Фонди фінансування будівництва за новими правилами: погляд управителя
Василь Качерай, головний бухгалтер ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@gmail.com
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 692
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.Закон про ФКМ
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Розпорядження № 718
— розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України «Про затвердження змін до Примірних правил фонду фінансування будівництва» від 01.10.2009 р. № 718.Примірні правила ФФБ
— Примірні правила фонду фінансування будівництва, затверджені розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 01.10.2009 р. № 718.Ліцензійні умови
— Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225.
Нарешті дочекалися...
Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України (Держфінпослуг) своїм
розпорядженням № 718 унесла зміни до Примірних правил фонду фінансування будівництва. Ця необхідність була викликана прийняттям Закону № 692-VI. Зазначені зміни в законодавстві вимагали й внесення змін до типових Правил та договорів ФФБ. Тож логічно, що Держфінпослуг мав би затвердити нові Примірні правила ФФБ1, що й було зроблено 1 жовтня 2009 року.1
Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) — система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону (абзац восьмий частини першої статті 2 Закону про ФКМ).Правда, до цього часу більшість управителів ФФБ уже встигли привести свої
Правила ФФБ у відповідність до змінених норм законодавства про фінансово-кредитні механізми2 та відповідно до Ліцензійних умов діяльності подати їх на погодження до Держфінпослуг. Справа в тому, що на семінарах за участю представників Комісії, управителів запевняли, що на цей рік змін до примірних правил ФФБ Держфінпослуг уносити не буде. Тому управителям необхідно внести їх самостійно на основі змін до законодавства про фінансово-кредитні механізми. Та зважаючи на те, що зміни до Примірних правил ФФБ таки з’явилися, то, мабуть, Держфінпослуг пішов простішим шляхом — на основі вже розроблених управителями типових Правил ФФБ розробив й зміни до Примірних правил ФФБ, які можуть використовувати всі інші учасники ринку.2 Закон про ФКМ.
Перед тим, як перейти до аналізу самих
Примірних правил ФФБ, зазначимо що вони носять рекомендаційний характер, тобто не є обов’язковими для використання. Тому, якщо ви вже встигли розробити свій власний варіант тексту Правил ФФБ, який відповідає всім нормам законодавства, то можете сміливо їх використовувати. Тільки не забудьте перед застосуванням відіслати їх на погодження до Держфінпослуг.Загалом
Примірні правила ФФБ, затверджені Держфінпослуг, урахували все, що й було необхідно викласти в цьому документі. Та щоб вияснити окремі нюанси, перейдемо до його аналізу.
Аналіз положень Примірних правил ФФБ
У
розділі 2 «Визначення термінів» Примірних правил ФФБ дано визначення основних термінів, які зустрічаються в Законі про ФКМ. Проте слід пам’ятати, що це далеко не всі терміни та поняття, які мають бути висвітлені в Правилах ФФБ.Що стосується
розділу 3 «Порядку створення ФФБ», то всі процеси в Примірних правилах ФФБ викладені відмінно. Ось тільки в п. 3.3 зазначеного розділу Держфінпослуг навів приклад саме ФФБ виду Б, притому що в Україні не створено жодного ФФБ цього виду. Тож у цьому пункті варто вказати про те, що ФФБ є виду А, а також вказати основну характеристику такого типу фонду — у ФФБ виду А ціну та всі характеристики визначає забудовник, але й він несе всі ризики, пов’язані з будівництвом будівлі та веденням її в експлуатацію.Основні права та обов’язки управителя щодо управління майном викладені в
розділі 4 «Управління ФФБ» та розділі 5 «Обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном». Загалом перелічені в цих розділах права й обов’язки управителя повинні бути перенесені в договір про участь у ФФБ з довірителем.Одним з основних розділів
Примірних правил ФФБ є розділ 6 «Порядок взаємодії управителя, забудовника та довірителів», який присвячено встановленню правових відносин управителя із забудовником. Саме цей розділ і стане основою для складання договору між управителем та забудовником, який і є чи не найціннішим в процесі функціонування фінансово-кредитних механізмів. У договорі про спорудження об’єкта будівництва між управителем та забудовником і визначено основні права та обов’язки сторін. Тож від того, наскільки добре складено цей договір, і буде залежати реальний вплив управителя на забудовника, а отже, і на можливість виконання своїх зобов’язань перед довірителями.Викликає деякий подив
