Фінансово-кредитні механізми очима управителя
Василь Качерай, ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», м. Львів
Про новації у сфері будівництва, спричинені набуттям чинності Законом № 6921, ми вже писали на сторінках нашого видання. Про те, як вплинуло прийняття цього Закону на будівельний ринок у цілому та на функціонування суб’єктів будівництва, зокрема з економічної та юридичної точки зору, читайте в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 7, с. 32, 37.
У цій публікації вашій увазі пропонується аналіз унесених змін у сфері будівництва очима управителя ФФБ та ФОН.
Отже, читайте, думайте та аналізуйте разом з нами, робіть висновки та приймайте правильні рішення в досягненні своєї мети, розвиваючи та примножуючи свій бізнес.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 692
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.Закон про ФКМ
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19.06.2003 року, із змінами та доповненнями.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.
1
Закон № 692 набрав чинності з дня його опублікування — з 12 березня 2009 року (за винятком окремих його статей, початок дії яких відкладено на 3 і 6 місяців з дня опублікування).
Управителі ФФБ та ФОН уже звикли до законодавчих змін своєї діяльності. Лише за 2007 — 2008 роки в переліку законодавства, яке регулює діяльність фінансових компаній-управителів, майже не залишилося нормативних актів, до яких не було б внесено зміни. Та ми впевнено освоюємо все нові аспекти цієї діяльності. Зрештою, всі законодавчі зміни, які в діяльності управителів мали місце за останні два роки, носили, як правило, позитивний характер для цієї діяльності. Спробуємо розібратися, які наслідки матиме для діяльності управителів прийняття останніх змін до
Закону про ФКМ. Перед тим, як розпочати освітлювати свої погляди на вплив Закону № 692, автор зазначає, що:1) аналіз, викладений у цій публікації, стосується в основному управителів — небанківських установ;
2) на дату підготовки номера до друку жодних роз’яснень з боку Держфінпослуг щодо застосування норм цього Закону не було.
Загальні зміни у фінансово-кредитних механізмах
Найбільш шокуючою новиною для управителів стала нижня межа статутного капіталу в один мільйон євро. Справа в тому, що оновлення
Закону про ФКМ у часі збігся із закінченням терміну, протягом якого управителі змушені були забезпечити мінімальний розмір власного капіталу не менше як п’ять мільйонів гривень (до того було три). Та навіть п’ять мільйонів для багатьох управителів фінансових компаній стали непосильними, а один мільйон євро та ще й при сьогоднішньому курсі просто змусить багато фінансових компаній піти з ринку. І знаєте, що найголовніше — насправді розмір статутного фонду аж ніяк не впливає на добропорядність управителя. Зазначимо, що весь статутний фонд потрібно внести грошовими коштами. На доформування статутного фонду управителям надали рік часу, тобто до 12 березня 2010 року. Якщо Держфінпослуг не внесе коригуючі зміни до нормативно-правових актів щодо поповнення статутного фонду, то в подальшому автор цієї публикаціїї спробує роз’яснити варіанти наповнення цього статутного фонду певними нетрадиційними шляхами. Не зрозуміло, чому розмір статутного фонду управителя прив’язали до євро, адже фінансові компанії всі операції здійснюють виключно в гривні.Чомусь всі аналітики наввипередки почали говорити, що тепер можна фінансувати не тільки будівництво, але й проектно-дослідні роботи перед початком будівництва. Це так, але тільки якщо управитель створить ФОН, а не ФФБ. Відразу зазначимо, що в Україні на сьогодні створено менше десятка ФОНів порівняно з тисячами ФФБ. На жаль, законодавство у сфері регулювання функціонування ФОНів настільки недосконале і суперечливе, що створювати їх наважуються одиниці. І навіть ці мають з ними чимало проблем. Плюсом для управителя створення ФОН є більша маневреність коштів щодо фінансування будівництва та можливість зменшити свої податкові навантаження. А створити ФФБ тепер стало набагато складніше, ніж було до оновлення
Закону про ФКМ. Згідно зі ст. 11 Закону про ФКМ ФФБ вважається створеним після затвердження управителем правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунку ФФБ. А в договорі між забудовником та управителем технічні характеристики об’єкта будівництва мають відповідати проектній декларації, яку забудовник зобов’язаний зареєструвати в органах архітектурно-будівельного контролю та оприлюднити в спеціальних ЗМІ. У ст. 2 Закону про ФКМ надано перелік відомостей, які повинна містити проектна декларація. Це, зокрема, й детальна характеристика об’єкта будівництва. А ці дані й беруться з проектно-кошторисної документації, яка розробляється перед початком будівництва. У ст. 16 Закону про ФКМ наведено перелік документів, які повинен надати забудовник управителеві для початку фінансування. Там міститься, зокрема, й проектна декларація та комплексний позитивний висновок державної експертизи проектної документації. Аналізуючи всю вищенаведену інформацію, розуміємо, що для створення ФФБ усі проектно-дослідні роботи вже мають бути зроблені, проектно-кошторисна документація розроблена, затверджена та оприлюднена у вигляді проектної декларації. Тому фінансувати такі дослідження можна лише створивши ФОН.Закон про ФКМ
також дозволив управителям брати плату від довірителів за управління активами в розмірі не більше 5 % від внесених коштів. Це виглядає як своєрідна компенсація обмеження доходів з інших послуг управителя. Та стає зрозуміло, що в часи кризи, коли йде боротьба за покупця, мабуть, жоден управитель так і не наважиться утримувати з клієнта цю комісію.
