Житлове будівництво :
антикризові постанови кабміну
Борис Бідій, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
Із 3 березня 2009 року набрала чинності постанова КМУ «Деякі питання іпотечного кредитування» від 11.02.2009 р. № 127, яка містить кроки щодо практичної реалізації заходів, передбачених Антикризовим законом1.
У цій статті ми спробуємо не лише дати відповідь, як цей механізм, на наш погляд, має працювати, а і виявити проблемні аспекти, з якими учасникам цієї системи доведеться зіткнутися на практиці, оскільки цей механізм «убудовується» в уже існуючі первісні відносини інших учасників щодо об’єкта будівництва.
У березні також набули чинності ще дві постанови КМУ, що стосуються житлового будівництва. Постанова № 140 та Постанова № 185.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Постанова № 127
— постанова Кабінету Міністрів України «Деякі питання іпотечного кредитування» від 11.02.2009 р. № 1272.Постанова № 140
— Порядок надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом, затверджений постановою КМУ від 11.02.2009 р. № 1402.Постанова № 185
— Порядок використання у 2009 році коштів, передбачених у державному бюджеті на будівництво (придбання) житла для військовослужбовців, затверджений постановою КМУ від 05.03.2009 р. № 1852.Антикризовий закон
— Закон України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Житловий кодекс
— Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
1 Коментар до цього Закону опубліковано в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 35 — 38.
2 Текст постанови № 127, постанови № 140 та постанови № 185 див. на с. 5, 7, 9 цього номера газети відповідно.
ФФБ-ФОН
Одним з основних джерел фінансування зазначених об’єктів будівництва буде іпотечне кредитування громадян, які перебувають на обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов. У
постанові № 127 наведено вже сучасні норми житла на одну людину — 21 кв. м (порівняно з 13,65 кв. м, закріплених у ст. 47 Житлового кодексу). Таке демократичне (широке) коло потенційних позичальників не повинне збивати з пантелику. Бум споживчого кредитування Україна вже пережила, і тепер громадяни тривалий час ставитимуться до нього з побоюванням. Можна, звичайно, покладати надії на передбачену законом державну підтримку громадян3, але в ситуації, що склалася в Україні з бюджетом, це здається малоймовірним.3 Див. постанову КМУ «Про затвердження порядку державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом» від 11.02.2009 р. №140 (її текст опубліковано на с. 7 цього номера газети).
Що стосується ставки такого кредитування, то з урахуванням того, що банківську маржу стосовно нього обмежено розміром 2 %, вона визначатиметься ставкою рефінансування банківських (фінансових) установ Державною іпотечною установою (далі — ДІУ). Яка це буде ставка, поки що сказати важко, але потрібно враховувати, що операції ДІУ мають не бути збитковими, навіть якщо взяти до уваги існуючий дефіцит ліквідних цінних паперів на фондовому ринку1.
1 Нагадаємо: Антикризовим законом базову ставку обмежено обліковою ставкою НБУ, що на сьогодні становить 12 %.
Тепер про власне механізм рефінансування.
Уся система будуватиметься на основі механізму фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ).Перш за все, слід зауважити, що цей механізм може бути застосовано до об’єктів житлового будівництва, ступінь готовності яких перевищує 70 %, тобто це заходи, спрямовані на завершення будівництва об’єктів, заморожених через брак коштів. Вибір таких об’єктів відбувається на аукціоні, що проводитиметься в порядку, затвердженому спільним
наказом Мінрегіонбуду, Мінфіну та Мінекономіки від 16.03.2009 р. № 105/416/219. Згідно із зазначеним документом ті із забудовників, хто бажає брати участь у цій програмі, повинні будуть спочатку пройти відбір, що проводиться міжвідомчою комісією, після чого вони зможуть поторгуватися під час проведення аукціону, «відкриваючи» для такої програми свої площі, що чекають на фінансування2.2 Спільним наказом Мінрегіонбуду, Мінфіну і Мінекономіки від 16.03.2009 р. № 105/416/219 для цілей проведення аукціону встановлюється стартова ціна 1 кв. м нерухомості залежно від регіону: для Києва — 8000 гривень за 1 кв. м, для Київської області — 7500 гривень за 1 кв. м; для регіонів — 5000 гривень за 1 кв. м. Коментар до цього наказу читайте в наступному номері.
Основними учасниками зазначеної системи рефінансування виступають: ДІУ, первинний кредитор (уповноважений банк), управитель і забудовник. Первинний кредитор укладає з ДІУ угоду на рефінансування, на нього покладається завдання акредитації інших учасників системи рефінансування. До всіх учасників висуваються певні кваліфікаційні вимоги, у тому числі досвід успішної роботи і стабільний фінансовий стан. Рефінансування здійснюється ДІУ за рахунок коштів, отриманих від розміщення випусків іпотечних облігацій під державні гарантії. Спочатку ДІУ видає банку (первинному кредитору) цільовий кредит у сумі передбачуваного фінансування щодо об’єкта, потім після його добудовування та введення в експлуатацію перебирає на себе права вимоги за виданими іпотечними кредитами, у такий спосіб рефінансуючи банк і даючи йому можливість видавати іпотечні кредити громадянам щодо наступного об’єкта. Усе просто.
