Як передавати
інфраструктурні об’єкти
Дмитро Чечель, економіст-аналітик
Будівельні компанії після закінчення будівельних робіт і при здаванні об'єктів в експлуатацію постійно стикаються з проблемою передачі різних елементів новобудови на баланси підприємств, що поставляють комунальні послуги.
Форму та процедури таких «передач» досі не уніфіковано. Тому забудовники часто опиняються в ситуаціях правової та податкової невизначеності.
Як тлумачити сутність подібних операцій? І як захистити себе від податкових ризиків, властивих таким операціям?
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Господарський кодекс
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон про трубопровідний транспорт
— Закон України «Про трубопровідний транспорт» від 15.05.96 р. № 192/96-ВР.Закон про електроенергетику
— Закон України «Про електроенергетику» від 16.10.97 р. № 575/97-ВР.Закон про природні монополії
— Закон України «Про природні монополії» від 20.04.2000 р. № 1682-III.Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.
При спорудженні практично будь-якого об’єкта забудовник потребує підключення його до відповідних комунікацій. Від цього залежить повноцінне функціонування будівель. Як правило, при цьому компанії, що поставляють газ, воду, електрику, послуги водовідведення та очищення, вимагають від забудовників передати на свої баланси ті чи інші елементи новобудови. Це можуть бути і підстанції, і насосні, і розподільні об'єкти, а також різного роду мережі та ділянки трубопроводів.
Якщо забудовник на вимогу комунальних постачальників просто підпише деякий акт передачі без отримання будь-яких компенсацій (а так воно найчастіше й буває), то він опиняється перед загрозою нарахування ПДВ з операції безоплатної передачі, а постачальник комунальних послуг відповідно ризикує сплатити податок на прибуток з вартості безоплатно отриманого майна.
Крім того, юристи будівельних компаній іноді взагалі ставлять під сумнів законність подібних «передач» частин об’єкта «на баланс» комунальних постачальників.
Справа в тому, що не завжди забудовника можна впевнено визначити як власника таких об'єктів. Тому його повноваження щодо «передачі» інфраструктурних елементів нової будівлі залишаються невирішеними.
Пояснимо.
Припустимо, забудовник спорудив житловий будинок повністю на гроші інвесторів (пайовиків, власників облігацій тощо). У цьому будинку забудовник не залишив за собою жодного приміщення.
Таким чином,
після оформлення прав власності на квартири інвестори стали приватними власниками, а всі нежитлові елементи будівлі, за ідеєю, перебувають в їх спільній власності*.* Докладніше про правовий статус нежитлових елементів житлових будівель див. у «Будівельній бухгалтерії», 2009, № 2, с. 41 — 43.
Якщо весь (!) об'єкт споруджувався на гроші інвесторів, то, мабуть, він увесь є їх власністю. Неважко передбачити: придбаваючи квартири в будинку, що споруджується за єдиним проектом, інвестор одночасно придбаває у співвласність усі (!) елементи, передбачені проектом, що забезпечують нормальне функціонування будинку.
Інакше кажучи,
фінансуючи будівництво квартири, інвестор водночас у складі загального платежу фінансує у пропорційній частині і спорудження всіх комунікаційних та інфраструктурних частин будівлі.Інакше ми можемо дійти висновку, що інвестор може, наприклад, купити квартиру без придбання своєї частини розподільної підстанції, тобто квартира стає власністю інвестора без права на повноцінне електропостачання. І якщо уявити, що власником підстанції є забудовник, то він може додатково стягувати плату з мешканців за оренду та експлуатацію своїх потужностей.
Такого українські забудовники не практикують. Але навіть якби вони й існували, то забудовнику необхідно було б у договорах з інвесторами попередньо застерігати відповідні положення. І тоді інвестор міг би вирішувати, чи потрібна йому квартира без повноцінного електропостачання.
Таким чином, за умовчанням забудовник та інвестор виходять з того, що
весь об'єкт, побудований за єдиним проектом та профінансований за рахунок інвесторів, належить не забудовнику, а інвесторам.Ця теза зрозуміла навіть на рівні побутового сприйняття: хто оплачував будівництво, той і має право розпоряджатися його результатами.
А отже, розпорядження забудовником окремими частинами такого об’єкта за допомогою безоплатної їх передачі деяким третім особам без згоди співвласників виглядає більше ніж дивно. Невирішеним залишається питання щодо збереження законних інтересів власників. Тому в деяких випадках можна зрозуміти тих забудовників, які всіляко уникають «передачі» майна на «чужі» баланси.