Страхування
Щодо страхування забудовниками будівельно-монтажних робіт, то нічого нового в
Законі про ФКМ особливо й не з’явилося, окрім вигодонабувача, але управителя це стосується найменше, оскільки і раніше страхування будівельно-монтажних робіт проводилося на його користь на час функціонування ФФБ. Для автора цієї статті незрозуміла й дотепер вимога страхування будівельно-монтажних ризиків на гарантійний термін експлуатації будинку. Здається, цього ніхто в Україні не робить, бо важко собі уявити, щоб забудовник страхував будівельно-монтажні ризики на 50 — 70 років.А от запровадження
Законом про ФКМ обов’язкового страхування довірителями ФФБ своїх майнових ризиків просто не вкладається в жодні рамки здорового глузду.Зрозуміло, що це пряме лобіювання інтересів страхових компаній і не більше. Зрештою, це додаткові витрати при купівлі житла, що роблять його для покупця автоматично дорожчим. Тому не виключаємо варіанти, коли управителі будуть домовлятися зі страховими компаніями, щоб взяти ці витрати на себе, при цьому розуміючи, що віднести такі витрати на валові немає підстав. Тож, на думку автора, запровадження обов’язкового страхування майнових ризиків при купівлі житла через ФФБ для довірителів — це великий мінус цих законодавчих змін. Загалом про це страхування багато говорилося, але в первісній позиції здійснювати його мав забудовник, що було б логічно, а так залишається лише сподіватися, що все-таки певні зміни будуть і це страхування стане принаймні добровільним.
Відносини управителя та забудовника
Для забудовників нарешті чітко прописали умови набуття статусу забудовника при умові отримання за договором функцій замовника будівництва. Такі договори в практиці зустрічаються давно, але їх правомірність інколи ставилася під сумнів.
Закон про ФКМ просто закріпив поширену практику, що безумовно є плюсом в умовах обмеженості ділянок під забудову.Зазначений
Закон чітко визначив перелік документів, які повинен надати забудовник управителеві, що безумовно є перевагою. На жаль, до останнього часу більшість управителів вимагали від забудовника різні документи на свій розсуд. При цьому забудовники вперто не хотіли ці документи надавати. Тепер зазначено мінімум документів від забудовника, який повинен бути в управителя. Але цим переліком список документів не обмежується. Загалом управитель має майже необмежені права стосовно забудовників щодо вимагання від нього різного роду документів. І тепер це право закріплено ст. 16 Закону про ФКМ.Закон про ФКМ
також визначив обов’язок забудовника повідомити управителя про всі свої зобов’язання перед третіми особами щодо об’єкта будівництва та права користування земельною ділянкою перед початком фінансування. Річ дуже важлива. Управителі й так різним чином отримували цю інформацію, але тепер забудовники її просто зобов’язані надати самостійно. Рекомендуємо управителям отримувати таку інформацію виключно в письмовій формі, у вигляді довідок. Справа в тому, що часто забудовник в обмін на землекористування та набуття прав замовника будівництва зобов’язується віддати власнику земельної ділянки певний відсоток житла в об’єкті будівництва. Тому управителеві потрібно запобігти можливості продажу об’єктів інвестування, які вже попередньо передані третій стороні.
