Отражение в учете операции
погашения целевых облигаций
Застройщик, являясь эмитентом целевых облигаций, не смог вовремя сдать объект в эксплуатацию. Поэтому своевременное погашение облигаций объектами жилой недвижимости оказалось невозможным.
По согласию владельцев облигаций и на основании оформленных дополнительных соглашений к договорам и актов погашение облигаций осуществляется путем передачи инвесторам имущественных прав на строящееся жилье.
В каком режиме отражать налогообложение данной операции и по какой стоимости включать продажу имущественных прав в валовые доходы? Нужно ли проводить оценку имущественных прав?
Прежде всего отметим, что природа имущественных прав вообще, и имущественных прав на недвижимость в частности, часто характеризуется как довольно противоречивая1.
1
См. статьи в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 5, с. 32 — 34 и № 6, с. 12.Поэтому юристам компании следует не только изучить
общие гражданско-правовые нюансы этого явления, но и проанализировать возможные аналогии со специальными законами, регулирующими операции с имущественными правами.Одним из примеров, иллюстрирующих механизм оборота имущественных прав, очевидно, может служить схема, приведенная в
Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» № 978-IV (далее — Закон № 978).В
Законе № 978 имущественные права передаются застройщиком управляющему ФФС (т. е. представителю доверителя-инвестора), а управляющим ФФС-доверителям по договору об уступке имущественных прав.Заметим, что Минюст не видит в таком договоре об уступке имущественных прав ничего необычного. Более того, по мнению специалистов Минюста, этот договор является своеобразной
гарантией защиты интересов доверителя. В письме этого ведомства от 06.04.2007 г. № 19-4-193 отмечается, что «договор об уступке имущественных прав на недвижимость является инструментом, при помощи которого управляющий будет приобретать имущественные права на объект строительства в случае нарушения застройщиком условий договора».Обратим внимание на то, что здесь Минюст рассматривает операцию передачи имущественных прав не как куплю-продажу с соответствующим переходом прав собственности, а лишь как некий правовой
инструмент , призванный обеспечить выполнение застройщиком своих обязательств.То есть операция
«передачи» имущественных прав не обязательно и не всегда должна сопровождаться переходом прав собственности и, следовательно, возникновением налоговых событий.Этот вывод де-факто зафиксировала ГНАУ, которая подтвердила для операций,
совершаемых в рамках Закона № 978, отсутствие факта продажи как объекта налогообложения в письме-разъяснении от 12.04.2007 г. № 4047/5/15-0215.Таким образом, операция «передачи» имущественных прав застройщиком,
вообще говоря, в зависимости от конкретных обстоятельств, может рассматриваться и как налогооблагаемая продажа-поставка, и как не облагаемая налогами операция обеспечения обязательств.Но принимая во внимание то, что в рассматриваемом случае застройщик
погашает облигации путем передачи имущественных прав, можно предположить, что застройщик все же осуществляет операцию, подразумевающую переход прав собственности. То есть в налоговом смысле происходит операция продажи (поставки).Если в акте о погашении говорится, что эмитент
принял и погасил облигации, а владелец облигации принял имущественные права, то тем самым подтверждается, что эмитент уменьшает принятые на себя ранее обязательства путем передачи прав на актив, который физически воплощен в объекте незавершенного строительства. Все указанное, по нашему мнению, может свидетельствовать о том, что так называемая передача имущественных прав с высокой вероятностью будет истолкована в данном случае контролирующими органами именно как операция продажи имущественных прав.В таком случае при налогообложении данной операции главбуху следует руководствоваться разъяснением ГНАУ, которое было приведено в письме
от 12.04.2007 г. № 4047/5/15-0215:«
Статьей 656 Гражданского кодекса Украины определено, что предметом договора купли-продажи может быть товар, который имеется у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем.Предметом договора купли-продажи могут быть
имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.Исходя из изложенного, при купле-продаже
имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, т. е. продажа имущественных прав приравнивается к продаже товара.<...>
Следовательно, операции по реализации
застройщиком по договору купли-продажи имущественных прав на недвижимость облагаются налогом на общих основаниях и отражаются в составе валовых доходов в соответствии с п.п. 11.3.1 п. 11.3 ст. 11 Закона».Если владелец облигации, подписывая акт, выражает свое согласие с тем, что обязательства эмитента перед ним
полностью погашены, то, на наш взгляд, «продажная» стоимость имущественных прав будет равна совокупной номинальной стоимости погашаемых облигаций. Именно эта сумма является наиболее уместной для идентификации цены сделки. Поэтому мы здесь не усматриваем необходимости в проведении каких-либо особых дополнительных оценочных мероприятий в отношении «имущественных прав».Базой для обложения НДС (стоимость
поставки имущественных прав) также должна быть номинальная стоимость погашаемых облигаций.В валовых расходах застройщика в таком случае должны отразиться
фактические затраты, понесенные и при сооружении объекта. (Если они не были отражены в налоговом учете застройщика ранее по первому событию, то их следует отразить в периоде «продажи» имущественных прав.)
Григорий Козаков
