Финансово-кредитные механизмы глазами управляющего
Василий Качерай, ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», г. Львов
О новациях в сфере строительства, вызванных вступлением в силу Закона № 6921, мы уже писали на страницах нашего издания. О том, как повлияло принятие этого Закона на строительный рынок в целом и на функционирование субъектов строительства в частности с экономической и юридической точки зрения, читайте в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 7, с. 32, 37.
В данной статье вашему вниманию предлагается анализ внесенных изменений в сфере строительства глазами управляющего ФФС и ФОН.
Итак, читайте, думайте и анализируйте вместе с нами, делайте выводы и принимайте верные решения в достижении своей цели, развивая и приумножая свой бизнес.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Закон об ФКМ
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV, с изменениями и дополнениями.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.
1
Закон № 692 вступил в силу со дня его опубликования — с 12 марта 2009 года (за исключением отдельных его статей, начало действия которых отложено на 3 и 6 месяцев со дня опубликования).
Управляющие ФФС и ФОН уже привыкли к законодательным изменениям своей деятельности. Только в 2007 — 2008 годы в перечне законодательства, регулирующего деятельность финансовых компаний-управляющих, почти не осталось нормативных актов, в которые бы не были внесены изменения. Но мы уверенно осваиваем все новые аспекты своей деятельности. В конечном итоге все законодательные изменения, имевшие место в деятельности управляющих за последние два года, носили, как правило, позитивный характер. Попробуем разобраться, какие последствия будет иметь для деятельности управляющих принятие последних изменений к
Закону об ФКМ. Перед изложением своих взглядов на влияние Закона № 692 следует отметить, что:1) анализ, изложенный в этой статье, касается в основном управляющих — небанковских учреждений;
2) на дату подготовки номера к печати никаких разъяснений со стороны Госфинуслуг по применению норм данного
Закона не было.
Общие изменения в финансово-кредитных механизмах
Наиболее шокирующей новостью для управляющих стал нижний предел уставного капитала в один миллион евро. Дело в том, что обновление
Закона об ФКМ во времени совпало с окончанием срока, в течение которого управляющие вынуждены были обеспечить минимальный размер собственного капитала не менее пяти миллионов гривень (до этого было три). Но даже пять миллионов для многих управляющих — финансовых компаний стали непосильными, а один миллион евро, да еще и при сегодняшнем курсе, просто заставит многие финансовые компании уйти с рынка. И знаете, что самое главное — в действительности размер уставного фонда никоим образом не влияет на добропорядочность управителя. Заметим, что весь уставный фонд следует внести денежными средствами. На доформирование уставного фонда управляющим дали год времени, т. е. до 12 марта 2010 года. Если Госфинуслуг не внесет корректировки в нормативно-правовые акты о пополнении уставного фонда, то в дальнейшем автор этой статьи попробует разъяснить варианты наполнения этого уставного фонда некоторыми нетрадиционными путями. Непонятно, почему размер уставного фонда управляющего привязали к евро, ведь финансовые компании все операции осуществляют исключительно в гривне.Почему-то все аналитики наперебой начали говорить, что теперь можно финансировать не только строительство, но и проектно-исследовательские работы перед началом строительства. Это так, но только если управляющий создаст ФОН, а не ФФС. Сразу отметим, что в Украине на сегодняшний день создано менее десятка ФОНов по сравнению с тысячами ФФС. К сожалению, законодательство в сфере регулирования функционирования ФОНов настолько несовершенное и противоречивое, что создавать их мало кто отваживается. И даже эти немногие имеют с ФОНами немало проблем. Плюсами для управляющего в вопросе создания ФОН является большая маневренность средств на финансирование строительства и возможность уменьшить свои налоговые нагрузки. А создать ФФС теперь стало значительно сложнее, чем было до обновления
Закона об ФКМ . Согласно ст. 11 Закона об ФКМ ФФС считается созданным после утверждения управляющим правил ФФС, заключения договора с застройщиком и открытия счета ФФС. А в договоре между застройщиком и управляющим технические характеристики объекта строительства должны соответствовать проектной декларации, которую застройщик обязан зарегистрировать в органах архитектурно-строительного контроля и обнародовать в специальных СМИ. В ст. 2 Закона об ФКМ дается перечень сведений, которые должна содержать проектная декларация. Это, в частности, и подробная характеристика объекта строительства. А эти данные и берутся из проектно-сметной документации, разрабатываемой перед началом строительства. В ст. 16 Закона об ФКМ приведен перечень документов, которые должен предоставить застройщик управляющему для начала финансирования, в частности, проектную декларацию и комплексное положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. При анализе всей приведенной выше информации становится понятно, что для создания ФФС все проектно-исследовательские работы уже должны быть сделаны, проектно-сметная документация — разработана, утверждена и обнародована в виде проектной декларации. Поэтому финансировать такие исследования можно, только создав ФОН.Закон об ФКМ
также позволил управляющим брать плату от доверителей за управление активами в размере не более 5 % внесенных средств. Это выглядит как своеобразная компенсация ограничения доходов по другим услугам управляющего. Но становится понятно, что во времена кризиса, когда идет борьба за покупателя, по-видимому, ни один управляющий так и не осмелится удерживать с клиента эту комиссию.