Відносини між довірителями та управителями
Зміни, які відбулися у відносинах між управителями та довірителями, найбільшою мірою й цікавлять управителів, оскільки від цієї взаємодії і залежить успішність діяльності останніх.
В оновленому
Законі про ФКМ наведено перелік послуг, що може надавати фінансова компанія — управитель ФФБ та ФОН у межах своєї діяльності, а також винагород, які вона отримає за свою діяльність. З точки зору оподаткування ПДВ послуг, які надає управитель, Закон про ФКМ уніс ясність щодо оподаткування додаткових послуг управителів (оформлення переуступки права вимоги, зміни об’єкта інвестування чи виходу з ФФБ). До цього часу позицій було дві. Одна зазначала, що всі послуги управителів, окрім послуг з перерахування коштів на фінансування будівництва, є об’єктом оподаткування ПДВ. Противники цієї теорії (до якої відноситься і автор цієї публікації) твердили, що всі інші послуги, які надає управитель, теж не є об’єктом оподаткування ПДВ з розширеного трактування п.п. 3.2.1 Закону про ПДВ щодо управління активами.Проте ДПІ таке
управління активами не сприймала, мотивуючи тим, що управління активами — це спеціалізована діяльність компаній з управління активами. Цей конфлікт продовжувався чотири роки. Тепер у ст. 21 Закону про ФКМ чітко вказано, що управитель надає свої послуги «в межах управління активами». Відповідно його послуги не є об’єктом оподаткування ПДВ згідно з п.п. 3.2.1 Закону про ПДВ. Це речення в Законі про ФКМ, на думку автора, є великим плюсом для фінансових компаній — управителів, що дає змогу їм раз і назавжди позбутися ПДВ у своїй діяльності.Ще одне не менш важливе нововведення в
Законі про ФКМ — це зняття заборони на зменшення вартості продажу одиниці об’єкта інвестування. Простіше кажучи, наступна ціна може бути не тільки більшою, як раніше, але й значно меншою ніж попередня. У часи економічної кризи ця тема була дуже гострою, оскільки ціни на житло падали, а знижувати їх не можна було згідно з чинним законодавством, із цього й почалися масові порушення. Тепер право на зниження ціни узаконене.Вирішив
Закон про ФКМ і проблему виходу довірителя з ФФБ. Тепер розрахунок коштів, що підлягають поверненню останньому, як і сам механізм їх повернення, є більш справедливим та логічним. Великим плюсом для довірителів є те, що при виході з ФФБ у разі порушення своїх зобов’язань управителем плата за оформлення виходу з фонду не стягується. До цього часу це питання було неврегульованим і досить проблемним. Якщо забудовник затягував будівництво, а довіритель вирішував виходити з ФФБ, то управитель стягував з нього свою винагороду.Ще одне не менш важливе нововведення, зафіксоване в
Законі про ФКМ, дозволяє довірителю не виконувати своїх зобов’язань перед управителем, якщо останній не виконує своїх зобов’язань перед довірителем. Іншими словами, якщо забудовник не будує вчасно будинок, то вимагати від довірителя вчасно вносити кошти згідно з графіком управитель уже не може. На думку автора, це також логічно.Закон про ФКМ
також на третину скоротив термін, протягом якого забудовник повинен передати будинок на баланс балансоутримувачу. Нагадаємо, що раніше термін передачі об’єкта нерухомості на баланс ОСБД становив 6 місяців, а тепер — з 12 березня — він становить 120 днів. Таке скорочення терміну є позитивним моментом для довірителів, оскільки забезпечить їм прискорення підключення в будинку комунікацій.
Тепер договори будуть удосконалювати
Досить цікавими є вимоги до договорів про участь у ФФБ.
