Нюанси отримання прав на землю:
Огляд судової практики
Лист Верховного Суду України
від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08
Головна мета цього листа — припинити практику використання судових рішень для неправомірного набуття права власності на земельні ділянки чи права користування землею. З висновків, які зробив Верховний Суд, випливає, що суди мають відмовляти в задоволенні таких позовів:
— про визнання права власності на земельні ділянки та частки (паї), щодо яких існує заборона на їх відчуження. При цьому ВСУ робить виняток для тих випадків, коли перехід права власності відбувся у зв’язку з передачею земельних ділянок (паїв) у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу ділянку відповідно до закону, а також у разі вилучення (викупу) земельних ділянок для громадських потреб;
— про зміну цільового призначення землі;
— про звернення стягнення на земельну ділянку в разі невиконання боржником зобов’язань за договором позики та за іншими зобов’язаннями з одночасним припиненням права власності на землю боржника та визнанням права власності за кредитором (ст. 139 Земельного кодексу1);
1 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
— про визнання права власності щодо набувальної давності на підставі ст. 119 Земельного кодексу, згідно з якою громадяни, які сумлінно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю ділянку, можуть звернутися до органу держвлади чи місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання в користування, до 01.01.2017 р., тобто через 15 років з моменту набуття чинності Земельним кодексом;
— про визнання права власності на земельну ділянку, що перебуває у власності господарського товариства, за його учасниками (засновниками);
— про визнання права власності на частину земельної ділянки, яку було приватизовано одним із членів подружжя, оскільки така земельна ділянка є особистою приватною власністю і на неї не поширюється режим спільної сумісної власності, як на інше майно, отримане у власність під час шлюбу.
На жаль, цей лист ВСУ не вирішив проблему, пов’язану з невизначеністю порядку застосування ст. 120 Земельного кодексу і ст. 377 Цивільного кодексу2, відповідно до яких до набувача житлового будинку, будівлі чи споруди переходить право власності на ту частину земельної ділянки, що зайнята таким об’єктом нерухомості, а також частину земельної ділянки, необхідну для їх обслуговування. ВСУ обмежився вказівкою на те, що розмір земельної ділянки не повинен перевищувати розмір, необхідний для обслуговування об’єкта нерухомості. Однак залишилося незрозумілим, хто та в який спосіб має визначати межі такої земельної ділянки, а також порядок реєстрації права власності на неї.
2 Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Ще одне важливе питання, висвітлене в листі, що коментується, на яке слід звернути увагу. На сьогодні значну питому вагу становлять позови суб’єктів господарювання до органів державної влади і місцевого самоврядування, пов’язані з ненаданням останніми землі в оренду. Як ми знаємо, суди відмовляють у задоволенні позовів про примус уповноважених органів до укладення відповідних договорів. Водночас ВСУ вважає можливим виходом із такої ситуації подання позову про визнання неправомірною бездіяльності щодо нерозгляду заяви про надання земельної ділянки в оренду або про передачу земельної ділянки у власність. За такими позовами суди мають право зобов’язати відповідний орган розглянути зазначене питання, а не приймати рішення про надання в оренду (передачу у власність).
Постанова Вищого господарського суду України
від 05.03.2008 р. у справі № 9/106
Ця справа підтверджує актуальність наведеного вище роз’яснення ВСУ. Предметом позову вкотре стала вимога
зобов’язати місцеву раду укласти договір оренди на умовах, запропонованих суб’єктом господарювання. У свою чергу, місцева рада подала зустрічний позов з вимогою звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, посилаючись на те, що нею було скасовано прийняте трьома роками раніше рішення про надання земельної ділянки в оренду у зв’язку з ухиленням суб’єкта господарювання від укладення передбаченого цим рішенням договору.Слід зауважити, що суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік суб’єкта господарювання, мотивуючи своє рішення наявністю підстав для укладення спірного договору, а саме рішенням місцевої ради і проекту договору, що відповідає вимогам закону. Однак Вищий господарський суд України вказав на те, що навіть за наявності рішення місцевої ради про надання земельної ділянки в оренду суд не може винести рішення про примушування до укладення договору, оскільки це порушує вільне волевиявлення сторін і є неналежним способом захисту права.
Постанова Вищого господарського суду України
від 29.05.2008 р. № 10/572-07
Як мовиться, на продовження теми зупинимося на ще одній постанові ВГСУ, присвяченій проблемі ненадання місцевими органами влади земельних ділянок в оренду.
У справі, щодо якої винесено цю постанову, суб’єкта господарювання рішенням місцевої ради було визначено переможцем конкурсу з комплексного будівництва житлового масиву з об’єктами соціальної інфраструктури, після чого із суб’єктом господарювання було укладено інвестиційний договір, що передбачає проведення необхідних робіт на земельній ділянці орієнтовною площею 18 га. Предметом позову стала вимога суб’єкта господарювання до місцевої ради про примус укласти договір оренди.
Однак Вищий господарський суд України, укотре пославшись на те, що відповідно до
п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону про місцеве самоврядування* питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради — сесії, а спори про відновлення порушених прав юридичних та фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку, відмовив у задоволенні такої вимоги. Крім того, суд підкреслив, що відсутність рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду позбавляє суд можливості зобов’язати орган місцевого самоврядування розглянути питання про укладення договору оренди і визначити строк такої оренди. Прийняття ж місцевою радою рішення про визначення переможця конкурсу з комплексного будівництва житлового масиву з об’єктами соціальної інфраструктури не замінює собою рішення про передачу під такий комплекс земельної ділянки в оренду.* Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.
Ухвала Верховного Суду України
від 05.03.2008 р.
Предметом спору стала вимога двох мешканців багатоквартирного будинку до третього співмешканця у зв’язку з отриманням останнім державного акта про право власності на 1/6 земельної ділянки, на якій розташовано зазначений багатоквартирний будинок і господарські будови для його обслуговування.
Суд при розгляді цієї справи керувався
ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу , відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирні житлові будинки, а також будови, що відносяться до них, споруди і прибудинкові території, надаються в постійне користування підприємствам, установам та організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися в користування об’єднанню власників (ч. 2, 3 ст. 42 Земельного кодексу). При цьому прибудинковою територією вважають установлений проектом розподілу території мікрорайону (кварталу) і проектом забудови земельну ділянку багатоквартирної житлової забудови, необхідну для розміщення та обслуговування житлового будинку, господарських і технічних будівель та споруд біля нього, тобто територію під житловим будинком, проїзди і тротуари, озеленені ділянки та ігрові майданчики, майданчики для відпочинку, занять спортом, тимчасового зберігання автомобілів мешканців будинку, для господарських потреб, а також інші території, пов’язані з утриманням та експлуатацією будинку.З наведених вище законодавчих норм суд дійшов висновку, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися в користування лише об’єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III у порядку, передбаченому постановою Кабміну «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521. У цьому випадку земельна ділянка належить співвласникам житлового будинку на праві загальної спільної власності та не може бути передана у власність одному з мешканців.