Страхование
Что касается страхования застройщиками строительно-монтажных работ, то ничего нового в
Законе об ФКМ особо и не появилось, кроме выгод приобретателя, но управляющего это касается менее всего, так как и раньше страхование строительно-монтажных работ проводилось в его пользу на время функционирования ФФС. Для автора этой статьи и до сих пор непонятно требование страхования строительно-монтажных рисков на гарантийный срок эксплуатации здания. Кажется, этого никто в Украине не делает, потому что трудно себе представить, чтобы застройщик страховал строительно-монтажные риски на 50 — 70 лет.А вот введение
Законом об ФКМ обязательного страхования доверителями ФФС своих имущественных рисков просто не укладывается ни в какие рамки здравого смысла.Понятно, что это прямое лоббирование интересов страховых компаний и не более. В конечном итоге это дополнительные расходы при покупке жилья, автоматически делающие его дороже для покупателя. Поэтому не исключены варианты, когда управляющие будут договариваться со страховыми компаниями с целью взять эти расходы на себя, при этом понимая, что отнести такие расходы на валовые нет оснований. То же самое, по мнению автора, введение обязательного страхования имущественных рисков при покупке жилья через ФФС для доверителей — это большой минус этих законодательных изменений. В целом об этом страховании много говорилось, но в первоначальной редакции осуществлять его должен был застройщик, что было бы логично, а так... остается только надеяться, что все-таки определенные изменения последуют и это страхование станет, по крайней мере, добровольным.
Отношения управляющего и застройщика
Для застройщиков наконец четко прописали условия приобретения статуса застройщика, при условии получения по договору функций заказчика строительства. Такие договоры в практике встречаются давно, но их правомерность иногда ставилась под сомнение.
Закон об ФКМ просто узаконил распространенную практику, что, безусловно, является плюсом в условиях ограниченности участков под застройку.Указанный
Закон четко определил перечень документов, которые должен предоставить застройщик управляющему, безусловно, являющийся плюсом. К сожалению, до последнего времени большинство управляющих требовали от застройщика различные документы по своему усмотрению. При этом застройщики упрямо не хотели предоставлять эти документы. Теперь существует минимум документов от застройщика, который должен быть у управляющего. Но этим перечнем список документов не ограничивается. В целом управляющий имеет почти неограниченные права по отношению к застройщикам в плане требования от него разного рода документов. И теперь это право узаконено в ст. 16 Закона об ФКМ.Закон об ФКМ
также определил обязательство застройщика уведомить управляющего обо всех своих обязательствах перед третьими лицами, касающихся объекта строительства и права пользования земельным участком перед началом финансирования. Это очень важный момент. Управляющие и так самыми разными способом узнавали эту информацию, но теперь застройщики ее просто обязаны предоставить. Рекомендуем управляющим запрашивать такую информацию исключительно в письменной форме в виде справок. Дело в том, что застройщик часто в обмен на землепользование и приобретение прав заказчика строительства обязуется отдать собственнику земельного участка определенный процент жилья в объекте строительства. Поэтому управляющему нужно предотвратить возможность продажи объектов инвестирования, которые уже заранее переданы третьей стороне.
