Теми статей
Обрати теми

Про передачу управителю об'єкта незавершеного будівництва

Редакція ББ
Відповідь на запитання

Про передачу управителю об’єкта незавершеного будівництва

 

Будучи забудовником у схемі роботи з управителем ФФБ, ми порушили строки будівництва. Унаслідок цього управителю було передано весь недобудований об’єкт будівництва.

До цього моменту об’єкт було завершено на 70 %. При цьому перелік об’єктів інвестування, що входять до підтвердженого управителем замовлення, покривав тільки 50 % проектної площі всього об’єкта будівництва. Це замовлення до моменту передачі об’єкта було профінансоване з ФФБ на 80 %.

При перевірці зазначених операцій податковий інспектор почав вимагати донарахування ПДВ з половини вартості переданого об’єкта, оскільки, на його думку, половину об’єкта незавершеного будівництва ми передали управителю безкоштовно.

Чи слушні вимоги перевіряючого?

 

Ситуація непроста. Залишення забудовниками будмайданчиків з передачею об’єктів управителям ФФБ є новою операцією для українського ринку житлового будівництва. Тому не дивно, що сутність цієї операції часто трактується по-різному.

Отже,

ст. 10 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV (далі — Закон про ФФБ) передбачає укладення між управителем та забудовником щодо кожного об’єкта будівництва договору уступки майнових прав на нерухомість, що є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами.

У разі появи так званих ризикових ситуацій, визначених у

ст. 18 Закону про ФФБ, управитель має право застосувати до забудовника заходи щодо виконання зобов’язань. Серед згаданих ризиків — збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Найімовірніше, забудовник опинився саме в такій ситуації.

Звернемо увагу, що

ст. 10 Закону про ФФБ дещо непослідовно визначає предмет договору між управителем та забудовником. З одного боку, ця норма свідчить про те, що предметом договору уступки є не власне об’єкт будівництва, а «майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва». Однак у тій самій статті використовується і дещо інший зворот:

«У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду

майно та майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва».

Тож передавати управителю слід і майно1, і майнові права.

1 Це може бути як власне об’єкт незавершеного будівництва, так й інша нерухомість, що належить забудовнику.

Важливо зауважити, що

Закон про ФФБ вимагає передачі майнових прав на весь об’єкт будівництва незалежно від обсягу підтвердженого замовлення.

Отже, навіть якщо замовлення управителя ФФБ покривало тільки половину проектних площ об’єкта будівництва, забудовник зобов’язаний передати управителю не половину майнових прав на об’єкт будівництва, а всі 100 % таких прав, а також, судячи з усього,

увесь недобудований об’єкт.

Мабуть, саме ця особливість законодавства спонукала податкового інспектора до висновку, що забудовник половину недобудованого об’єкта передав управителю безкоштовно. З цієї точки зору ситуація виглядає так: половину об’єкта забудовник споруджував «під замовлення» управителя, за що отримував кошти з ФФБ, а другу половину об’єкта забудовник споруджував «для себе» і за свій рахунок. Саме цю другу половину «недобуду» і було віддано управителю без будь-якої компенсації.

Ми з такою позицією погодитися не можемо.

Перш за все зауважимо, що

ст. 18 Закону про ФФБ надає своєрідну альтернативу: управитель може забрати або гроші, або об’єкт:

«Забудовник зобов’язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ

або уступити майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачено договором».

Таким чином, законодавець непрямо визначає вартість майнових прав на об’єкт будівництва: вона рівноцінна тому обсягу фінансових ресурсів, які отримав з ФФБ забудовник.

Повернемося до ситуації, описаної в запитанні.

Якби будівництво об’єкта було повністю завершене, то тоді, дійсно, обсяг залучених із ФФБ ресурсів становив би половину вартості готового будинку. І зауважимо, що цю вартість було б виражено в

купівельних цінах готового житла.

У нашій же ситуації забудовник передає управителю не готове житло, а недобудований на 30 % об’єкт. Тому використовувати співвідношення 50/50, що зіставляє замовлені та загальні

проектні обсяги площ готового об’єкта, у цьому випадку зовсім недоречно.

Інакше кажучи, прийнявши від забудовника майнові права на весь недобудований об’єкт, управитель цим підтвердив, що вартість відповідного об’єкта незавершеного будівництва дорівнює сумі, яку було перераховано з ФФБ на рахунок забудовника. І, вважаємо, неупередженого аналітика навряд чи здивує, що ціна недобудованого об’єкта нижча за ціну готового житлового будинку. Тому довірителі, які мали намір придбати половину готового об’єкта, фактично придбавають увесь недобудований об’єкт повністю та зі знижкою.

Тому випадок, що аналізується, з точки зору

Закону про ФФБ має такий вигляд: отримання від управителя суми, що становить 80 % купівельної вартості половини готового будинку, дозволило забудовнику побудувати цей будинок на 70 %2..

2 У подібних ситуаціях, якщо забудовник використовував при будівництві значні власні чи позикові ресурси, ми не виключаємо того, що сторони можуть дійти згоди про доплату з боку управителя ФФБ за недобудований об’єкт.

Отже, ніякої безкоштовної передачі частини недобудованого об’єкта тут немає.

Відтак й жодних додаткових податкових нарахувань забудовнику здійснювати не потрібно.

 

Дмитро Чечель

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі