительно собственник такого дома, квартиры, других помещений. И в случае, если в многоквартирном доме есть два и более владельцев квартир, то ни один из них не может быть «балансодержателем» дома в целом...»5.5 Р. Хренова-Шимкина. ОСМД: первый шаг к цивилизованному обслуживанию жилого дома // «Строительная деятельность», 2007, № 1, с. 88 — 89.
В научных кругах также отмечается бухгалтерская неоднозначность статуса балансодержателя. Монография, рекомендованная ученым советом Киевского национального университета им. Т.Шевченко, ссылаясь на
Закон об ОСМД и постановление № 1521, констатирует следующее:«Термин «принятие на баланс» в этих документах употреблен в
устаревшем значении. <...> ОСМД добавить функцию балансодержателя будет не трудно. Но в бухгалтерском учете принятие на баланс означает зачисление в состав активов предприятия, а согласно принципу автономности, как отмечалось, имущество жильцов (совладельцев) не должно быть отражено как активы в балансе ОСМД, жилой дом нужно учитывать на забалансовом счете. Поэтому правильной была бы формулировка — передача дома в управление ОСМД, а не на баланс. И если в Гражданском кодексе определено, что управляющий учитывает имущество в управлении на отдельном балансе, то это относительно бухгалтерского учета может означать, что учитывать такое имущество можно на забалансовом счете. А принятый в жилищном законодательстве термин «балансодержатель» предусматривает учет этого имущества на балансе в числе активов.В то же время окончательно не решен вопрос документального оформления прав ОСМД как собственника многоквартирного дома, в частности, имеют место случаи, когда в бюро технической инвентаризации
собственником дома, в котором создано ОСМД, определено совсем другое лицо, например застройщик»6.6 Гура Н. О. Облік у житлово-комунальному господарстві: теорія і практика. — К.: Знання, 2006. — с. 58 — 59.
Указанные рассуждения привели к тому, что академические специалисты рекомендовали ОСМД отражать стоимость дома на субсчете 025 «Имущество в доверительном управлении» забалансового счета 02 «Активы на ответственном хранении»7.
7 Там же, с. 247.
Некоторые специалисты обращают внимание на то, что неурегулированность вопроса сказывается на статусе бухгалтерских процедур:
«
...большинство объединений совладельцев пользуются полулегальной возможностью субсчета «Имущество в доверительном управлении», отображая износ дома на внебалансовом счете «Амортизационные отчисления».То, что такой подход
противоречивый и, как минимум, методологически неправильный, признают все, однако соответствующей методики бухучета как не было, так и нет»8.8 В. Писковый. Кондовые результаты кондоминиума // «Зеркало недели», 2008, № 37, с. 7.
Надо сказать, что у точки зрения, согласно которой дома должны отражаться
вне балансовых счетов балансодержателей, есть сторонники и в органах государственной исполнительной власти. Примером тому может служить нашумевшее письмо Минжилкоммунхоза от 05.10.2007 г. № 12/2-790.Отдавая себе отчет в том, что изложенные выше аргументы далеко небесспорны, мы должны отметить, что в 2009 году оснований для непринятия дома на баланс ОСМД стало меньше.
Напомним, что изменения, внесенные
приказом Минфина от 14.10.2008 г. № 1238, в П(С)БУ 2 и Инструкцию по применению Плана счетов радикально изменили систему учета ресурсов, принятых управляющим от доверителей по договорам доверительного управления.До указанных изменений управляющие должны были отражать соответствующие активы на
забалансовом счете 025.Пояснением такого алгоритма учета, очевидно, являлся постулат о том, что управляющему, не переходит
право собственности на ресурсы доверителя.Но, согласно
ГК, полномочия, которые может предоставить доверитель управляющему в отношении имущества, переданного в доверительное управление, по своему содержанию иногда могут оказаться очень близкими полномочиям права собственности. Возможно, именно это позволило специалистам Минфина прийти к выводу о том, что, с экономической точки зрения, управляющий фактически осуществляет контроль над активами доверителя. Такой вывод открыл путь к балансовому признанию таких ресурсов.Разумеется,
управление домом в соответствии с Законом об ОСМД и Законом о ЖКУ это не совсем то же самое, что доверительное управление.Однако, после того, как главный регуляторный госорган в области бухучета признал необходимость
балансового отражения активов, которые не находятся в собственности управляющего, аргументов у противников включения домов в балансы ОСМД стало гораздо меньше.Таким образом, с точки зрения современных бухгалтерских канонов, объединения совладельцев имеют полное право на то, чтобы оприходовать дома на свои балансы. Это значительно облегчит им реализацию функций управления соответствующими объектами.