То в чому ж сенс таких сумнівних «передач» комунікаційних елементів на баланси комунальників?
Вважаємо, ця застаріла проблема має давні витоки.
Подібна практика широко використовувалася за часів соціалізму, коли все довкола було державним.
Забудовники були держпідприємствами, житло належало або держпідприємствам, або безпосередньо державі в особі виконкомів, постачальники комунальних послуг теж були держпідприємствами. Отже, передача держмайна з балансу одного держпідприємства на баланс іншого держпідприємства фактично не уражала інтереси будь-кого. Це все одно, що перекласти монету з однієї кишені до іншої.
Але часи змінилися, і попередня практика насилу вписується в нові капіталістичні реалії.
Ті забудовники, які намагаються виправдати свої дії в нинішніх умовах, звертають увагу, що «передачі» елементів інфраструктури будинків передбачено відповідними техумовами, що мають
обов'язковий характер. Отже, «передача» лежить не у сфері цивільно-правових стосунків, а відбувається в адміністративному порядку.Інколи юристи забудовників пояснюють, що «передача» елементів новобудов третім особам фактично опосередковується
неформальними відносинами доручення. Отже, інвестори, які фінансують будівництво, приймаючи техумови, за якими споруджується будинок, цим автоматично дають доручення забудовнику після завершення будівництва передати певні частини будинку постачальникам комунальних послуг.До 2008 року навіть чиновники Мінрегіонбуду зрозуміли: у ситуації, що склалася, щось потрібно змінювати. Адже міркування окремих фахівців не здатні впорядкувати правові реалії та податкову практику.
У повідомленні, розміщеному на сайті Мінрегіонбуду* 11 вересня 2008 року, було зафіксовано такі положення:
«Кабінет Міністрів України на черговому засіданні 10 вересня прийняв розроблену Міністерством регіонального розвитку та будівництва України постанову «Про внесення змін до Порядку надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу, затвердженого постановою КМУ від 20 грудня 1999 року № 2328». Документ пропонує пункт 17 Порядку надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу доповнити такими абзацами: «При наданні технічних умов враховується, що місце приєднання інженерних мереж замовника (забудовника) до магістральних чи інших інженерних мереж знаходиться на межі земельної ділянки замовника (забудовника) або за згодою замовника (забудовника) на території цієї земельної ділянки. Всі об'єкти інженерного забезпечення, розташовані на земельній ділянці замовника (забудовника), є
власністю замовника. Якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником (забудовником) інженерних мереж поза межами його земельної ділянки, ці об'єкти передаються на баланс відповідним організаціям, які надають технічні умови, з обов'язковим здійсненням компенсації ринкової вартості такого об'єкта інженерного забезпечення замовнику».* www.minregionbud.gov.ua .
Що насправді сталося в Кабміні 10 вересня 2008 року, нам не відомо.
Але зауважимо: на сьогодні поправки, про які йдеться в наведеному повідомленні, до
постанови КМУ від 20.12.99 р. № 2328 так і не було внесено.Зате деякі надії на вирішення проблеми з'явилися у забудовників після прийняття
Закону № 800*.* Коментар до Закону № 800 див. у «Будівельній бухгалтерії», 2009, № 1, с. 35 — 38.
Закон № 800
, серед іншого, передбачив такі коригування законодавства:
— частину шосту статті 179
Господарського кодексу доповнити абзацами другим та третім такого змісту:«У разі якщо для створення можливості постачання електроенергії, газу за технічними умовами постачальника за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами збудовані додаткові мережі (об'єкти), у договорах про постачання зазначеної продукції (послуг) передбачаються передача збудованих мереж (об'єктів) постачальнику і відшкодування забудовнику, інвестору витрат на їх будівництво. Типова форма відповідного договору, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, форма відшкодування (викуп, у тому числі в розстрочку, оформлення корпоративних прав, надання пільг у визначеному розмірі) встановлюються Кабінетом Міністрів України»
;— у
Законі про трубопровідний транспорт статтю 7 після частини першої доповнити двома новими частинами такого змісту:«У разі якщо за технічними умовами підприємств трубопровідного транспорту за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами збудовані (реконструйовані) споруди трубопровідного транспорту, передача зазначених споруд у державну власність і на баланс підприємств трубопровідного транспорту виконується на договірній основі в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Типова форма відповідного договору, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, форма відшкодування (викуп, у тому числі в розстрочку, оформлення корпоративних прав, надання пільг у визначеному розмірі) встановлюються Кабінетом Міністрів України»
;— у
Законі про електроенергетику статтю 18 після частини другої доповнити новою частиною такого змісту:«У разі якщо для створення можливості електропостачання необхідно здійснити будівництво (реконструкцію) мереж (об'єктів), які повинні бути невід'ємною частиною вже існуючих мереж (об'єктів), будівництво може провадитися згідно з технічними умовами, виданими підприємствами електроенергетики, за рахунок або силами замовників (власників) та користувачів зазначених об'єктів з подальшою передачею їх на баланс підприємств електроенергетики і відшкодуванням витрат на їх будівництво у розмірі та у порядку, встановлених Кабінетом Міністрів України
»;— частину першу статті 25 доповнити абзацом сьомим такого змісту:
«відшкодування витрат, пов'язаних з будівництвом (реконструкцією) ними мереж (споруд) згідно з технічними умовами, виданими підприємствами електроенергетики, у розмірі та у порядку, встановлених Кабінетом Міністрів України»
;— частину першу статті 10
Закону про природні монополії доповнити абзацами сьомим та восьмим такого змісту: «приймати на баланс мережі (об'єкти), побудовані за рахунок або силами споживачів (інвесторів, забудовників) на вимогу постачальників природного і нафтового газу та електроенергії згідно з технічними умовами; компенсувати витрати споживачів (інвесторів, замовників, забудовників) на будівництво (реконструкцію) мереж (споруд), у розмірі та у порядку, встановлених Кабінетом Міністрів України».
