Жилищное строительство:
антикризисные постановления кабмина
Борис Бидий, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры»
С 3 марта 2009 года вступило в силу постановление КМУ «Некоторые вопросы ипотечного кредитования» от 11.02.2009 г. № 127. Данное постановление содержит меры по практической реализации мер, предусмотренных Антикризисным законом1.
В этой статье мы не только постараемся дать ответ, как данный механизм, на наш взгляд, должен работать, но и попытаемся выявить проблемные аспекты, с которыми участникам данной системы придется столкнуться на практике, поскольку механизм этот «встраивается» в уже существовавшие первоначальные отношения других участников относительно объекта строительства.
В марте также вступили в силу еще два постановления КМУ, касающиеся жилищного строительства — постановление № 140 и постановление № 185.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Постановление № 127
— постановление КМУ «Некоторые вопросы ипотечного кредитования» Украины от 11.02.2009 г. № 1272.Постановление № 140
— Порядок предоставления государственной поддержки для обеспечения граждан доступным жильем, утвержденный постановлением КМУ от 11.02.2009 г. № 1402.Постановление № 185
— Порядок использования в 2009 году средств, предусмотренных в государственном бюджете на строительство (приобретение) жилья для военнослужащих, утвержденный постановлением КМУ от 05.03.2009 г. № 1852.Антикризисный закон
— Закон Украины «Об избежании влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Жилищный кодекс
— Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.Закон об управлении имуществом
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.
1 Комментарий к данному Закону опубликован в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 35 — 38.
2 Текст постановления № 127, постановления № 140 и постановления № 185 соответственно см. на с. 5, 7, 9 данного номера газеты.
ФФС
Одним из источников финансирования указанных объектов строительства будет ипотечное кредитование граждан, стоящих на очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В
постановлении № 127 приведены уже современные нормы жилья на одного человека — 21 кв. метр (по сравнению с 13,65 кв. метра, закрепленных ст. 47 Жилищного кодекса). Такой демократичный (широкий) круг потенциальных заемщиков не должен сбивать с толку. Бум потребительского кредитования Украина уже пережила, и теперь долгое время граждане будут относиться к нему (кредитованию) с опаской. Можно, конечно, надеяться на предусмотренную законом государственную поддержку граждан3, но в сложившейся в Украине ситуации с бюджетом это представляется маловероятным.3 См. постановление КМУ «Об утверждении порядка государственной поддержки для обеспечения граждан доступным жильем» от 11.02.2009 г. № 140 (текст его опубликован на с. 7 данного номера газеты).
Что касается ставки такого кредитования, то с учетом того, что банковская маржа по нему ограничена размером 2 %, она будет определяться ставкой рефинансирования банковских (финансовых) учреждений Государственным ипотечным учреждением (далее — ГИУ). Какая это будет ставка, сейчас сказать трудно, но нужно учитывать, что операции ГИУ не должны быть убыточны, даже если брать во внимание существующий дефицит ликвидных ценных бумаг на фондовом рынке
1.1 Напомним, Антикризисным законом базовая ставка ограничена учетной ставкой НБУ, которая на сегодняшний день составляет 12 %.
Теперь собственно о механизме рефинансирования.
Вся система будет строиться на основе механизма фондов финансирования строительства (далее — ФФС).Прежде всего необходимо отметить, что механизм этот может быть применен к объектам жилищного строительства, степень готовности которых превышает 70 %, т. е. это меры, нацеленные на завершение строительства объектов замороженных из-за недостатка средств.
Выбор таких объектов будет проходить на аукционе, который будет проводиться в порядке, утвержденном совместным
приказом Минрегионстроя, Минфина и Минэкономики от 16.03.2009 г. № 105/416/219. Согласно указанному документу те из застройщиков, кто желает участвовать в этой программе, должны будут вначале пройти отбор, проводимый межведомственной комиссией, после чего они смогут поторговаться в ходе проведения аукциона, «открывая» для такой программы свои площади, ждущие финансирования2.2 Совместным приказом Минрегионстроя, Минфина и Минэкономики от 16.03.2009 г. № 105/416/219 для целей проведения аукциона устанавливается стартовая цена 1 кв. м недвижимости в зависимости от региона: для Киева — 8000 гривень за 1 кв. м, для Киевской области — 7500 гривень за 1 кв. м; для регионов — 5000 гривень за 1 кв. м. Комментарий к данному приказу читайте в следующем номере.
Основными участниками указанной системы рефинансирования выступают: ГИУ, первичный кредитор (уполномоченный банк), управитель и застройщик. Первичный кредитор заключает с ГИУ соглашение на рефинансирование, на нем лежит задача аккредитации других участников системы рефинансирования. Ко всем участникам предъявляются определенные квалификационные требования, в том числе успешный опыт работы и стабильное финансовое состояние. Рефинансирование осуществляется ГИУ за счет средств, полученных от размещения выпусков ипотечных облигаций под государственные гарантии. Первоначально ГИУ выдает банку (первичному кредитору) целевой кредит в сумме предполагаемого финансирования по объекту, затем после его достройки и ввода в эксплуатацию принимает на себя права требования по выданным ипотечным кредитам, таким путем рефинансируя банк и давая возможность ему выдавать ипотечные кредиты гражданам по следующему объекту. Все просто.