Отношения между доверителями и управляющими
Изменения, произошедшие в отношениях между управляющими и доверителями, в наибольшей степени и интересуют управляющих, так как от этого взаимодействия зависит успешность деятельности последних.
В обновленном
Законе об ФКМ приведен перечень услуг, которые может предоставлять финансовая компания — управляющий ФФС и ФОН в рамках своей деятельности, а также вознаграждений, которые он получит за свою деятельность. С точки зрения обложения НДС услуг, предоставляемых управляющим, Закон об ФКМ внес ясность по налогообложению дополнительных услуг управляющих (оформление переуступки права требования, изменения объекта инвестирования или выход из ФФС). До этого момента существовало две позиции. Одна определяла, что все услуги управляющих, кроме услуг по перечислению средств на финансирование строительства, являются объектом обложения НДС. Противники этой теории (к которой относится и автор этой статьи) утверждали, что все другие услуги, предоставляемые управляющим, тоже не являются объектом обложения НДС исходя из расширенной трактовки п.п. 3.2.1 Закона об НДС относительно управления активами.Однако ГНИ такое управление активами не воспринимала, мотивируя тем, что управление активами — это специализированная деятельность компаний по управлению активами. Этот конфликт продолжался четыре года. Теперь в
ст. 21 Закона об ФКМ четко указано, что управляющий предоставляет свои услуги «в рамках управления активами». Соответственно его услуги не являются объектом обложения НДС согласно п.п. 3.2.1 Закона об НДС. Это предложение в Законе об ФКМ считаем большим плюсом для финансовых компаний — управляющих, дающее им возможность раз и навсегда избавиться от НДС в своей деятельности.Еще одно не менее важное нововведение в
Законе об ФКМ — это снятие запрета на уменьшение стоимости продажи единицы объекта инвестирования. Проще говоря, следующая цена может быть не только больше, чем ранее, но и значительно меньше предыдущей. Во времена экономического кризиса эта тема была очень острой, поскольку цены на жилье падали, а снижать их было нельзя согласно действующему законодательству, с этого и начались массовые нарушения. Теперь право на уценку узаконено.Решил
Закон об ФКМ и проблему выхода доверителя из ФФС. Теперь расчет средств, подлежащих возврату последнему, как и сам механизм их возврата, стал более справедливым и логичным. Большим плюсом для доверителей является то, что при выходе из ФФС в случае нарушения своих обязательств управляющим плата за оформление выхода из фонда не взыскивается. До этого момента этот вопрос был неурегулированным и достаточно проблемным. Если застройщик затягивал строительство, а доверитель решал выйти из ФФС, то управляющий взыскивал с него свое вознаграждение.Еще одно не менее важное нововведение, зафиксированное в
Законе об ФКМ, позволяет доверителю не выполнять своих обязательств перед управляющим, если последний не выполняет своих обязательств перед доверителем. Другими словами, если застройщик не строит дом вовремя, то требовать от доверителя вовремя вносить средства согласно графику управляющий уже не может. По мнению автора, это тоже логично.Закон об ФКМ
также на треть сократил срок, в течение которого застройщик должен передать здание на баланс балансодержателю. Напомним, что раньше срок передачи объекта недвижимости на баланс ОСМД составлял 6 месяцев, а теперь (с 12 марта) — 120 дней. Такое сокращение срока является положительным моментом для доверителей, так как обеспечит им ускорение подключения в доме коммуникаций.
Теперь договоры будут совершенствовать
Достаточно интересны требования к договорам об участии в ФФС.
