«Будинок біля ставка», або
Юридичний аналіз варіантів розміщення споруд на воді чи на землях водного фонду
Роман Кабальський, юрист
Цивілізація, що швидко розвивається, завжди готова потурати будь-якому бажанню людини. Однак законодавець не завжди встигає за таким швидким розвитком. Пропонуємо розглянути, чи встигає вітчизняний законодавець створювати юридичні механізми для реалізації можливостей, які вже сьогодні пропонує цивілізація тим, хто бажає будувати свій бізнес чи своє житло біля води чи на воді.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ВК
— Водний кодекс України від 06.06.95 р. № 213/95-ВР.Правила судноплавства
— Правила судноплавства на внутрішніх водних шляхах України, затверджені наказом Міністерства транспорту України від 16.02.2004 р. № 91.Порядок № 1069
— Порядок ведення Державного суднового реєстру України та Суднової книги України, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.09.97 р. № 1069.
Якщо звернутися до світового досвіду розміщення різних споруд, призначених для проживання чи роботи людей, то можна виділити три основні варіанти. Почнемо з
варіанта № 1 — розміщення споруди на воді.При виборі цього варіанта вітчизняним підприємцям стане у добрій пригоді зарубіжний досвід. Наприклад, біля Амстердама будується ціле містечко із 600 будинків на воді. За неофіційними даними, сьогодні в Амстердамі налічується до 3 тисяч плаваючих будинків, а на території Нідерландів у цілому їх зареєстровано понад 10 тисяч. Десятки плаваючих будинків можна побачити в Лондоні на поверхні Темзи. Визнають такий варіант постійного житла, як будинок на воді, і французи. Споруди на воді, безумовно, популярні не лише в Європі. Столиця одного із штатів Індії більшою своєю частиною розташована на озері Дав.
У різних країнах для «побудови» будинків на воді використовують схожі технології. Можливість триматися на воді, як правило, забезпечується за допомогою контейнера з пінопластом, на якому розміщується споруда. Ще один варіант, який був особливо популярним у післявоєнні роки в Італії, Франції, Голландії, — використовувався старий плаваючий засіб, що переоблаштовувався всередині під житлове приміщення.
В Україні «будинки на воді» також набувають усе більшої популярності, на сьогодні — переважно для розміщення в них готелів, розважальних комплексів, ресторанів, рідше офісів.
Що ж являє собою споруда на воді з точки зору чинного законодавства України? Спочатку звернемося до
ЦК, що дає характеристику всіх речей, які використовуються в цивільних та господарських відносинах. Отже, за запропонованою ЦК класифікацією таку споруду слід віднести до рухомих речей. Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухомості) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими речами вважаються речі, які можна вільно переміщати у просторі. З цього можна зробити такі висновки: 1) право власності на плаваючі споруди не підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для держреєстрації прав на об’єкти нерухомості; 2) на операції з передачі власності на ці споруди не поширюється вимога про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію правочину.Чинне законодавство називає рухому річ, що розміщується на водній поверхні та, за загальним правилом, не призначається для пересування,
плаваючою спорудою.Наведемо порівняльну таблицю розміщення споруди на воді та побудови будівлі на земельній ділянці. За її допомогою суб’єкти господарювання зможуть зробити висновки про позитивні та негативні аспекти кожного з цих варіантів.