Принцип, закладений до механізму передачі інфраструктурних елементів, зрозумілий. Поки що залишаються незрозумілими процедури оформлення та оцінки таких активів.
Звернемо увагу, що у вересневих ініціативах Мінрегіонбуду йшлося про
ринкову вартість об'єктів, а в Законі № 800 ідеться лише про компенсацію витрат. Це зрозуміло, оскільки ринкову вартість технологічно несамостійних комунікаційних об'єктів можна визначити лише умоглядно.Які алгоритми передбачить Кабмін, поки що не зрозуміло.
Ми можемо згадати механізми, що оптимізують відповідні операції
на сьогодні.Фактичну собівартість частини будівлі, що будується, головбух точно визначити не може, оскільки облік ведеться не в розрізі окремих приміщень, а в цілому по будівлі. Вивести показник витрат на спорудження елемента
прямим підрахунком часто практично неможливо.Тому собівартість подекуди визначається
розрахунково. Найчастіше як орієнтир обирається кошторисна вартість.Якщо, наприклад, загальна
планова кошторисна вартість витрат на об’єкт становить 50 млн грн., а за локальним кошторисом вартість спорудження підстанції дорівнює 100 тис. грн., то бухгалтер визначає питому вагу вартості підстанції в загальній кошторисній вартості об’єкта — 0,2 %.Після закінчення будівництва визначається загальна
фактична собівартість об’єкта в сумі 65 млн грн.Собівартість будівництва підстанції розраховується так: 65 млн грн.* х 0,2 % = 130 тис. грн.
* Докладніше див. у «Будівельній бухгалтерії», 2009, № 1, с. 30 — 34.
Саме цю суму, найімовірніше, буде зазначено головбухом забудовника в акті передачі підстанції на баланс підприємства електропостачання.
А щоб позбавити себе
податкових проблем, сторони можуть зазначити в акті, що підстанція передається «в управління» чи «в експлуатацію». Такі формулювання дозволяють підприємству-реципієнту прийняти актив на свій баланс, але не приймати прав власності на нього. Це означає, що в податковому розумінні не відбудеться ні «продажу» (у тлумаченні Закону про податок на прибуток), ні «постачання» (у розумінні Закону про ПДВ).У цих операціях немає нічого незвичайного. Адже інститут управління активами дозволяє переміщати активи між балансами і без передачі прав власності*.
У світовій практиці в подібних випадках також інколи використовуються правові інструменти, що не дозволяють передавати власність на комунікаційні активи обслуговуючим організаціям.
Так, у прийнятій недавно інтерпретації
МСФЗ IFRIC 18 «Передача активів від споживачів» зазначено, що компанія, яка підключає споживача до своїх мереж, може приймати на свій баланс їх об'єкти за наявності контролю над ними. Під контролем у цьому випадку розуміється можливість вирішувати, як актив експлуатуватиметься, міститиметься і коли його слід буде замінити. В інтерпретації спеціально зазначено, що такий контроль не обов'язково має зумовлюватися правом власності на зазначений актив.Таким чином, експлуатанти (постачальники комунальних послуг) можуть оприбутковувати на свої баланси елементи новобудов, що ними обслуговуються, і без отримання прав власності на такі активи.