Однак на практиці можливі різні труднощі. Це може бути насамперед пов’язане з тим, що в житлового будинку, який будується, уже були інвестори — такі самі громадяни, а продаж їм приміщень міг здійснюватися зовсім за іншими механізмами, наприклад, шляхом продажу облігацій. Тож і вийде, що частину будинку розпродано за облігаціями, а частину — через участь у ФФБ. Але й це ще не все. Справа в тому, що ці покупці мають різне правове становище. Так, при створенні ФФБ, для забезпечення виконання забудовником своїх зобов’язань перед учасниками ФФБ між забудовником та управителем укладається договір іпотеки майнових прав на об’єкт, що будується, чи об’єкт незавершеного будівництва. Однак якщо частину приміщень в об’єкті вже розпродано, то в разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва (а це цілком імовірно, адже іпотека об’єкта незавершеного будівництва при високому ступені готовності будинку для управителя більш приваблива) приміщення, майнові права на які вже належать інвесторам та не виділені в натурі (тобто не існують як об’єкт нерухомості), потрапляють до цього об’єкта іпотеки. Винне в цьому існування двох паралельних предметів іпотеки. Одним з них є реальна іпотека в її класичному розумінні, другим — специфічна, що встановлюється
Законом про управління майном та має на меті забезпечити інтереси довірителів на час будівництва. В ідеалі вони ніяк не повинні перетинатися, але тільки в ідеалі. Справа в тому, що реєстрація іпотеки на об’єкт незавершеного будівництва має свою специфіку — заборона на відчуження обтяжується та накладається на весь об’єкт повністю, при цьому ніхто виділенням окремих квартир з об’єкта не займається. Тому й може інвестор, який став ним ще до заснування ФФБ, постраждати в такій ситуації. Наймовірніше, може не пощастити тим з них, хто вклав у будівництво свої власні гроші, не звертаючись за кредитом до банку, адже в реєстрі іпотек на момент обтяження об’єкта незавершеного будівництва фігуруватимуть ті квартири (майнові права на них), що стали предметом застави при видачі іпотечного кредиту (про це потурбуються банки). Може скластися ситуація, коли інтереси одних інвесторів буде забезпечено за рахунок інших, і ті з інвесторів, хто не є учасниками ФФБ, будуть позбавлені можливості розпорядитися своєю нерухомістю, що будується (майновими правами), доки ФФБ не буде закрито.Проблема, звичайно, могла б здатися дещо надуманою, якби автор сам не стикався з подібною ситуацією на практиці. Тоді це здалося йому просто цікавим казусом. Але сьогодні, при добудовуванні вже розпочатих будівництвом об’єктів, повторення подібної ситуації стає цілком імовірним.
Виникає запитання: чому при рефінансуванні за основу взято лише механізм ФФБ? На це запитання важко відповісти щось зрозуміле, адже на практиці саме фінансування через ФФБ показало свою низьку ефективність порівняно з іншими законними механізмами залучення коштів у будівництво житла, особливо якщо управителями ФФБ виступають спеціально створені фінансові установи. Вважаємо, це рішення було пролобійоване певними колами (тим більше, що це було зроблено на рівні підзаконного акта —
постанови № 127, яка, власне, і визначила цей механізм).Тут слід зауважити, що умови створення та ведення діяльності ФФБ для банку та фінансової установи відрізняються. Саме банк тут має кілька беззаперечних переваг. По-перше, він діє в межах основної банківської ліцензії та здійснює такого роду діяльність на підставі дозволу, отриманого від НБУ. Обсяги цієї діяльності стримують лише банківські нормативи. Нагадаємо, що стосовно управителів — фінансових установ діє обмеження в частині неможливості суміщення діяльності з управління ФФБ з наданням будь-яких інших видів фінансових послуг, установлене
розпорядженням Держфінпослуг від 07.08.2004 р. № 1515. Крім того, досить високі вимоги висуваються до розміру власного капіталу, і неможливість реінвестування прибутку робить такі установи дещо неконкурентними щодо банків1.1 Створення фінансової установи, готової до роботи, унесеної до реєстру фінансових установ і такої, що має відповідну ліцензію, триває мінімум від 4 місяців до півроку, тоді як банк може заснувати ФФБ за наявності відповідного дозволу від НБУ за два тижні.
По-друге, згідно зі
ст. 7 Закону про фінансово-кредитні механізми банк може використовувати вільні кошти, що знаходяться на рахунку фонду, у своїх активних операціях2, щоправда, при цьому відповідаючи за їх збереження власними грошима. Однак ще задовго до кризи НБУ вже був стурбований нарощуванням комерційними банками обсягу таких операцій (див. лист НБУ Асоціації українських банків від 03.08.2006 р. № 40-112/2574-8108). Можливо, у межах діяльності, передбаченої постановою № 127, НБУ дасть банкам «зелене світло», тим більше що власне постанова № 127 передбачає суміщення функцій управителя ФФБ з функцією первинного кредитора (уповноваженого банку).2 Фінансова установа може використовувати гроші фонду лише відповідно до цільового призначення.
