Фонды финансирования строительства по новым правилам: взгляд управляющего
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», poradnyk@gmail.com
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Закон о ФКМ
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Распоряжение № 718
— распоряжение Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины «Об утверждении изменений в Примерные правила фонда финансирования строительства» от 01.10.2009 г. № 718.Примерные правила ФФС
— Примерные правила фонда финансирования строительства, утвержденные распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 01.10.2009 г. № 718.Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств установителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225.
Наконец дождались...
Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины (Госфинуслуг) распоряжением № 718 внесла изменения в Примерные правила фонда финансирования строительства. Эта необходимость была вызвана принятием Закона № 692-VI. Указанные изменения в законодательстве требовали внесения изменений в типовые Правила и договоры ФФС. Поэтому логично, что Госфинуслуг должен был утвердить новые Примерные правила ФФС1, что и было сделано 1 октября 2009 года.
1
Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) — система норм, утвержденная и обнародованная управляющим этого фонда, которые должны соблюдать все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной установителем управления, а также соответствовать требованиям данного Закона (абзац восьмой части первой статьи 2 Закона о ФКМ).Правда, до настоящего момента большинство управляющих ФФС уже успели привести свои
Правила ФФС в соответствие с измененными нормами законодательства о финансово-кредитных механизмах2 и согласно Лицензионным условиям деятельности подать их на согласование в Госфинуслуг. Дело в том, что на семинарах с участием представителей Комиссии управляющих заверяли, что в этом году изменений в Примерные правила ФФС Госфинуслуг вносить не будет. Поэтому управляющим необходимо внести их самостоятельно на основании изменений в законодательстве о финансово-кредитных механизмах. Но вследствие того, что изменения в Примерные правилам ФФС таки появились, то, по-видимому, Госфинуслуг пошел более простым путем — на основе уже разработанных управляющими типовых Правил ФФС разработал и изменения в Примерные правила ФФС, которые уже могут использовать все другие участники рынка.2 Закон о ФКМ.
Перед тем как перейти к анализу самих
Примерных правил ФФС, отметим, что они носят рекомендательный характер и не обязательны для применения. Поэтому, если вы уже успели разработать свой собственный вариант текста Правил ФФС, удовлетворяющий всем нормам законодательства, можете смело их использовать. Только не забудьте перед применением отправить их на согласование в Госфинуслуг.В целом
Примерные правила ФФС, утвержденные Госфинуслуг, учли все, что было необходимо изложить в настоящем документе. Но для выяснения отдельных нюансов перейдем к его анализу.
Анализ положений Примерных правил ФФС
В
разделе 2 «Определение терминов» Примерных правил ФФС приведены определения основных терминов, встречающиеся в Законе о ФКМ. Однако следует помнить, что это далеко не все термины и понятия, которые должны быть освещены в Правилах ФФС.Что касается
раздела 3 «Порядок создания ФФС» , то все процессы в Примерных правилах ФФС изложены отлично. Вот только в п. 3.3 указанного раздела Госфинуслуг привел пример именно ФФС вида Б, при том, что в Украине не создано ни одного ФФС этого типа. Поэтому в данном пункте стоит указать, что существуют ФФС вида А, а также дать основную характеристику такого типа фонда — что в ФФС вида А цену и все характеристики определяет застройщик, но зато он несет все риски, связанные со строительством здания и вводом его в эксплуатацию.Основные права и обязанности управляющего по управлению имуществом изложены в
разделе 4 «Управление ФФС» и разделе 5 «Ограничения относительно отдельных действий управляющего по управлению имуществом». В целом перечисленные в этих разделах права и обязанности управляющего должны быть перенесены в договор об участии в ФФС с доверителем.Одним из основных разделов
Примерных правил ФФС является раздел 6 «Порядок взаимодействия управляющего, застройщика и доверителей», посвященный установлению правовых отношений управляющего с застройщиком. Именно этот раздел и станет основой для составления договора между управляющим и застройщиком, который и является едва ли не самым ценным договором в процессе функционирования финансово-кредитных механизмов. Именно в договоре о сооружении объекта строительства между управляющим и застройщиком определяются основные права и обязанности сторон. Поэтому от того, насколько точно составлен этот договор, и будет зависеть реальное влияние управляющего на застройщика, а следовательно — и на возможность выполнения своих обязательств перед доверителями.Некоторое удивление вызывает
