«Дом на озере», или
Юридический анализ вариантов размещения сооружений на воде либо на землях водного фонда
Роман Кабальский, юрист
Быстро развивающаяся цивилизация всегда готова потакать любому желанию человека. Однако законодатель не всегда успевает за столь быстрым развитием. Предлагаем рассмотреть, успевает ли отечественный законодатель создавать юридические механизмы для реализации тех возможностей, которые уже сегодня предлагает цивилизация желающим строить свой бизнес или свое жилье у воды или на воде.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ВК
— Водный кодекс Украины от 06.06.95 г. № 213/95-ВР.Правила судоходства
— Правила судоходства на внутренних водных путях Украины, утвержденные приказом Министерства транспорта Украины от 16.02.2004 г. № 91.Порядок № 1069
— Порядок ведения Государственного судового реестра Украины и Судовой книги Украины, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 26.09.97 г. № 1069.
Если обратиться к мировому опыту размещения различных сооружений, предназначенных для проживания либо работы людей, то можно выделить три основных варианта. Начнем с
варианта № І — размещение сооружения на воде .При выборе этого варианта отечественным предпринимателям будет весьма полезен зарубежный опыт. Например, возле Амстердама строится целый городок из 600 домов на воде. По неофициальным данным, сегодня в Амстердаме насчитывается до 3 тысяч плавающих домов, а на территории Голландии в целом их зарегистрировано более 10 тысяч. Десятки плавающих домов можно увидеть в Лондоне на поверхности Темзы. Признают такой вариант постоянного жилья, как дом на воде, и французы. Сооружения на воде, безусловно, популярны не только в Европе. Столица одного из штатов Индии большей своей частью размещена на озере Дав.
В разных странах для «построения» домов на воде используют похожие технологии. Возможность держаться на воде, как правило, обеспечивается с помощью контейнера с пенопластом, на котором размещается сооружение. Еще один вариант, который был особенно популярен в послевоенные годы в Италии, Франции, Голландии, — использовалось старое плавающее средство, которое переделывалось внутри под жилое помещение.
В Украине «дома на воде» также получают все большую популярность, на данный момент — преимущественно для размещения в них гостиниц, развлекательных комплексов, ресторанов, реже офисов.
Что же представляет собой сооружение на воде с точки зрения действующего законодательства Украины? Для начала обратимся к
ГК, который дает характеристику всех вещей, используемых в гражданских и хозяйственных отношениях. Итак, по предложенной ГК классификации такое сооружение следует отнести к движимым вещам. Согласно ч. 1 ст. 181 ГК к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения. Движимыми вещами считаются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве. Из этого можно сделать следующие выводы: 1) право собственности на плавающие сооружения не подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на объекты недвижимости; 2) на операции по передаче собственности на эти сооружения не распространяется требование о нотариальном удостоверении и государственной регистрации сделки.Действующее законодательство движимую вещь, размещаемую на водной поверхности и, по общему правилу, не предназначенную для передвижения, называет
плавающим сооружением.Приведем сравнительную таблицу такого варианта, как размещение сооружения на воде и построения здания на земельном участке. С ее помощью субъекты хозяйствования смогут сделать выводы о позитивных и негативных сторонах каждого из них.