І останнє, що хочеться відзначити у зв’язку з цим. На фонди фінансування будівництва чекають значні зміни у зв’язку з прийняттям
Закону від 18 грудня 2008 року № 692-VI3, який набрав чинності з 12 березня 2009 року, що, на жаль, як нам здається, може дуже утруднити використання таких фондів. Будь-які зміни в законодавстві — це зона певного ризику, і прийняття сьогодні таких змін змушує сумніватися в успішності пропонованих постановою № 127 заходів.3 Коментар до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI читайте в наступному номері газети «Будівельна бухгалтерія».
Громадянам допоможуть купити житло
Слідом за
постановою № 127 на продовження практичної реалізації заходів, передбачених Законом України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI (далі — Антикризовий закон), КМУ прийняв ще два нормативні документи:6 березня 2009 року набрала чинності
постанова № 140,18 березня 2009 року статусу чинної набула
постанова № 185,якими визначаються порядок
надання державної підтримки громадянам у придбанні житла та порядок використання бюджетних грошей на придбання житла військовослужбовцям4.4 Текст постанови № 140 та постанови № 185 відповідно див. на с. 7, 9 цього номера газети.
Антикризовий закон
називає кілька шляхів подолання кризових явищ у будівельній галузі, у тому числі надання громадянам державної підтримки на будівництво доступного житла. Згідно з прийнятою постановою № 140 громадяни, які потребують поліпшення житлових умов і перебувають на квартирному обліку, мають право розраховувати на отримання державної підтримки, що полягатиме в оплаті державою 30 % вартості житла. Крім того, такі громадяни можуть розраховувати на пільгове кредитування за ставкою, що на сьогодні має становити 14 % річних1. Щоправда, слід зауважити, що не всі громадяни мають право на отримання такої допомоги, а лише ті, дохід яких з розрахунку на одну людину на сім’ю не перевищує чотирикратного розміру середньомісячної заробітної плати по регіону.1 Нагадаємо: ставка такого кредитування визначається Антикризовим законом на рівні облікової ставки НБУ плюс 2 %. Облікова ставка НБУ на сьогодні становить 12 %.
Тепер про механізм. Громадянин зможе отримати допомогу лише після того, як він знайде бажане житло, укладе договір із забудовником, відкриє рахунок в уповноваженому банку та внесе 70 % вартості своїми грошима чи взявши зазначений пільговий кредит. Лише після цього може бути перераховано зазначену допомогу в розмірі 30 %. Ці рахунки жорстко контролюватимуться.
До речі, ні в
Антикризовому законі, ні в постанові № 140 чітко не застережено, яке житло може бути віднесено до доступного. Аналізуючи текст постанови, ми можемо дійти висновку, що таким житлом вважатиметься житло, на будівництво якого буде спрямовано гроші за цією програмою та вартість якого не перевищуватиме граничної вартості, що визначається відповідно до ДБН Д.1.1-1-2000. Як бачимо, чіткого критерію немає. У пресі називаються такі цифри: для регіонів вартість 1 кв. м такого житла не повинна перевищувати 5000 гривень, а для Києва — дещо більше2.2 Орієнтовними даними можуть бути наведені в наказі Мінрегіонбуду від 04.02.2009 р. № 56 показники опосередкованої вартості житла по регіонах України. Текст цього наказу та коментар до нього опубліковано в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 5, с. 9 — 10.
Слід зауважити, що ставлення до кредитів у громадян останнім часом різко змінилося, і сьогодні важко спрогнозувати, як поставиться населення до такої перспективи. Наприклад, те, що в очікуванні допомоги громадянин візьме на себе зобов’язання (та ще і кредит отримає), може зіграти негативну роль у ставленні громадян до такої програми, а невизначеність критеріїв може призвести до звичайних у таких випадках зловживань. Тут, напевно, багато кого хвилюватиме аж ніяк не риторичне запитання, що так слушно прозвучало в жартівливій пісні В. Висоцького: «Где деньги, Зин?». У думках громадянина таке запитання, найімовірніше, трансформується в побоювання з приводу реальності отримання цих грошей.
Тепер кілька слів про бюджетне фінансування житла для військовослужбовців. Питання це болісне, ганебне для нашої держави. Його вирішення не може не викликати суто людської поваги. І запропоновані заходи купівлі житла цілком адекватні. Це пайова участь3 у добудовуванні об’єктів із високим ступенем готовності та придбання житла на вторинному ринку за рахунок спеціального фонду державного бюджету. Аби знайти гроші.
3
Нагадаємо: пайова участь у будівництві регламентована ст. 27 Житлового кодексу та міцно закріпилася у практиці, що визнається різними відомствами. За своєю сутністю це інвестиція.