Однако на практике возможны различные затруднения. Связано это может быть прежде всего с тем, что у строящегося жилого дома уже были инвесторы — такие же граждане, а продажа им помещений могла осуществляться совсем по другим механизмам, например, путем продажи облигаций. Вот и получится, что часть дома распродана по облигациям, а часть — через участие в ФФС. Но и это еще не все. Дело в том, что эти покупатели имеют разное правовое положение. Так, при создании ФФС для обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств перед участниками ФФС между застройщиком и управителем заключается договор ипотеки имущественных прав на строящийся объект или объект незавершенного строительства. Однако, если часть помещений в объекте уже распродана, то в случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства (а это вполне вероятно, ведь именно ипотека объекта незавершенного строительства при высокой стадии готовности дома предпочтительна для управителя), помещения, имущественные права на которые уже принадлежат инвесторам и не выделены в натуре (т. е. не существуют как объект недвижимости), попадают в этот объект ипотеки. Виной здесь является существование двух параллельных предметов ипотеки. Одним служит реальная ипотека в ее классическом понимании, вторым — специфическая, устанавливаемая
Законом об управлении имуществом и призванная обеспечить интересы доверителей на время строительства. В идеале они никак не должны пересекаться, но только в идеале. Дело в том, что регистрация ипотеки на объект незавершенного строительства имеет свою специфику — запрет на отчуждение отягощается и накладывается на весь объект целиком, при этом никто выделением отдельных квартир из объекта не занимается. Вот и может инвестор, который стал им еще до учреждения ФФС, пострадать в такой ситуации. Скорее всего, может не повезти тем из них, кто вложил в строительство свои собственные деньги, не обращаясь за кредитом в банк, — ведь в реестре ипотек на момент отягощения объекта незавершенного строительства будут фигурировать те квартиры (имущественные права на них), которые послужили предметом залога при выдаче ипотечного кредита (об этом позаботятся банки). Может сложиться ситуация, когда интересы одних инвесторов будут обеспечены за счет других, и те из инвесторов, кто не является участником ФФС, будут лишены возможности распорядиться своей строящейся недвижимостью (имущественными правами) пока ФФС не будет закрыт.Проблема, конечно, могла бы показаться несколько надуманной, если бы автор сам не столкнулся с подобной ситуацией на практике. Тогда это показалось ему просто интересным казусом. Но сейчас, при достройке уже начатых объектов, повторение подобной ситуации становится вполне вероятным.
Возникает вопрос: почему при рефинансировании за основу взят единственно механизм ФФС? На него трудно ответить что-либо вразумительное, ведь на практике именно финансирование через ФФС показало свою низкую эффективность по сравнению с другими законными механизмами привлечения средств в строительство жилья, в особенности если в качестве управителя ФФС выступают специально созданные финансовые учреждения. Думаем, это решение было пролоббировано определенными кругами (тем более, что это было сделано на уровне подзаконного акта —
постановления № 127, которое собственно и определило этот механизм).Здесь необходимо отметить, что условия создания и проведения деятельности ФФС для банка и финансового учреждения рознятся. Именно банк здесь имеет несколько неоспоримых преимуществ. Во-первых, он действует в рамках основной банковской лицензии и осуществляет такого рода деятельность на основании разрешения, полученного от НБУ. Объемы этой деятельности сдерживают только банковские нормативы. Напомним, что в отношении управителей — финансовых учреждений действует ограничение в части невозможности совмещения деятельности по управлению ФФС с предоставлением каких-либо иных видов финансовых услуг, установленное
распоряжением Госфинуслуг от 07.08.2004 г. № 1515. Кроме того, достаточно высокие требования к размеру собственного капитала и невозможность реинвестирования прибыли делают такие учреждения несколько не конкурентными по отношению к банкам1.1 Создание финансового учреждения, готового к работе, внесенного в реестр финансовых учреждений и имеющего соответствующую лицензию, занимает минимум от 4 месяцев до полугода, в то время как банк может учредить ФФС, при наличии соответствующего разрешения от НБУ, за две недели.
Во-вторых, согласно
ст. 7 Закона об управлении имуществом банк может использовать свободные средства, находящиеся на счету фонда, в своих активных операциях2, правда, при этом отвечая за их сохранность собственными деньгами. Однако еще задолго до кризиса НБУ был уже обеспокоен наращиванием коммерческими банками объема таких операций (см. письмо НБУ Ассоциации украинских банков от 03.08.2006 г. № 40-112/2574-8108). Возможно, в рамках деятельности, предусмотренной постановлением № 127, НБУ даст банкам «зеленый свет», тем более, что само постановление № 127 предусматривает совмещение функций управителя ФФС с функцией первичного кредитора (уполномоченного банка).2 Финансовое учреждение может использовать деньги фонда только в соответствии с целевым назначением.