|
| Споруда на воді | Споруда на земельній ділянці |
| 1 | 2 | |
| 1 | Отримання попередніх дозволів | |
| Суб’єкт господарювання має пройти технічний нагляд і привести проектну документацію у відповідність до правил Регістру судноплавства України (докладніше див. нижче) | Перелік дозвільної документації на будівництво та порядок її отримання* | |
| * Докладно це питання буде висвітлено в одному з наступних номерів газети. | ||
| 2 | Технологічні обмеження | |
| Технологічні можливості розміщення споруд на плавзасобах обмежено вимогами транспортабельності, від яких залежить ширина понтона. Плавспоруда має не бути громіздкою, а це обмежує можливу висоту будівлі на ній. Особливістю експлуатації споруд на воді також є необхідність проходження періодичних (через 8 років після побудови і згодом кожні 5 років) оглядів днища водолазом, який підтверджує для Регістру судноплавства України можливість подальшої експлуатації споруди | Застерігаються в дозвільній документації на будівництво | |
| 3 | Оформлення прав на споруду | |
| Плавспоруда реєструється в Державному судновому реєстрі чи в Суднової книзі України | Необхідність державної реєстрації права власності на споруду як на об’єкт нерухомості | |
| 4 | Оформлення прав на землю | |
| Використовується лише земельна ділянка для встановлення перехідного містка чи швартування (для цієї мети земельна ділянка завширшки один метр по довжині всієї плавспоруди надається в оренду)**. Оформляти права на водну поверхню для використання її з метою розміщення плавспоруди законодавство також не зобов’язало. ВК під водокористуванням розуміє використання вод (водних об’єктів) для задоволення потреб населення, промисловості, сільського господарства, транспорту й інших галузей господарства, включаючи право на забір води, скиди стічних вод та інші види використання вод (водних об’єктів), під яким, у свою чергу, розуміється процес вилучення води для використання у виробництві з метою отримання продукції та для господарсько-питних потреб населення, а також без її вилучення для потреб гідроенергетики, рибальства, водного, повітряного транспорту та інших потреб. Таким чином, розміщення плавспоруди на водній поверхні не вважається використанням води в розумінні ВК
| Земельна ділянка, що знаходиться під будівлею, а також довкола неї в розмірі, необхідному для експлуатації будівлі, має перебувати у власності чи на правах користування (оренди) у власника чи орендаря будівлі | |
| ** Законодавство деяких держав передбачає також необхідність оренди земельної ділянки під водою за проекцією водної гладіні, що використовується для розміщення плаваючого засобу. Однак законодавство України такого виду оренди землі не передбачає. | ||
| 5 | Оформлення правочину | |
| Якщо предметом правочину (купівля-продаж, оренда тощо) виступає плавспоруда, такий договір не потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації (якщо сторони не домовилися про протилежне). Єдиний виняток — якщо орендодавцем виступає фізична особа, договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 799 ЦК) | Якщо за договором переходить право власності на об’єкт нерухомості, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір оренди нотаріально посвідчується, якщо укладається строком на 3 роки та більше | |
| 6 | Податкові платежі | |
|
| Не передбачені | Власники земельних ділянок приватної власності та орендарі земельних ділянок державної чи комунальної власності сплачують земельний податок |
| 7 | Можливість переміщення | |
|
| При використанні плавспоруд така можливість є. Законодавством установлено деякі обмеження для переміщення плавспоруд у фарватері, санітарно-охоронній, природно-заповідній зонах, у водах водного фонду теплових та атомних електростанцій | Будівлю, розміщену на земельній ділянці, без зміни її призначення, перемістити не можна |
| 8 | Можливість використання в господарській діяльності | |
|
| Не можна використовувати як місцезнаходження юридичної особи, тобто в документах, що подаються держреєстратору для державної реєстрації, а також у податковій, фінансовій та статистичній звітності таку споруду не може бути зазначено як місцезнаходження суб’єкта господарювання. Якщо плаваюча споруда використовується як магазин, готель, розважальний центр тощо, виникнуть складнощі з реєстрацією РРО (відповідно до п. 4.2 Порядку реєстрації, опломбування та застосування реєстраторів розрахункових операцій за товари (послуги), затвердженого наказом ДПАУ від 01.12.2000 р. № 614, РРО може застосовуватися лише в тій господарській одиниці, назву та адреса якої зазначено в реєстраційному свідоцтві)
| Може використовуватися як офісне чи виробниче приміщення. Адреса, за якою розташовано будівлю, може зазначатися як місцезнаходження суб’єкта господарювання |
| 9 | Можливість використання як житла | |
|
| Плавспоруда згідно з чинним законодавством України не може бути житлом фізичної особи. Відсутність такого статусу, зокрема, тягне за собою неможливість реєстрації особи як такої, що проживає в такому «будинку». Такий об’єкт також не може бути предметом іпотеки | Згідно зі ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Будівля, розміщена на земельній ділянці, за умови її віднесення до житлового фонду та виконання інших передбачених законодавством вимог, може виступати житлом фізичної особи
|
Якщо суб’єкт господарювання, зваживши всі «за» і «проти», усе ж таки налаштується на проект, пов’язаний з розміщенням споруд на воді, йому слід виконати такі
вимоги:— пройти технічний нагляд, привести проектну документацію у відповідність до правил Регістру судноплавства України (див. www.shipregistr.kiev.uа);
— спорудження об’єкта здійснюється під наглядом Регістру;
— споруджений об’єкт підлягає реєстрації: якщо його валова місткість становить 80 і більше одиниць — у Державному судновому реєстрі України (перелік документів, що додаються до заяви, наведено в
п. 13 Порядку № 1069), якщо менше — у Судновій книзі України (перелік документів, що додаються до заяви, наведено в п. 34 зазначеного Порядку № 1069); рішення про реєстрацію приймається протягом 15 робочих днів з дня подання заяви та всіх документів, що додаються до неї;— у подальшому плавспоруда підлягає технічному нагляду з боку Регістру, який здійснюється шляхом періодичних та позачергових оглядів, наслідком огляду в разі позитивного його результату стає видача документа про придатність судна до плавання.
