Нюансы получения прав на землю:
Обзор судебной практики
Письмо Верховного Суда
Украины от 29.10.2008 г. № 19-3767/0/8-08
Главная цель данного письма — прекратить практику использования судебных решений для неправомерного получения права собственности на земельные участки либо права пользования землей. Из выводов, которые сделал Верховный Суд, следует, что
суды должны отказывать в удовлетворении следующих исков:— о признании права собственности на земельные участки и доли (паи), в отношении которых существует запрет на их отчуждение. При этом ВСУ делает исключение для тех случаев, когда переход права собственности произошел в связи с передачей земельных участков (паев) в наследство, обменом земельного участка на другой участок в соответствии с законом, а также в случае изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд;
— об изменении целевого назначения земли;
— об обращении взыскания на земельный участок в случае неисполнения должником обязательств по договору займа и по другим обязательствам с одновременным прекращением права собственности на землю должника и признанием права собственности за кредитором (
ст. 139 Земельного кодекса1);1 Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
— о признании права собственности по приобретательной давности на основании
ст. 119 Земельного кодекса, согласно которой граждане, добросовестно, открыто и беспрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот участок, могут обратиться в орган госвласти или местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставление в пользование, до 01.01.2017 г., т. е. через 15 лет с момента вступления в силу Земельного кодекса;— о признании права собственности на земельный участок, пребывающий в собственности хозяйственного общества, за его участниками (учредителями);
— о признании права собственности на часть земельного участка, который был приватизирован одним из супругов, поскольку такой земельный участок является личной частной собственностью и на него не распространяется режим общей совместной собственности, как на другое имущество, полученное в собственность во время брака.
К сожалению, данное письмо ВСУ не решило проблему, связанную с неопределенностью порядка применения
ст. 120 Земельного кодекса и ст. 377 Гражданского кодекса2, в соответствии с которыми к приобретателю жилого дома, строения либо сооружения переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята таким объектом недвижимости, а также часть земельного участка, необходимую для их обслуживания. ВСУ ограничился указанием на то, что размер земельного участка не должен превышать размер, необходимый для обслуживания объекта недвижимости. Однако осталось неясным, кто и каким образом должен определять границы такого земельного участка, а также порядок регистрации права собственности на него.2 Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Еще один важный вопрос, который получил освещение в комментируемом письме и на который следует обратить внимание. На данный момент значительный удельный вес составляют иски субъектов хозяйствования к органам государственной власти и местного самоуправления, связанные с непредоставлением последними земли в аренду. Как мы знаем, суды отказывают в удовлетворении исков о принуждении уполномоченных органов к заключению соответствующих договоров. В то же время ВСУ считает возможным выходом из такой ситуации подачу иска о признании неправомерным бездействия в отношении нерассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду либо о передаче земельного участка в собственность. По таким искам
суды вправе обязать соответствующий орган рассмотреть указанный вопрос, а не принимать решение о предоставлении в аренду (передаче в собственность) .
Постановление Высшего хозяйственного
суда Украины от 05.03.2008 г. по делу № 9/106
Данное дело служит подтверждением актуальности приведенного выше разъяснения ВСУ. Предметом иска в который раз стало требование
обязать местный совет заключить договор аренды на условиях, предложенных субъектом хозяйствования. В свою очередь, местный совет подал встречный иск с требованием освободить самовольно занятый земельный участок, ссылаясь на то, что им было отменено принятое тремя годами ранее решение о предоставлении земельного участка в аренду в связи с уклонением субъекта хозяйствования от заключения предусмотренного этим решением договора.Следует сказать, что суды первой и апелляционной инстанций оказались на стороне субъекта хозяйствования, мотивировав свое решение наличием оснований для заключения спорного договора, а именно решения местного совета и соответствующего требованиям закона проекта договора. Однако Высший хозяйственный суд Украины указал на то, что даже при наличии решения местного совета о предоставлении земельного участка в аренду суд не может вынести решение о принуждении к заключению договора, поскольку это нарушает свободу волеизъявления сторон и является ненадлежащим способом защиты права.
Постановление Высшего хозяйственного
суда Украины от 29.05.2008 г. № 10/572-07
Как говорится, в продолжение темы остановимся еще на одном постановлении ВХСУ, посвященном проблеме непредоставления местными властями земельных участков в аренду.
В деле, по которому вынесено данное постановление, субъект хозяйствования решением местного совета был определен победителем конкурса по комплексному строительству жилого массива с объектами социальной инфраструктуры, после чего с субъектом хозяйствования был заключен инвестиционный договор, предусматривающий проведение необходимых работ на земельном участке, ориентировочной площадью 18 га. Предметом иска стало требование субъекта хозяйствования к местному совету о принуждении заключить договор аренды.
Однако Высший хозяйственный суд Украины, в очередной раз сославшись на то, что в соответствии с
п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закона о местном самоуправлении1 вопрос предоставления земельного участка в аренду решается на пленарном заседании совета — сессии, а споры о восстановлении нарушенных прав юридических и физических лиц, которые возникают в результате решений, действий или бездействия органов либо должностных лиц местного самоуправления, решаются в судебном порядке, отказал в удовлетворении такого требования. Кроме того, суд подчеркнул, что отсутствие решения местного совета о передаче земельного участка в аренду лишает суд возможности обязать орган местного самоуправления рассмотреть вопрос о заключении договора аренды и определить срок такой аренды. Принятие же местным советом решения об определении победителя конкурса по комплексному строительству жилого массива с объектами социальной инфраструктуры не заменяет собой решения о передаче под такой комплекс земельного участка в аренду.1 Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.
Определение Верховного Суда
Украины от 05.03.2008 г.
Предметом спора стало требование двух жителей многоквартирного дома к третьему сожителю в связи с получением последним государственного акта о праве собственности на 1/6 земельного участка, на котором размещен указанный многоквартирный дом и хозяйственные строения для его обслуживания.
Суд при рассмотрении данного дела руководствовался
ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса, в соответствии с которой земельные участки, на которых размещены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность либо предоставляться в пользование объединению собственников (ч. 2, 3 ст. 42 Земельного кодекса). При этому придомовой территорией считают установленный проектом деления территории микрорайона (квартала) и проектом застройки земельный участок многоквартирной жилищной застройки, необходимый для размещения и обслуживания жилого дома, хозяйственных и технических зданий и сооружений возле него, т. е. территорию под жилым домом, проезды и тротуары, озелененные участки и игровые площадки, площадки для отдыха, занятий спортом, временного хранения автомобилей жителей дома, для хозяйственных нужд, а также другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией дома.Из приведенных выше законодательных норм суд делает вывод, что в случае приватизации гражданами квартир в таком доме земельный участок может передаваться бесплатно в собственность либо предоставляться в пользование только объединению сособственников дома, созданному в соответствии с Законом Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III в порядке, предусмотренном постановлением Кабмина «О реализации Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. № 1521. В этом случае земельный участок принадлежит сособственникам жилого дома на праве общей совместной собственности и не может быть передан в собственность одному из жильцов.
