Теми статей
Обрати теми

ОСББ: проблема балансового відображення будинку

Редакція ББ
Стаття

ОСББ: проблема балансового відображення будинку

Григорій Козаков, консультант

 

Завершивши будівництво житлового будинку, забудовник найчастіше прагне якнайшвидше позбавитися проблем, пов’язаних з утриманням новобудови в належному стані.

Одним із найзручніших способів реалізації таких намірів є прийняття будинку на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Мешканці ж, навіть створивши ОСББ, зовсім не завжди прагнуть оприбуткувати будинок на баланс свого об’єднання. Часто бухгалтери ОСББ упевнені в тому, що вони взагалі не мають права зараховувати будинки на баланси об’єднань мешканців.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЦК

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Закон про ОСББ

— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.

Закон про ЖКП

— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV.

Постанова № 1521

— постанова КМУ «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521.

Інструкція про застосування Плану рахунків

— Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організації, затверджена наказом Мінфіну України від 30.11.99 р. № 291.

 

Проблемам такого специфічного феномену вітчизняної юриспруденції, як

балансоутримання, у газеті «Будівельна бухгалтерія» присвячено чимало матеріалів1.

1 Див., наприклад, газету «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 30 — 34, № 2, с. 41 — 43.

Що стосується таких форм самоорганізації власників квартир, як ОСББ, то відомі фахівці стверджують, що зазначені об’єднання надають «

можливість реалізувати, здійснювати своє майнове право не лише на квартиру, а й на основні конструктивні елементи, такі, як дах, сходові клітки тощо» 2.

2 Р. Хренова-Шимкіна. Обслуговування та експлуатація багатоквартирного житлового будинку: розглядаємо можливі варіанти // «Будівельна діяльність», 2008, № 1, с. 38.

Деякі адвокати також вважають, що однією з основних переваг ОСББ є

«можливість урегулювання відносин між співвласниками щодо використання спільного майна (допоміжні приміщення, технічне обладнання, прибудинкова територія)»3.

3 Д. Січкар. ОСББ: переваги та недоліки, механізми роботи, оподаткування // «Будівельний облік», 2008, № 3, с. 72.

Цікаво, що такі привабливі можливості інколи асоціюються саме з прийняттям будинку на баланс ОСББ. На думку окремих експертів,

«прийняти житловий комплекс на баланс є привабливою ідеєю, оскільки дозволяє фактично здійснювати управління спільним майном і, що не менш важливо, закріпленою за будинком земельною ділянкою» 4.

4 Р. Хренова-Шимкіна. ОСББ: перший крок до цивілізованого обслуговування житлового будинку // «Будівельна діяльність», 2007, № 1, с. 89.

Дійсно, згідно зі

ст. 12 Закону про ОСББ об’єднання мешканців може реалізовувати свої управлінські повноваження лише при набутті статусу балансоутримувача:

«

У разі якщо балансоутримувачем є об’єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку

управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об’єднання може здійснювати у формі:

управління неподільним та загальним майном через статутні органи об’єднання;

передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації

».

При цьому слід пам’ятати, що прийняття на баланс новобудови — це

право, а не обов’язок ОСББ. Ось як описує відповідні процедури ст. 11 Закону про ОСББ:

«Об’єднання після набуття статусу юридичної особи

може:

прийняти на власний баланс

весь житловий комплекс;

за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Рішення про

прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об’єднання.

Балансоутримувач

забезпечує управління житловим комплексом».

Однак це зовсім не означає що, коли власники квартир не створять ОСББ або, створивши його, не приймуть на баланс, то вони втратять свої повноваження. Гарантія цього — загальні положення

ЦК, у другій частині ст. 382 якого зафіксовано таку норму:

«Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві

спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».

Що стосується балансового відображення будинку в обліку ОСББ, то в цій сфері давно існують досить суперечливі оцінки фахівців.

Авторитетні експерти з питань ЖКГ, відзначаючи, що поняття баласнсоутримання є «реліктом» радянського законодавства і досі чітко не визначене в національному законодавстві, зауважують:

«

На наш погляд, відображення житлового будинку та (або) окремих приміщень у ньому в своєму балансі, виконання інших <...> функцій може здійснювати виключно власник такого будинку, квартири, інших приміщень. І в разі, якщо в багатоквартирному будинку є два та більше власників квартир, то жоден з них не може бути «балансоутримувачем» будинку в цілому...»5.