п. 6.9 Примерных правил ФФС, в котором речь идет о праве доверителя требовать от управляющего расторжения договора и возврата средств в случае нарушения обязательств застройщика перед управляющим по возрастанию стоимости строительства, потребительским свойствам, срокам сдачи дома. Ведь становится непонятно, как доверитель будет знать об этих нарушениях со стороны застройщика, проверять которого имеет право исключительно управляющий. А уже управляющий может требовать от застройщика сначала устранения недостатков и только при невыполнении этого условия требовать возврата средств. Да и один из рисков — увеличение стоимости строительства более чем на 20 % — является довольно спорным в украинских реалиях с годовой инфляцией выше тех же 20 %. Поэтому считаем целесообразным изложить этот пункт в двух трактовках, по которым доверитель имеет право требовать расторжения договора и возврата средств при условии невыполнения управляющим своих обязательств, а уже управляющий имеет право требовать эти средства от застройщика. Так будет правильнее и менее рискованно для управляющего. То есть требовать чего-то от застройщика доверитель имеет право через управляющего, что является логичным, так как договоры заключаются именно с управляющим.В
разделе 7 Примерных правил ФФС изложен «Порядок заключения договоров об участии в ФФС». В целом в порядке прописана вся процедура заключения договора об участии в ФФС. Здесь следует остановиться на двух моментах:1. В
п. 7.6 указанного раздела сказано, что доверителем может быть только одно лицо. Это взято из Закона о ФКМ. В результате выходит, что свидетельство на право собственности на объект инвестирования будет только на одного человека, с которым и заключен договор. И если проблема мужа-жены еще как-то урегулирована, потому что имущество является общим и они становятся равноправными его собственниками независимо от того, с кем заключен договор об участии в ФФС, то вопрос приобретения собственности на такую квартиру детьми становится проблематичным. Дети в этом случае выпадают из списка претендентов на право собственности, и понятно, что в свидетельстве на право собственности фигурировать не будут. А если, например, доверитель захочет продать свою квартиру, чтобы купить другую, то органы опеки обязательно будут требовать, чтобы в договор об участии в ФФС были вписаны и дети. И их вовсе не интересует, что это невозможно. Из-за такого конфликта интересов управляющим грозит опасность потерять немало потенциальных доверителей, которые будут покупать жилье, реализуемое по другим схемам, где им впишут всех, кого нужно.До этого момента при возникновении такой ситуации управляющие все-таки вписывали в договор нескольких людей, поскольку эта ситуация не была до конца урегулирована. Теперь делать это прямо запрещено.
2. Еще одна ситуация, возникающая в деятельности управляющих, — это необходимость вернуть средства доверителю, скажем, за невыполнение им условий договора. При этом иногда этот доверитель просто исчезает — например, уезжает за границу и планирует вернуться только через три года. Открепив от него объект инвестирования, мы можем его продать, но вот средства вернуть некому. Поэтому они будут оставаться в ФФС до момента их истребования доверителем. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда прямо-таки годами невозможно будет закрыть ФФС. Чтобы этого не случилось, рекомендуем обязывать доверителей открывать текущие счета в учреждении банка (желательно в том же, что и счет фонда) и прописывать в
Правилах ФФС и договорах об участии в ФФС право управляющего в случае отсутствия доверителя вернуть ему внесенные им средства на указанный счет в банке. Таким образом вы сможете без проблем вернуть средства доверителю даже при его отсутствии.В
разделе 8 «Порядок и условия внесения доверителями средств» появился интересный п. 8.3, в котором говорится, что другой человек может внести средства в ФФС за доверителя только при условии, если в доверенности будет четко указано, что этот человек может вносить средства за это лицо именно в ФФС, с обязательной ссылкой на реквизиты договора об участии в ФФС. Это опять же станет бюрократическим барьером, так как многие вообще заключают договоры об участии в ФФС по генеральной доверенности от имени человека, например, работающего за рубежом. Теперь получается, что генеральной доверенности на все операции маловато, должен быть четко указан именно договор ФФС. Однако считаем, что при оплате через учреждения банков банки не будут требовать доверенности с такими подробностями и оплату можно будет осуществить и с использованием обычной доверенности. Но этот пункт в Правилах ФФС должен быть, так как он прямо предусмотрен ст. 15 Закона о ФФС.Также рекомендуем прописать в этом разделе
Правил ФФС, что датой поступления средств в ФФС является дата их зачисления на счет управляющего, что подтверждается выпиской банка. Дело в том, что часто перед повышением цены доверители вносят средства через вечернюю кассу банка, и эти средства зачисляются на счет управляющего утром следующего дня, когда уже действует новая цена. Получается, у доверителя квитанция — одним числом, у управляющего приход денег — другим. Тогда начинаются спорные вопросы, по какой цене зачислять средства. Считаем, что четкое разъяснение этого вопроса позволит избежать спорных моментов.В