|
| Сооружение на воде | Сооружение на земельном участке |
| 1 | 2 | |
| 1 | Получение предварительных разрешений | |
| Субъект хозяйствования должен пройти технический надзор и привести проектную документацию в соответствие с правилами Регистра судоходства Украины (более подробно см. ниже) | Перечень разрешительной документации на строительство и порядок ее получения1 | |
| 1 Подробно этот вопрос будет освещен в одном из следующих номеров газеты «Строительная бухгалтерия». | ||
| 2 | Технологические ограничения | |
| Технологические возможности размещения сооружений на плавсредствах ограничены требованиями транспортабельности, от которых зависит ширина понтона. Плавсооружение не должно быть громоздким, а это ограничивает возможную высоту сооружения на нем. Особенностью эксплуатации сооружений на воде также является необходимость прохождения периодических (через 8 лет после построения и потом каждый 5 лет) осмотров днища водолазом, который подтверждает Регистру судоходства Украины возможность последующей эксплуатации сооружения | Оговариваются в разрешительной документации на строительство | |
| 3 | Оформление прав на сооружение | |
| Плавсооружение регистрируется в Государственном судовом реестре либо в Судовой книге Украины | Необходимость государственной регистрации права собственности на сооружение как на объект недвижимости | |
| 4 | Оформление прав на землю | |
| Используется только земельный участок для установления переходного мостика либо швартования (для этих целей земельный участок шириной в один метр по длине всего плавсооружения предоставляется в аренду)2. На водную поверхность для использования ее с целью размещения плавсооружения оформлять права законодательство также не обязывает. ВК под водопользованием понимает использование вод (водных объектов) для удовлетворения нужд населения, промышленности, сельского хозяйства, транспорта и других отраслей хозяйства, включая право на забор воды, сбрасывание сточных вод и другие виды использования вод (водных объектов), под которым, в свою очередь, понимается процесс изъятия воды для использования в производстве с целью получения продукции и для хозяйственно-питьевых нужд населения, а также без ее изъятия для нужд гидроэнергетики, рыболовства, водного, воздушного транспорта и других нужд. Таким образом, размещение плавсооружения на водной поверхности не считается использованием воды в понимании ВК | Земельный участок, находящийся под зданием, а также вокруг него в размере, необходимом для эксплуатации здания, должен пребывать в собственности либо на правах пользования (аренды) у собственника либо арендатора здания | |
| 2 Законодательства некоторых государств предусматривают также необходимость аренды земельного участка под водой по проекции водной глади, которая используется для размещения плавающего средства. Однако законодательство Украины такого вида аренды земли не предусматривает. | ||
| 5 | Оформление сделок | |
| Если предметом сделки (купля-продажа, аренда и др.) выступает плавсооружение, такой договор не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации (если стороны не договорились об обратном). Единственное исключение — если арендодателем выступает физическое лицо, договор аренды подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГК) | Если по договору переходит право собственности на объект недвижимости, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор аренды нотариально удостоверяется, если заключается сроком на 3 года и более | |
| 6 | Налоговые платежи | |
| Не предусмотрены | Собственники земельных участков частной собственности и арендаторы земельных участков государственной или коммунальной собственности уплачивают земельный налог | |
| 7 | Возможность перемещения | |
| При использовании плавсооружений такая возможность есть. Законодательством установлены некоторые ограничения в перемещении плавсооружений в фарватере, санитарно-охранной, природно-заповедной зонах, в водах водного фонда тепловых и атомных электростанций | Здание, размещенное на земельном участке, без изменения его предназначения, переместить нельзя | |
| 8 | Возможность использования в хозяйственной деятельности | |
| Нельзя использовать как местонахождение юридического лица, т. е. в документах, подаваемых в Госрегистратор для государственной регистрации, а также в налоговой, финансовой и статистической отчетности такое сооружение не может быть указано как местонахождения субъекта хозяйствования. Если плавающее сооружение используется как магазин, гостиница, развлекательный центр и т. п., возникнут сложности с регистрацией РРО (в соответствии с п. 4.2 Порядка регистрации, опломбирования и применения регистраторов расчетных операций за товары (услуги), утвержденного приказом ГНАУ от 01.12.2000 г. № 614, РРО может применяться только в той хозяйственной единице, название и адрес которой указаны в регистрационном свидетельстве)
| Может использоваться как офисное либо производственное помещение. Адрес, по которому расположено здание, может указываться как место нахождения субъекта хозяйствования | |
| 9 | Возможность использования в качестве жилья | |
| Плавсооружение согласно действующему законодательству Украины не может являться жильем физического лица. Отсутствие такого статуса, в частности, влечет за собой невозможность регистрации лица как проживающего в таком «доме». Такой объект также не может выступать предметом ипотеки | Согласно ст. 379 ГК жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Здание, размещенное на земельном участке, при условии его отнесения к жилому фонду и выполнения других предусмотренных законодательством требований, может выступать жильем физического лица
| |
Если субъект хозяйствования, взвесив все за и против, все же решится на проект, связанный с размещением сооружений на воде, ему следует выполнить такие
требования:— пройти технический надзор, привести проектную документацию в соответствие с правилами Регистра судоходства Украины (см. www.shipregistr.kiev.uа);
— сооружение объекта осуществляется под надзором Регистра;
— сооруженный объект подлежит регистрации: если его валовая вместимость составляет 80 единиц и более — в Государственном судовом реестре Украины (перечень прилагаемых к заявлению документов приведен в
п. 13 Порядка № 1069), если менее — в Судовой книге Украины (перечень прилагаемых к заявлению документов приведен в п. 34 указанного Порядка № 1069); решение о регистрации принимается в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления и всех прилагаемых к нему документов;— в последующем плавсооружение подлежит техническому надзору со стороны Регистра, который осуществляется путем периодических и внеочередных осмотров, результатом осмотра в случае позитивного его результата становится выдача документа о пригодности судна к плаванию.