Закон про ФКМ значно розширив перелік інформації, яка обов’язково повинна бути вказана в договорі. Тепер управитель повинен у договорі чітко прописати, в якому стані буде здаватися квартира, які роботи у квартирі виконано та яке обладнання встановлене. Скажемо відверто, можливість неякісно виконувати будівельні роботи для забудовників закінчилася, отже, роботи тепер доведеться виконувати якісно. А то, що не кажіть, а грішили цим усі. А в результаті покупець отримував квартиру, яка зовсім не відповідає тим характеристикам, що були задекларовані при домовленості довірителя і управителя щодо цього об’єкта, після чого довести, що там мало бути, скажімо, пластикове підвіконня, якщо в договорі про те, чим мала бути обладнана квартира, ані слова.Але це ще не все —
до договору довірителя має додаватися ще цілий пакет документів, загалом довідок, які характеризуватимуть не лише сам об’єкт інвестування, але й об’єкт будівництва та прибудинкову територію. Отже, тепер управитель зобов’язаний чітко розповісти довірителеві про всі об’єкти, які будуть оточувати його будинок, що там буде встановлено і т. п. Умова достатньо трудомістка і навіть в дечому абсурдна, але доведеться її дотримуватися. Тому управителям доведеться вносити зміни до своїх типових правил та договорів і робити чимало до них додатків.Проте, як стверджує автор, клієнтів завжди дратувало, коли він готував договір більше ніж півгодини. А зважаючи на теперішні вимоги, то разом з усіма додатками якісно підготувати договір можна буде не так швидко, що спричинить додаткові труднощі для управителя. Більш того, знати наперед усю зазначену в
Законі про ФКМ інформацію це просто неможливо, а якщо вказати її невірно, то це може призвести до подальших судових позовів. Тому автор рекомендує всім управителям дуже відповідально ставитися до цих вимог і таки сповідувати золоте правило — «чим менше інформації буде в договорі з додатком, тим менше проблем на вас потім чекає». Але при цьому потрібно дотримуватись Закону про ФКМ, і всі розділи договору та додатки мають бути наявні, проте краще не вказувати того, у чому ви не впевнені.
Оформити право власності стане простіше
Закон про ФКМ
також навів перелік реквізитів до довідки про 100 % оплату за об’єкт інвестування, яку управитель надає довірителюі. І що найголовніше, ст. 19 Закону про ФКМ указує на те, що ця довідка є документом для оформлення права власності на об’єкти інвестування єдиним документом (!). Органи виконавчої влади не мають права вимагати будь-які інші документи при оформленні права власності на житло. Проте автор цієї публікації має великі сумніви відносно того, що компетентні органи почнуть виконувати цей пункт Закону, адже вони звикли вимагати купу документів. Але боротися за свої права тепер є всі законні підстави. Але це у випадку, якщо вже зараз ви у Довідці про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування вказуєте всі передбачені ст. 19 Закону про ФКМ дані реквізити.З метою захисту інтересів довірителів у
ст. 19 Закону про ФКМ чітко прописано терміни, в які довірителі мають підписати акти прийому-передачі об’єктів інвестування, а забудовник — виправити недоліки. Терміни, наведені в Законі, є досить лояльними, тому жодних проблем із застосуванням цієї норми не повинно бути.
Обережно, довіреність
Цікаву тезу в останньому абзаці ст. 15
Закону про ФКМ присвячено купівлі житла через ФФБ за довіреністю. Загалом житло через ФФБ за довіреністю купують досить часто, бо багато нашого населення на заробітках за кордоном. Як правило, для цього використовували так звану «генеральну довіреність» на всі випадки життя. Тепер же кошти можна приймати від довірених осіб довірителя тільки у випадку, якщо їх повноваження підтверджено нотаріальною довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов’язки довіреної особи з обов’язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ. Це лише ускладнить процес укладання та обслуговування договорів про участь у ФФБ.
Висновки
Загалом прийняті зміни до
Закону про ФКМ несуть у собі низку як позитивних, так і негативних рис. Основним негативом є те, що загалом збільшилася фінансова навантаженість на довірителя, що робить механізм купівлі житла через ФФБ менш привабливою схемою порівняно з використанням цільових облігацій та інших законних схем залучення коштів на фінансування будівництва житла.Найбільшим позитивом цих законодавчих змін став дозвіл на зниження поточної ціни об’єкта інвестування, що дозволить забудовникам своєчасно реагувати на тенденції ринку.
Як удалося з’ясувати автору в неофіційній розмові з представником Держфінпослуг, усі ці зміни стосуються лише нових ФФБ, які управителі будуть створювати після внесення змін до законодавства України. Старі ж фонди можуть функціонувати за старими правилами та договорами. Автор не зовсім погоджується з цією точкою зору, оскільки у прикінцевих положеннях Закону № 692-VI про це зовсім не йдеться. Та все ж давайте дочекаємося роз’яснень Держфінпослуг, після чого обов’язково повернемося до розгляду цього питання.
