Можно ли застройщику привлекать ресурсы, дисконтируя целевые облигации?
Иван Чалый, консультант
Стагнация строительного рынка привела к появлению проблем, с которыми многие застройщики не сталкивались ранее.
У некоторых предприятий, эмитировавших целевые облигации, возникает вполне резонный вопрос: а может ли застройщик, в связи с резким падением цен на недвижимость, реализовать такие облигации с дисконтом?
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о ценных бумагах
— Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» от 23.02.2006 г. № 3480-IV.
Вообще говоря, во всем мире облигации считаются одним из наиболее удобных инструментов привлечения финансовых ресурсов именно потому, что они позволяют быстро реагировать на изменение ситуации на рынке. Когда спрос на облигации превышает предложение, эмитент продает их дороже номинала, получая
премию. В обратной ситуации, когда рынок не проявляет инвестиционного энтузиазма, эмитент снижает цену реализации, продавая их ниже номинала. Такую скидку, обычно, называют дисконтом.В первом случае реальная (эффективная) ставка процента по облигационному займу становится ниже номинальной. В случае дисконтной продажи облигации — эффективная ставка облигационного заимствования фактически превышает номинальную ставку.
Это, так сказать, азы облигационного финансирования, описанные во всех учебниках для студентов-финансистов и одинаковые для рынков ценных бумаг всех цивилизованных стран.
В отечественной же практике эта инвестиционная азбука подверглась некоторым корректировкам, вызванным «творческим» подходом к формированию и толкованию законодательства со стороны украинских парламентариев и правительственных чиновников.
Во-первых, на так называемые целевые облигации формально не начисляются проценты1.
1 О том, что эмитенты целевых облигаций фактически все же несут потери в виде процентов, отмечают некоторые специалисты — (см. статью С. Онищенко. Привлечение строительных инвестиций при помощи целевых облигаций: варианты учета // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 18, с. 12 — 17).
Во-вторых,
Закон о ценных бумагах в статье 7 четко разделил облигации на три категории: процентные, целевые и дисконтные.Подзаконные толкования этой нормы могут привести к выводу о том, что указанные категории облигаций не могут пересекаться. То есть, скажем, целевая облигация не может быть ни процентной, ни дисконтной.
В
письме ГКЦБФР от 02.11.2006 г. № 16/01/16368 говорится, что «эмитент при первичном размещении может размещать по цене ниже их номинальной стоимости только дисконтные облигации».Это значит, что
украинские застройщики, выпустившие целевые облигации, не имеют права размещать их ниже номинальной цены, так как продавать с дисконтом можно лишь дисконтные облигации.Пока рынок жилищного строительства был на подъеме, это свойство целевых облигаций обычно никого не беспокоило. Большинство целевых облигаций номинировалось в ценах, близких к себестоимости строительства, а продавались с премиями, то есть по цене выше номинала.
Когда же рынок оказался в рецессии и стали падать как цены на жилье, так и себестоимость строительно-монтажных работ, эмитенты оказались в ситуации, требующей снижения цены реализации облигаций.
Однако законодательство не позволяет проводить им дисконтную продажу целевых облигаций.
Это приводит к тому, что облигационные выпуски остаются нераспроданными и аннулируются.
Вот какую информацию, например, обнародовал один из украинских застройщиков в отчете, поданном в ГКЦБФР:
«В связи c мировым финансово-экономическим кризисом в конце 2008 — начале 2009 гг. все более очевидным стало проявление негативных тенденций в функционировании рынка строительства и недвижимости как Украины в целом, так и АР Крым в частности. Значительная часть соглашений купли-продажи недвижимости имела инвестиционный характер, когда недвижимость покупается не с целью проживания/использования, а с целью вложения капитала. Большинство покупателей покупали жилье для сезонного проживания/использования. Теперь этот спрос значительно сократился. На сокращение спроса также влияют сформированные ожидания по снижению цен на недвижимость. Даже покупатели, которые имеют необходимые средства и намерение приобрести недвижимость, откладывают приобретение недвижимости в ожидании снижения цен. В течение срока размещения именных целевых облигаций ООО «БII» серии А не было размещено ни одной облигации. Перспективы размещения облигаций следующих серий в ближайшее время нет. Поскольку путем выпуска целевых облигаций планировалось осуществлять финансирование строительства гостинично-оздоровительного комплекса в пгт Коктебель (район д/о «Юнга» предприятия «Надежда» РБФ «Чернобыль»), а других источников финансирования нет, строительство объекта прекращено на неопределенный срок. 18.02.2009 г. общим собранием участников общества принято решение об отмене решения общего собрания участников от 05.06.2008 г. об открытом (публичном) размещении именных целевых обычных облигаций ООО «Строительные инновации и инжиниринг» серий B-J стоимостью 84 миллиона гривень. 19 февраля 2009 года в ГКЦБФР подано письмо об отмене регистрации эмиссии целевых облигаций и аннулировании соответствующих временных свидетельств о регистрации выпусков облигаций. 3 марта 2009 года получено распоряжение ГКЦБФР об отмене выпуска облигаций серий В-J и аннулировании временных свидетельств. Ни одной облигации серии А размещено не было. 23 июня получено распоряжение ГКЦБФР об отмене выпуска облигаций серии А и аннулировании временного свидетельства
».Как видим, практика доказала, что целевые облигации являются чрезвычайно негибким и неэффективным финансовым инструментом. Они не позволяют эмитентам оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.