5 Р. Хренова-Шимкіна. ОСББ: перший крок до цивілізованого обслуговування житлового будинку // «Будівельна діяльність», 2007, № 1, с. 88 — 89.

У наукових колах також відзначається бухгалтерська неоднозначність статусу балансоутримувача. Монографія, рекомендована вченою радою Київського національного університету ім. Т. Шевченка, посилаючись на

Закон про ОСББ та постанову № 1521, констатує таке:

«

Термін «прийняття на баланс» в цих документах вжито в застарілому значенні. <...> ОСББ додати функцію балансоутримувача буде не важко. Але в бухгалтерському обліку прийняття на баланс означає зарахування до складу активів підприємства, а згідно з принципом автономності, як зазначалося, майно мешканців (співвласників) не повинно бути відображене як активи в балансі ОСББ, житловий будинок треба обліковувати на позабалансовому рахунку. Тому правильним було б формулювання — передача будинку в управління ОСББ, а не на баланс. І якщо в Цивільному кодексі визначено, що управитель обліковує майно в управлінні на окремому балансі, то це стосовно бухгалтерського обліку може означати, що обліковувати таке майно можна на забалансовому рахунку. А прийнятий в житловому законодавстві термін «балансоутримувач» передбачає облік цього майна на балансі в числі активів.

Водночас остаточно не вирішене питання документального оформлення прав ОСББ як власника багатоквартирного будинку, зокрема, мають місце випадки, коли в бюро технічної інвентаризації

власником будинку, в якому створено ОСББ, визначено зовсім іншу особу, наприклад, забудовника»6.

6 Гура Н. О. Облік у житлово-комунальному господарстві: теорія і практика. — К.: Знання, 2006. — С. 58 — 59.

Зазначені міркування призвели до того, що академічні фахівці рекомендували ОСББ відображати вартість будинку на субрахунку 025 «Майно в довірчому управлінні» позабалансового рахунка 02 «Активи на відповідальному зберіганні»7.

7

Там же, с. 247.

Деякі фахівці звертають увагу, що неврегульованість питання позначається на статусі бухгалтерських процедур:

«

...більшість об’єднань співвласників користуються напівлегальною можливістю субрахунку «Майно в довірчому управлінні», відображаючи знос будинку на позабалансовому рахунку «Амортизаційні відрахування».

Те, що такий підхід

суперечливий і, як мінімум, методологічно неправильний, визнають усі, однак відповідної методики бухобліку як не було, так і немає» 8.

8 В. Пісковий. Кондові результати кондомініума // «Дзеркало тижня», 2008, № 37, с. 7.

Слід зауважити, що у точки зору, згідно з якою будинки мають відображатися

поза балансовими рахунками балансоутримувачів, є прихильники і в органах державної виконавчої влади. Прикладом цього може бути резонансний лист Мінжитлокомунгоспу від 05.10.2007 р. № 12/2-790 .

Усвідомлюючи, що викладені вище аргументи далеко не беззаперечні, ми мусимо зауважити, що у 2009 році підстав для неприйняття будинку на баланс ОСББ стало менше.

Нагадаємо, що зміни, унесені

наказом Мінфіну від 14.10.2008 р. № 1238, до П(С)БО 2 та Інструкції про застосування Плану рахунків , радикально змінили систему обліку ресурсів, прийнятих управителем від довірителів за договорами довірчого управління.

До зазначених змін управителі повинні були відображати відповідні активи на

позабалансовому рахунку 025.

Поясненням такого алгоритму обліку, очевидно, був постулат про те, що до управителя не переходить

право власності на ресурси довірителя.

Але згідно з

ЦК повноваження, які може надати довіритель управителю щодо майна, переданого в довірче управління, за своїм змістом інколи можуть виявитися дуже близькими до повноважень права власності. Можливо, саме це дозволило фахівцям Мінфіну дійти висновку, що з економічної точки зору управитель фактично здійснює контроль над активами довірителя. Такий висновок відкрив шлях до балансового визнання таких ресурсів.

Зрозуміло,

управління будинком відповідно до Закону про ОСББ та Закону про ЖКП — це не зовсім те саме, що довірче управління.

Однак після того, як головний регуляторний держорган у сфері бухобліку визнав необхідність

балансового відображення активів, що не перебувають у власності управителя, аргументів у супротивників уключення будинків до балансів ОСББ стало значно менше.

Таким чином, з точки зору сучасних бухгалтерських канонів, об’єднання співвласників мають повне право на оприбуткування будинків на свої баланси. Це значно полегшить їм реалізацію функцій управління відповідними об’єктами.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі