Как передавать инфраструктурные объекты
Дмитрий Чечель, экономист аналитик
Строительные компании по окончании строительных работ и при сдаче объектов в эксплуатацию постоянно сталкиваются с проблемой передачи разных элементов новостройки на балансы предприятий, поставляющих коммунальные услуги.
Форма и процедуры таких «передач» до настоящего времени не унифицированы. Поэтому нередко застройщики оказываются в ситуациях правовой и налоговой неопределенности.
Как толковать сущность подобных операций? И как оградить себя от налоговых рисков, присущих таким сделкам?
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Хозяйственный кодекс
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон № 800
— Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон о трубопроводном транспорте
— Закон Украины «О трубопроводном транспорте» от 15.05.96 г. № 192/96-ВР.Закон об электроэнергетике
— Закон Украины «Об электроэнергетике» от 16.10.97 г. № 575/97-ВР.Закон о естественных монополиях
— Закон «О естественных монополиях» от 20.04.2000 г. № 1682-III.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.
При сооружении практически любого объекта застройщик нуждается в подключении его к соответствующим коммуникациям. От этого зависит полноценное функционирование зданий. Как правило, при этом компании, поставляющие газ, воду, электричество, услуги водоотведения и очистки, требуют от застройщиков передать на свои балансы те или иные элементы новостройки. Это могут быть и подстанции, и насосные, и распределительные объекты, а также разного рода сети и участки трубопроводов.
Если застройщик по требованию коммунальных поставщиков просто подпишет некий акт передачи без получения каких-либо компенсаций (а так оно чаще всего и бывает), то он оказывается перед угрозой начисления НДС с операции бесплатной передачи, а поставщик коммунальных услуг соответственно рискует уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно полученного имущества.
Кроме того, юристы строительных компаний вообще иногда ставят под сомнение законность подобных «передач» частей объекта «на баланс» коммунальных поставщиков.
Дело в том, что не всегда застройщика можно уверенно определить собственником таких объектов. Поэтому его полномочия относительно «передачи» инфраструктурных элементов нового здания оказываются под вопросом.
Поясним.
Предположим, застройщик возвел жилой дом полностью на деньги инвесторов (пайщиков, владельцев облигаций и т. п.). В этом доме застройщик не оставил за собой ни одного помещения.
Таким образом,
после оформления прав собственности на квартиры инвесторы стали частными собственниками, а все нежилые элементы здания по идее находятся в их общей собственности*.* Подробнее о правовом статусе нежилых элементов жилых зданий см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 2, с. 41 — 43.
Если весь (!) объект возводился на деньги инвесторов, то, очевидно, он весь является их собственностью. Нетрудно предположить, что, приобретая квартиры в доме, который сооружается по единому проекту, инвестор одновременно приобретает в сособственность все (!) элементы, предусмотренные проектом и обеспечивающие нормальное функционирование дома.
Другими словами,
финансируя строительство квартиры, инвестор в то же время в составе общего платежа финансирует в пропорциональной части и возведение всех коммуникационных и инфраструктурных частей здания.В противном случае мы можем прийти к выводу о том, что инвестор может, например, купить квартиру без приобретения своей части распределительной подстанции. То есть квартира становится собственностью инвестора без права на полноценное электроснабжение. И если представить, что собственником подстанции является застройщик, то он может взимать дополнительно плату с жильцов за аренду и эксплуатацию своих мощностей.
Такие вещи украинские застройщики не практикуют. Но даже если бы они существовали, то застройщику необходимо было бы в договорах с инвесторами заранее оговаривать соответствующие положения. И тогда инвестор мог бы решать, нужна ему квартира без полноценного электроснабжения или нет.
Таким образом, по умолчанию застройщик и инвестор исходят из того, что
весь объект, построенный по единому проекту, и профинансированный за счет инвесторов, принадлежит не застройщику, а инвесторам.Этот тезис понятен даже на уровне бытового восприятия: кто оплачивал строительство, тот и имеет право распоряжаться результатами строительства.
А значит, распоряжение застройщиком отдельными частями такого объекта посредством бесплатной их передачи каким-то третьим лицам, без согласия сособственников выглядит более, чем странно. Под вопросом оказывается сохранение законных интересов собственников. Поэтому в некоторых случаях можно понять тех застройщиков, которые всячески избегают проводить «передачи» имущества на «чужие» балансы.
Так в чем же смысл столь сомнительных «передач» коммуникационных элементов на балансы коммунальщиков?
Думаем, у этой застарелой проблемы давние корни.