Не следует также забывать о необходимости решения такого вопроса, как обеспечение «дома на воде» электричеством, водой, средствами для сбора сточных вод и др. Сегодня на практике этот вопрос решается двумя путями — либо через заключения договоров на оказание соответствующих услуг с коммунальными либо хозрасчетными предприятиями, либо через оборудование плавсредства автономными электростанциями, резервуарами для запасов питьевой воды и т. д.
И последнее, о чем хотелось бы напомнить, завершая обзор законодательных требований к размещению домов на воде, — это перечень предусмотренных нормативными актами
ограничений в использовании плавсооружений (среди них большинство носит общий характер, поскольку эти ограничения распространяются и на субъектов, использующих другие объекты):— запрет сбрасывания в водные объекты отходов и мусора (
ст. 99 ВК);— обязанность обеспечивать охрану вод от загрязнения в результаты утерь топлива, масла, химических и других загрязняющих веществ (
ст. 101 ВК);— обязанность назначения соответствующего квалифицированного лица, на которого должна быть возложена ответственность за соблюдение
Правил судоходства; такое лицо должно следить за тем, чтобы плавсооружение не создавало опасность для жизни и здоровья людей, а также угрозу повреждения других судов, берега, всякого рода сооружений и установок, пребывающих в непосредственной близости к плавсредству, кроме того, оно не должно создавать препятствия для судоходства, наносить вред окружающей среде (п. 1.4.2 Правил судоходства);— в случае перемещения плавсооружения управлять им должен судоводитель, имеющий соответствующую квалификацию;
— при утере какого-либо предмета, в результате чего может возникнуть препятствие или опасность для судоходства, судоводитель или лицо, ответственное за плавсредство, должны немедленно уведомить структурные подразделения Госфлотинспекции и государственное предприятие «Укрводшлях», указав как можно точнее место, где потерялся предмет, а также, при наличии такой возможности, отметить это место вехой;
— судоводитель, а также лица, которым поручена охрана плавающих сооружений, должны выполнять распоряжения, данные им представителями Госфлотинспекции в интересах безопасности или надлежащего порядка судоходства, обеспечивать таким представителям необходимые условия, позволяющие им убедиться в соблюдении
Правил судоходства, в частности содействовать их немедленному подъему на борт;— плавсредство должно быть оборудовано обычными белыми огнями, которые должны быть видны ночью (
п. 3.23 Правил судоходства);— плавсооружения должны быть поставлены на якорь или пришвартованы таким образом, чтобы они не могли изменить своего положения и создать угрозу для других судов с учетом силы ветра, изменения уровня воды и других факторов (
п. 7.1.3 Правил судоходства);— плавсооружение не может находиться на стоянке (
п. 7.2.1 Правил судоходства):а) на участках судоходного пути, на которых стоянка запрещена;
б) под мостами и под высоковольтными линиями электропередач;
в) на узких проходах и на подходах к ним, а также на тех участках, которые в случае стоянки стали бы узкими проходами, а также на подступах к этим участкам;
г) на входах в притоки и выходах из них;
д) на участках прохода паромов;
е) на маршруте судов, подходящих к пристани или отчаливающих от нее;
ж) в районах поворота, обозначенных знаком В.2;
з) с бортового бока судна, несущего знак, оговоренный
Правилами судоходства, на расстоянии не ближе расстояния в метрах, указанного в белом треугольнике этого знака.Как мы говорили в начале этой статьи, есть еще два варианта размещения сооружений в непосредственной близости от воды. Это размещение сооружения на сваях в воде и размещение на берегу у воды. Юридический анализ возможности их реализации мы проведем в одном из следующих номеров.