Закон об ФКМ значительно расширил перечень информации, которая обязательно должна быть указана в договоре. Теперь управляющий должен четко прописать в договоре, в каком состоянии будет сдаваться квартира, какие работы в квартире выполнены и какое оборудование установлено. Скажем откровенно, возможность некачественно выполнять строительные работы для застройщиков закончилась. Следовательно, работы теперь придется выполнять качественно. Что ни говорите, а этим грешили все. В результате покупатель получал квартиру вовсе не отвечающую тем характеристикам, которые были задекларированы при беседе доверителя и управляющего об этом объекте, после чего попробуйте доказать, что там должен был быть, скажем, пластиковый подоконник, если в договоре о том, чем должна быть оборудована квартира, нет ни слова.Но это еще не все —
к договору доверителя должен прилагаться еще целый пакет документов, в основном справок, которые будут характеризовать не только сам объект инвестирования, но и объект строительства и придомовую территорию. Так что теперь управляющий обязан дать доверителю четкое представление обо всех объектах, которые будут окружать его дом, что там будет установлено и т. п. Нововведение достаточно трудоемкое и даже кое в чем абсурдное, но придется его выполнять. Поэтому управляющим придется вносить изменения в свои типовые правила и договоры и делать к ним немало дополнений.Однако, автор может подтвердить, что клиентов всегда раздражало, когда он готовил договор более получаса. А ввиду сегодняшних требований вместе со всеми приложениями качественно подготовить договор можно будет очень нескоро, что принесет управляющему дополнительные трудности. Более того, знать заранее всю указанную в
Законе об ФКМ информацию просто невозможно, а неправильное ее указание может привести к дальнейшим судебным искам. Поэтому автор рекомендует всем управляющим очень ответственно относиться к этим требованиям и исповедовать золотое правило — «чем меньше информации будет в договоре с приложением, тем меньше проблем вас потом ожидает». Но при этом нужно соблюдать Закон об ФКМ и условия всех разделов договора, приложения также должны быть в наличии, однако лучше не указывать того, в чем вы не уверены.
Оформить право собственности станет проще
Закон об ФКМ
также привел перечень реквизитов справки о 100 % оплате за объект инвестирования, которую управляющий предоставляет доверителю. И что самое главное — в ст. 19 Закона об ФКМ указывается, что эта справка является для оформления права собственности на объекты инвестирования единственным документом (!). Органы исполнительной власти не имеют права требовать какие-либо другие документы при оформлении права собственности на жилье. Однако автор этой статьи имеет большие сомнения относительно того, что компетентные органы начнут выполнять этот пункт Закона, ведь они привыкли требовать кучу документов. Но бороться за свои права теперь есть все законные основания — конечно, если уже в настоящий момент вы в Справке о праве доверителя на приобретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования указываете все предусмотренные ст. 19 Закона об ФКМ данные реквизиты.С целью защиты интересов доверителей в
ст. 19 Закона об ФКМ четко прописаны сроки, в которые доверители должны подписать акты приема-передачи объектов инвестирования, а застройщик — исправить недостатки. Сроки, приведенные в Законе, являются достаточно лояльными, поэтому никаких проблем с применением этой нормы не должно быть.
Осторожно: доверенность
Интересный тезис в
последнем абзаце ст. 15 Закона об ФКМ посвящен покупке жилья через ФФС по доверенности. В целом жилье через ФФС по доверенности покупают достаточно часто вследствие большого количества нашего населения на заработках за рубежом. Как правило, для этого использовали так называемую генеральную доверенность на все случаи жизни. Теперь же средства можно принимать от доверенных лиц доверителя только в случае, если их полномочия подтверждены нотариальной доверенностью, в которой указаны конкретные права и обязанности доверенного лица с обязательной ссылкой на реквизиты договора об участии в ФФС. Это лишь усложнит процесс заключения и обслуживания договоров об участии в ФФС.
Выводы
В целом принятые изменения к
Закону об ФКМ несут в себе как положительные, так и отрицательные моменты. Основным негативом является то, что в целом увеличилась финансовая нагрузка на доверителя, что делает механизм покупки жилья через ФФС менее привлекательным по сравнению с использованием целевых облигаций и других законных схем привлечения средств на финансирование строительства жилья.Наибольшим позитивом этих законодательных изменений стало разрешение на уценку текущей цены объекта инвестирования, что даст возможность застройщикам своевременно реагировать на тенденции рынка.
Как удалось выяснить автору данной статьи в неофициальном разговоре с представителем Госфинуслуг, все эти изменения касаются только новых ФФС, которые управляющие будут создавать после внесения изменений в законодательство Украины. Старые же фонды могут функционировать по старым правилам и договорам. Автор не совсем согласен с этой точкой зрения, так как в Заключительных положениях Закона № 692-VI об этом вообще не идет речь. И все же давайте дождемся разъяснений Госфинуслуг, после чего обязательно вернемся к рассмотрению этого вопроса.