Подобная практика широко использовалась во времена социализма, когда все вокруг было государственным.
Застройщики были госпредприятиями, жилье принадлежало либо госпредприятиям, либо непосредственно государству в лице исполкомов, поставщики коммунальных услуг тоже были госпредприятиями. Следовательно, передача госимущества с баланса одного госпредприятия на баланс другого госпредприятия не приводила фактически к ущемлению чьих-либо интересов. Это все равно, что монетку переложить из одного кармана в другой.
Но времена изменились, и прошлая практика с большим трудом вписывается в новые капиталистические реалии.
Те застройщики, которые стараются оправдать свои действия в нынешних условиях, обращают внимание на то, что «передачи» элементов инфраструктуры домов предусмотрены соответствующими техусловиями, которые носят
обязательный характер. То есть «передача» лежит не в сфере гражданско-правовых отношений, а проходит в административном порядке.Иногда юристы застройщиков поясняют, что «передача» элементов новостроек третьим лицам фактически опосредуется
неформальными отношениями поручения. То есть инвесторы, финансирующие строительство, принимая техусловия, по которым сооружается дом, тем самым автоматически дают поручение застройщику после завершения строительства передать определенные части дома поставщикам коммунальных услуг.К 2008 году даже чиновники Минрегионстроя поняли, что в сложившейся ситуации надо что-то менять. Ведь домыслы отдельных специалистов не способны упорядочить правовые реалии и налоговую практику.
В сообщении, размещенном на сайте Минрегионстроя* 11 сентября 2008 года, были зафиксированы следующие положения:
«Кабинет Министров Украины на очередном заседании 10 сентября принял разработанную Министерством регионального развития и строительства Украины постановление «О внесении изменений в Порядок предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий по инженерному обеспечению объекта архитектуры и определению размера платы за их выдачу, утвержденный постановлением КМУ от 20 декабря 1999 года № 2328». Документ предлагает пункт 17 Порядка предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий по инженерному обеспечению объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу дополнить следующими абзацами: «При предоставлении технических условий учитывается, что место присоединения инженерных сетей заказчика (застройщика) к магистральным или другим инженерным сетям находится на границе земельного участка заказчика (застройщика) или, с согласия заказчика (застройщика), — на территории этого земельного участка. Все объекты инженерного обеспечения, расположенные на земельном участке заказчика (застройщика), являются
собственностью заказчика. Если техническими условиями предусматривается необходимость строительства заказчиком (застройщиком) инженерных сетей вне пределов его земельного участка, эти объекты передаются на баланс соответствующим организациям, предоставляющим технические условия, с обязательным осуществлением компенсации рыночной стоимости такого объекта инженерного обеспечения заказчику».* www.minregionbud.gov.ua.
Что на самом деле произошло в Кабмине 10 сентября 2008 года, нам не известно.
Но заметим, что на сегодняшний день поправки, о которых идет речь в вышеприведенном сообщении, в
постановление КМУ от 20.12.99 г. № 2328 так и не были внесены.Зато некоторые надежды на решение проблемы появились у застройщиков после принятия
Закона № 800*.* Комментарий к Закону № 800 см. в газете «Строительной бухгалтерии», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Закон № 800
, среди прочего, предусмотрел следующие корректировки законодательства:— часть шестую статьи 179
Хозяйственного кодекса дополнить абзацами вторым и третьим следующего содержания:«В случае если для создания возможности поставки электроэнергии, газа по техническим условиям поставщика за счет потребителя (инвестора, застройщика) или его силами построены дополнительные сети (объекты), в договорах о поставке указанной продукции (услуг) предусматриваются передача построенных сетей (объектов) поставщику и возмещение застройщику, инвестору расходов на их строительство. Типовая форма соответствующего договора, порядок определения обоснованного объема расходов, подлежащего компенсации, форма возмещения (выкуп, в том числе в рассрочку, оформление корпоративных прав, предоставление льгот в определенном размере) устанавливаются Кабинетом Министров Украины»
;— в
Законе о трубопроводном транспорте статью 7 после части первой дополнить двумя новыми частями следующего содержания:«В случае если по техническим условиям предприятий трубопроводного транспорта за счет потребителя (инвестора, застройщика) или его силами построены (реконструированы) сооружения трубопроводного транспорта, передача указанных сооружений в государственную собственность и на баланс предприятий трубопроводного транспорта выполняется на договорной основе в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.