Не слід також забувати про необхідність вирішення такого питання, як забезпечення «будинку на воді» електрикою, водою, засобами для збирання стічних вод тощо. Сьогодні на практиці це питання вирішується двома шляхами — або через укладення договорів на надання відповідних послуг з комунальними чи госпрозрахунковими підприємствами, або через облаштування плавзасобу автономними електростанціями, резервуарами для запасів питної води тощо.
І останнє, про що хотілося б нагадати, завершуючи огляд законодавчих вимог до розміщення будинків на воді, — це перелік передбачених нормативними актами
обмежень у використанні плавспоруд (серед них більшість має загальний характер, оскільки ці обмеження поширюються і на суб’єктів, які використовують інші об’єкти):— заборона скидання у водні об’єкти відходів та сміття (
ст. 99 ВК);— обов’язок забезпечувати охорону вод від забруднення внаслідок втрат палива, масла, хімічних та інших забруднюючих речовин (
ст. 101 ВК);— обов’язок призначення відповідної кваліфікованої особи, на яку має бути покладено відповідальність за дотримання
Правил судноплавства; така особа повинна стежити за тим, щоб плавспоруда не створювала небезпеку для життя і здоров’я людей, а також загрозу пошкодження інших суден, берегів, усіляких споруд і установок, що перебувають поблизу до плавзасобу, крім того, вона не повинна створювати перешкод для судноплавства, завдавати шкоди довкіллю (п.п. 1.4.2 Правил судноплавства);— у разі переміщення плав споруди керувати нею повинен судноводій, який має відповідну кваліфікацію;
— при втраті будь-якого предмета, унаслідок чого може виникнути перешкода чи небезпека для судноплавства, судноводій чи особа, відповідальна за плавзасіб, мають негайно повідомити структурні підрозділи Держфлотінспекції та державне підприємство «Укрводшлях», указавши якомога точніше місце, де загубився предмет, а також по можливості позначити це місце віхою;
— судноводій, а також особи, яким доручено охорону плаваючих споруд, повинні виконувати розпорядження, надані їм представниками Держфлотінспекції для дотримання безпеки чи належного порядку судноплавства, забезпечувати таким представникам необхідні умови, що дозволяють їм переконатися в додержанні
Правил судноплавства, зокрема сприяти їх негайному підйому на борт;— плавзасіб має бути обладнано звичайними білими вогнями, які має бути видно вночі (
п. 3.23 Правил судноплавства);— плавспоруди мають бути поставлені на якір чи пришвартовані так, щоб вони не могли змінити свого положення і створити загрозу для інших суден з урахуванням сили вітру, зміни рівня води та інших чинників (
п.п. 7.1.3 Правил судноплавства);— плавспоруда не може знаходитися на стоянці (
п.п. 7.2.1 Правил судноплавства):а) на ділянках судноплавного шляху, на яких стоянку заборонено;
б) під мостами та під високовольтними лініями електропередач;
в) на вузьких проходах і на підходах до них, а також на тих ділянках, які в разі стоянки стали б вузькими проходами, а також на підступах до цих ділянок;
г) на входах у притоки та виходах з них;
ґ) на ділянках проходу поромів;
д) на маршруті суден, що підходять до пристані або відчалюють від неї;
е) у районах повороту, позначених знаком В.2;
ж) з бортового боку судна, що несе знак, застережений
Правилами судноплавства, на відстані не ближче за відстань у метрах, зазначену в білому трикутнику цього знака.Як зазначалося на початку цієї статті, є ще два варіанти розміщення споруд у безпосередній близькості від води. Це розміщення споруди на палях у воді та розміщення на березі біля води. Юридичний аналіз можливості їх реалізації ми здійснимо в одному з наступних номерів.