разделах 9 и 10 Примерных правил ФФС описаны порядок и условия закрепления за доверителем объекта инвестирования и порядок расчетов между управляющим и доверителем. В целом все положения изложены исчерпывающе и никаких вопросов или замечаний не вызывают.А вот в
разделе 11 «Взаимодействие управляющего, застройщика и доверителей после ввода объекта строительства в эксплуатацию» особое внимание следует уделить п. 11.4 об окончательных расчетах управляющего с доверителями по данным замеров БТИ. Дело в том, что площадь в проекте и по результатам замеров БТИ почти никогда не совпадает. В результате будет очень много доплат и возвратов. Поэтому рекомендуем выдвинуть условие, что доплаты и возвраты средств будут осуществляться, если разница в площади превысит, скажем, 0,5 или 1 кв. м. Если же она будет меньше, то никто никому ничего не доплачивает и не возвращает. Это значительно упростит жизнь и управляющему, и доверителю.Что касается
«Порядка передачи объектов инвестирования и оформления права собственности» , изложенного в разделе 12 Примерных правил ФФС, то нелишним было бы указать здесь обязательство доверителя предоставить застройщику нотариально удостоверенную доверенность на представительство его интересов в БТИ и других органах местной власти, а также другие необходимые документы для осуществления действий для получения свидетельства на право собственности на объект инвестирования. Дело в том, что местные органы игнорируют положения Закона о ФКМ, согласно которому для оформления свидетельства на право собственности достаточно справки о полном расчете доверителя с управляющим, а требуют еще дополнительно целый комплект документов, в частности нотариально заверенную копию договора об участии в ФФС.В
разделах 13 и 14 Примерных правил ФФС речь идет о прекращении управления имуществом и откреплении объекта инвестирования от доверителя и условиях выплаты доверителю средств. Что касается п. 13.8 Примерных правил ФФС о невозможности возврата средств доверителю, то при наличии требования к нему открыть текущий счет, о котором упоминалось выше, этой неприятности можно избежать. Самое важное, что указано в этих разделах, — это право управляющего возвращать средства доверителю только после реализации его объекта инвестирования или ввода здания в эксплуатацию, при условии, когда доверитель просто решил отказаться от участия в ФФС. Это даст возможность избежать проблем в случае массового отказа от участия в ФФС. Что касается порядка прекращения управления имуществом, то в правилах он изложен просто идеально с подробным описанием всех возможных вариантов.Как известно, до момента ввода здания в эксплуатацию доверитель имеет право уступить право требования по договору об участии в ФФС третьим лицам, а также изменить объект инвестирования на другой. Порядок осуществления этих операций изложен в
разделах 14 — 15 Примерных правил ФФС.Раздел 16 Примерных правил ФФС
посвящен получению доверителем кредита в учреждении банка для участия в ФФС. Ввиду сегодняшнего состояния кредитования этот раздел Правил не является существенным.Раздел 17 «Вознаграждение управляющего»
в Примерных правилах ФФС посвящен различным видам вознаграждения, которое может получать управляющий в процессе своей деятельности. Размер вознаграждения управляющего в комментируемом документе установлен в % к привлеченным средствам. Однако мы не видим ни одной преграды, чтобы устанавливать вознаграждение в твердой сумме. Главное, чтобы оно не превышало ограничений, предусмотренных ст. 21 Закона о ФКМ.Раздел 18 Примерных правил ФФС
описывает размер ответственности управляющего и застройщика за невыполнение принятых на себя обязательств. Понятно, что, кроме этой ответственности, можно прописать еще много дополнительных оснований для ответственности и штрафных санкций за разнообразные нарушения. Но при этом старайтесь не навредить самим себе. Ведь главное именно то, чтобы все условия этого раздела Правил способствовали предотвращению нарушений со стороны как застройщика, так и управляющего.Последний раздел
Примерных правил ФФС посвящен порядку и условиям прекращения функционирования ФФС. Ко всему указанному в Правилах стоило бы добавить условие прекращения функционирования ФФС по решению управляющего в случае непривлечения в ФФС ни одного доверителя в течение определенного времени. А ввиду сегодняшних реалий такое случается часто.
Вывод
В целом
Примерные правила ФФС освещают все основные аспекты функционирования ФФС и с учетом приведенных выше нюансов могут быть успешно применены на практике. Заметим только, что чем больше ваши Правила ФФС будут приближены к Примерным правилам ФФС, тем меньше вопросов и замечаний возникнет к вам со стороны Госфинуслуг.Желаем вам всего наилучшего и ждем ваших вопросов.