Типовая форма соответствующего договора, порядок определения обоснованного объема расходов, подлежащего компенсации, форма возмещения (выкуп, в том числе в рассрочку, оформление корпоративных прав, предоставление льгот в определенном размере) устанавливаются Кабинетом Министров Украины»
;— в
Законе об электроэнергетике статью 18 после части второй дополнить новой частью следующего содержания:«В случае если для создания возможности электроснабжения необходимо осуществить строительство (реконструкцию) сетей (объектов), которые должны быть неотъемлемой частью уже существующих сетей (объектов), строительство может осуществляться согласно техническим условиям, выданным предприятиям электроэнергетики, за счет или силами заказчиков (собственников) и пользователей указанных объектов с последующей передачей их на баланс предприятий электроэнергетики и возмещением расходов на их строительство в размере и в порядке, установленных Кабинетом Министров Украины
»;— часть первую статьи 25 дополнить абзацем седьмым следующего содержания:
«возмещение расходов, связанных со строительством (реконструкцией) ими сетей (сооружений) согласно техническим условиям, выданным предприятиям электроэнергетики, в размере и в порядке, установленных Кабинетом Министров Украины»
;— часть первую статьи 10
Закона о естественных монополиях дополнить абзацами седьмым и восьмым следующего содержания: «принимать на баланс сети (объекты), построенные за счет или силами потребителей (инвесторов, застройщиков) по требованию поставщиков природного и нефтяного газа и электроэнергии согласно техническим условиям; компенсировать расходы потребителей (инвесторов, заказчиков, застройщиков) на строительство (реконструкцию) сетей (сооружений) в размере и в порядке, установленных Кабинетом Министров Украины».Принцип, заложенный в механизм передачи инфраструктурных элементов, понятен. Пока остаются непонятными процедуры оформления и оценки таких активов.
Обратим внимание на то, что в сентябрьских инициативах Минрегионстроя речь шла о
рыночной стоимости объектов, а в Законе № 800 — лишь о компенсации затрат. Это понятно, так как рыночную стоимость технологически несамостоятельных коммуникационных объектов определить можно только умозрительно.Какие алгоритмы предусмотрит Кабмин, пока не ясно.
Мы можем сказать о тех механизмах, которые оптимизируют соответствующие операции
в настоящее время.Фактическую себестоимость части строящегося здания главбух точно определить не может, так как учет ведется не в разрезе отдельных помещений, а в целом по зданию. Вывести показатель затрат на сооружение элемента
прямым счетом часто практически невозможно.Поэтому себестоимость нередко определяется
расчетным путем. Чаще всего в качестве ориентира избирается сметная стоимость.Если, например, общая
плановая сметная стоимость затрат по объекту составляет 50 млн грн., а по локальной смете стоимость сооружения подстанции составляет 100 тыс. грн., то бухгалтер определяет удельный вес стоимости подстанции в общей сметной стоимости объекта — 0,2 %.По окончании строительства определяется общая
фактическая себестоимость объекта в сумме 65 млн грн.Себестоимость строительства подстанции рассчитывается так: 65 млн грн. х 0,2 % = 130 тыс. грн.
Именно эта сумма, скорее всего, будет указана главбухом застройщика в акте передачи подстанции на баланс предприятия электроснабжения. А чтобы избавить себя от
налоговых проблем, стороны могут отметить в акте, что подстанция передается «в управление», или «в эксплуатацию». Такие формулировки позволяют предприятию-реципиенту принять актив на свой баланс, но не принимать прав собственности на него. Это означает, что в налоговом понимании не произойдет ни «продажи» (в толковании Закона о налоге на прибыль, ни «поставки» (в понимании Закона об НДС).В этих операциях нет ничего необычного. Ведь институт управления активами позволяет перемещать активы между балансами и без передачи прав собственности*.
* Подробнее см. «Строительная бухгалтерия» 2009, № 1, с. 30 — 34.
В мировой практике в подобных случаях также иногда используются правовые инструменты, не позволяющие передавать собственность на коммуникационные активы обслуживающим организациям.
Так, в принятой недавно интерпретации
МСФО IFRIC 18 «Передача активов от потребителей» указано, что компания, подключающая потребителя к своим сетям, может принимать на свой баланс их объекты при наличии контроля над ними. Под контролем в данном случае понимается возможность решать, как актив будет эксплуатироваться, содержаться и когда его следует заменить. В интерпретации специально отмечено, что такой контроль не обязательно должен обуславливаться правом собственности на указанный актив.Таким образом, эксплуатанты (поставщики коммунальных услуг) могут оприходовать на свои балансы элементы обслуживаемых новостроек и без получения прав собственности на такие активы.