И последнее, что хочется отметить в связи с этим. Сами фонды финансирования строительства ждут значительные изменения из-за принятия
Закона № 692-VI от 18 декабря 2008 г. 3, вступившего в силу 12 марта 2009 года, что, как нам кажется, может сильно затруднить их (фондов) использование. Любые изменения в законодательстве — это некая зона риска, и принятие таких изменений в настоящий момент заставляет сомневаться в успешности предлагаемых постановлением № 127 мер.3 Комментарий к Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI читайте в следующем номере газеты «Строительная бухгалтерия.
Гражданам помогут купить жилье
Вслед за
постановлением № 127 в продолжение практической реализации мер, предусмотренных Антикризисным законом, КМУ принял еще 2 нормативных документа:6 марта 2009 года вступило в силу
постановление № 140,18 марта 2009 года статус действующего приняло
постановление № 1851,которыми определяются порядок
предоставления государственной поддержки гражданам в приобретении жилья и порядок использовании бюджетных денег на приобретение жилья военнослужащим4.4 Текст постановления № 140 и постановления № 185 соответственно см. на с. 7, 9 данного номера газеты.
Антикризисный закон
называет несколько путей преодоления кризисных явлений в строительной отрасли, в том числе предоставление гражданам государственной поддержки на строительство доступного жилья. Согласно принятому постановлению № 140 граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и стоящие на квартирном учете, вправе рассчитывать на получение государственной поддержки, которая будет состоять в оплате государством 30 % стоимости жилья. Кроме того, такие граждане могут рассчитывать на льготное кредитование по ставке, которая на сегодня должна составить 14 % годовых5. Правда, необходимо отметить, что не все граждане имеют право на получение такой помощи, а только те, доход которых в расчете на одного человека на семью не превышает четырехкратного размера усредненного дохода по региону.5
Напомним, ставка такого кредитования определяется Антикризисным законом на уровне учетной ставки НБУ плюс 2 %. Учетная ставка НБУ на сегодняшний день составляет 12 %.Теперь о механизме. Гражданин сможет получить помощь только после того, как он найдет желаемое жилье, заключит договор с застройщиком, откроет счет в уполномоченном банке и внесет сумму в размере 70 % от стоимости жилья за счет собственных средств или взяв указанный льготный кредит. Только после этого может быть предоставлена указанная помощь в размере 30 %. Счета эти будут жестко контролироваться.
Кстати сказать, ни в
Антикризисном законе, ни в постановлении № 140 четко не указано, какое жилье может быть отнесено к доступному. Анализируя текст постановления, мы можем прийти к выводу, что таким жильем будет считаться жилье, на строительство которого будут направлены деньги по настоящей программе и стоимость которого не будет превышать предельной стоимости, определяемой в соответствии с ДБН Д.1.1-1-2000. Как видим, четкого критерия нет. В прессе называются следующие цифры: для регионов стоимость 1 кв. м такого жилья не должна превышать 5000 гривень, а для Киева — несколько больше1.1 В качестве ориентировочных данных могут служить приведенные в приказе Минрегионстроя от 04.02.2009 г. № 56 показатели усредненной стоимости жилья по регионам Украины. Текст данного приказа и комментарий к нему опубликованы в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 5, с. 9 — 10.
Нужно отметить, что отношение к кредитам у граждан за последнее время резко изменилось, и сейчас сложно спрогнозировать, как отнесется население к такой перспективе. Например, то, что в ожидании помощи гражданин свяжет себя обязательствами (да еще кредит возьмет), может сыграть негативную роль в отношении граждан к такой программе, а неопределенность критериев могут привести к обычным в таких случаях злоупотреблениям. Здесь, наверное, многие зададутся далеко не риторическим вопросом, так удачно прозвучавшим в шуточной песне В. Высоцкого: «Где деньги, Зин?». В голове у гражданина такой вопрос, скорее всего, трансформируется в опасения по поводу реальности получения этих денег.
Теперь несколько слов
о бюджетном финансировании жилья для военнослужащих. Вопрос это наболевший, постыдный для нашего государства. Решение его не может не вызывать чисто человеческого уважения. И предложенные меры покупки жилья вполне адекватны. Это паевое участие2 в достройке объектов с высокой степенью готовности и приобретение жилья на вторичном рынке за счет специального фонда государственного бюджета. Нашлись бы деньги.2 Напомним, паевое участие в строительстве регламентировано ст. 27 Жилищного кодекса, крепко закрепилось в практике и признаваемо различными ведомствами. По сути это инвестиция.
