О передаче управляющему объекта незавершенного строительства
Являясь застройщиком в схеме работы с управляющим ФФС, мы нарушили сроки строительства. В результате этого управляющему был передан весь недостроенный объект строительства.
К этому моменту объект был завершен на 70 %. При этом перечень объектов инвестирования, входящих в подтвержденный управляющим заказ, покрывал только 50 % проектной площади всего объекта строительства. Этот заказ к моменту передачи объекта был профинансирован из ФФС на 80 %.
При проверке указанных операций налоговый инспектор потребовал доначислить НДС с половины стоимости переданного объекта, так как, по его мнению, половину объекта незавершенного строительства мы передали управляющему бесплатно.
Резонны ли требования проверяющего?
Ситуация непростая. Уход застройщиков со стройплощадок с передачей объектов управляющим ФФС является новой операцией для украинского рынка жилищного строительства. Поэтому не удивительно, что суть этой операции трактуется зачастую по-разному.
Итак, ст. 10 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее — Закон об ФФС) предусматривает заключение между управляющим и застройщиком по каждому объекту строительства договора уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями.
В случае появления так называемых «рисковых ситуаций», определенных в ст. 18 Закона об ФФС, управляющий имеет право применить к застройщику меры по исполнению обязательств. Среди упомянутых рисков есть и увеличение сроков строительства более чем на 90 дней.
Скорее всего, застройщик попал именно в такую ситуацию.
Обратим внимание на то, что ст. 10 Закона об ФФС несколько непоследовательно определяет предмет договора между управляющим и застройщиком. С одной стороны, эта норма говорит о том, что предметом договора уступки является не сам объект строительства, а «имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства». Однако в той же статье используется и несколько иной оборот:
«В случае выявления управляющим определенного договором риска нарушения застройщиком условий договора договор уступки заложенного имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать управляющему фонда
имущество и имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства».То есть передавать управляющему необходимо и имущество1, и имущественные права.
1
Это может быть как сам объект незавершенного строительства, так и другая недвижимость, принадлежащая застройщику.Важно отметить, что
Закон об ФФС требует передачи имущественных прав на весь объект строительства, независимо от объема подтвержденного заказа.То есть, даже если заказ управляющего ФФС покрывал лишь половину проектных площадей объекта строительства, застройщик обязан передать управляющему не половину имущественных прав на объект строительства, а все 100 % таких прав, а также, судя по всему,
весь недостроенный объект.Видимо, именно эта особенность законодательства привела налогового инспектора к выводу о том, что застройщик половину недостроенного объекта передал управляющему бесплатно. С этой точки зрения, ситуация выглядит так: половину объекта застройщик возводил «под заказ» управляющего, за что получал средства из ФФС, а вторую половину объекта застройщик возводил «для себя» и за свой счет. Вот эта вторая половина недостроя и была отдана управляющему без всякой компенсации.
Мы с такой позицией согласиться не можем.
Прежде всего отметим, что
ст. 18 Закона об ФФС предоставляет своего рода опцию: управляющий может либо забрать деньги, либо забрать объект:«Застройщик обязан по требованию управляющего в течение срока, определенного в договоре, возвратить денежные средства на счет ФФС
или уступить имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства...».Таким образом, законодатель косвенно определяет стоимость имущественных прав на объект строительства: она равноценна тому объему финансовых ресурсов, которые получил из ФФС застройщик.
Вернемся к ситуации, описанной в вопросе.
Если бы строительство объекта было бы полностью завершено, то тогда, действительно, объем привлеченных из ФФС ресурсов составлял бы половину стоимости готового дома. И заметим, что эта стоимость была бы выражена в
продажных ценах готового жилья.В рассматриваемой же ситуации застройщик передает управляющему не готовое жилье, а недостроенный на 30 % объект. Поэтому использовать соотношение 50/50, сопоставляющее заказанные и общие
проектные объемы площадей готового объекта, в данном случае совершенно неуместно.Иными словами, приняв от застройщика имущественные права на весь недостроенный объект, управляющий тем самым подтвердил, что стоимость соответствующего объекта незавершенного строительства составляет ту сумму, которая была перечислена из ФФС на счет застройщика. И, думаем, непредвзятого аналитика вряд ли удивит тот факт, что цена недостроенного объекта ниже цены готового жилого дома. Поэтому доверители, которые собирались приобрести половину готового объекта, фактически приобретают весь недостроенный объект целиком и со скидкой.
Таким образом, анализируемый случай, с точки зрения
Закона об ФФС, выглядит так: получение от управляющего суммы, составляющей 80 % продажной стоимости половины готового дома, позволило застройщику построить этот дом на 70 %2.2
В подобных ситуациях, если застройщик использовал при строительстве значительные собственные или заемные ресурсы, мы не исключаем того, что стороны могут прийти к соглашению о доплате со стороны управляющего ФФС за недостроенный объект.Поэтому никакой бесплатной передачи части недостроенного объекта здесь нет.
И следовательно, никаких дополнительных налоговых начислений застройщику делать не нужно.
Дмитрий Чечель