п. 6.9 Примірних правил ФФБ, у якому йдеться про право довірителя вимагати від управителя розірвання договору та повернення коштів у разі порушення зобов’язань забудовника перед управителем щодо зростання вартості будівництва, споживчих властивостей, термінів здачі будинку. Адже стає незрозуміло, як довіритель знатиме про ці порушення з боку забудовника, перевіряти якого має право виключно управитель. А вже управитель може вимагати від забудовника спочатку усунення недоліків, і лише при їх невиконанні вимагати повернення коштів. Та й один із ризиків — збільшення вартості будівництва більш ніж на 20 % є дуже спірним в українських реаліях з річною інфляцією більше тих же 20 %. Тому вважаємо за доцільніше цей пункт викласти в двох трактуваннях, за якими довіритель має право вимагати розірвання договору та повернення коштів при умові невиконання управителем своїх зобов’язань, а вже управитель має право вимагати ці кошти від забудовника. Так воно буде правильніше і менш ризиковано для діяльності управителя. Тобто вимагати щось від забудовника довіритель має право через управителя, що є логічним, оскільки договори укладаються саме з управителем.У
розділі 7 Примірних правил ФФБ викладено «Порядок укладання договорів про участь у ФФБ». Загалом в порядку прописано всю процедуру укладення договору про участь у ФФБ. Тут слід зупинитися на таких моментах:1. У
п. 7.6 зазначеного розділу сказано, що довірителем може бути тільки одна особа (згідно із Законом про ФКМ). У результаті виходить, що свідоцтво на право власності на об’єкт інвестування буде лише на одну людину, з якою й укладено договір. І якщо питання чоловіка-жінки ще якось врегульоване, бо майно є спільним і вони стають рівноправними його власниками, незалежно від того, з ким укладений договір про участь в ФФБ, то питання набуття власності на таку квартиру дітьми стає проблемним. Діти в цьому випадку «випадають» з претендентів на право власності і, зрозуміло, що в свідоцтві на право власності фігурувати не будуть. А якщо, наприклад, довіритель захоче продати свою квартиру, щоб купити іншу, то органи опіки обов’язково вимагатимуть, щоб в договорі про участь в ФФБ були вписані й діти. І їх зовсім не цікавить, що це неможливо. Через такий конфлікт інтересів управителі зможуть втратити чимало потенційних довірителів, які будуть купувати житло, що реалізується за іншими схемами, де їм впишуть усіх, кого потрібно.До цього часу при виникненні такої ситуації управителі все-таки вписували в договір декілька людей, оскільки ця ситуація була до кінця не врегульована. Тепер це робити прямо заборонено.
2. Ще одна ситуація, яка виникає в діяльності управителів, — це необхідність повернути кошти довірителю, скажімо, за невиконання ним умов договору. При цьому інколи цей довіритель просто зникає — скажімо, виїждає за кордон і зможе повернутися лише через три роки. Відкріпивши від нього об’єкт інвестування, ми можемо його продати, але кошти повернути нікому. Вони й залишатимуться в ФФБ до часу їх витребування довірителем. Таким чином, може виникнути ситуація, коли протягом років неможливо буде закрити ФФБ. Щоб цього не сталося, рекомендуємо зобов’язати довірителів відкривати поточні рахунки в установах банку (бажано у тому ж, що й рахунок фонду) та прописувати в
Правилах ФФБ та договорах про участь в ФФБ право управителя у разі відсутності довірителя повернути йому внесені ним кошти на зазначений рахунок в банку. Таким чином, ви зможете без проблем повернути кошти довірителеві навіть у разі його відсутності.У
розділі 8 «Порядок та умови внесення довірителями коштів» з’явився цікавий п. 8.3, який зазначає, що інша людина може внести кошти в ФФБ за довірителя тільки за умови, якщо в довіреності буде чітко вказано, що вона може вносити кошти за цю особу саме до ФФБ з обов’язковим посиланням на реквізити договору про участь в ФФБ. Це знову ж таки стане бюрократичним бар’єром, оскільки багато хто взагалі укладає договір про участь в ФФБ за генеральною довіреністю від імені людини, яка, скажімо, перебуває за кордоном на роботі. Тепер, виходить, генеральної довіреності на всі операції замало, має бути чітко вказано саме про договір ФФБ. Проте вважаємо, що при оплаті через установи банків банки не вимагатимуть довіреності з такими подробицями і оплату таки можна буде здійснити й з використанням звичайної довіреності. Проте цей пункт в Правилах ФФБ має бути, оскільки він прямо передбачений ст. 15 Закону про ФФБ.Також рекомендуємо прописати в цьому розділі
Правил ФФБ, що датою надходження коштів до ФФБ є дата їх зарахування на рахунок управителя, що підтверджується випискою банку. Справа в тому, що часто перед підвищенням ціни довірителі вносять кошти в банк на вечірню касу і ці кошти зараховують управителю зранку наступного дня, коли вже діє нова ціна. Виходить, у довірителя квитанція одним числом, у управителя гроші прийшли іншим. Тоді починаються спірні питання, за якою ціною зараховувати кошти. Вважаємо, що чітке роз’яснення цього моменту дозволить уникнути суперечок.У
розділах 9 та 10 Примірних правил ФФБ описано порядок та умови закріплення за довірителем об’єкта інвестування та порядок розрахунків між управителем та довірителем. Загалом всі положення викладено повністю і жодних запитань чи зауважень не викликають.А от у
розділі 11 «Взаємодія управителя, забудовника і довірителів після введення об’єкта будівництва в експлуатацію» варто особливу увагу приділити п. 11.4 про остаточні розрахунки управителя з довірителями за даними замірами БТІ. Справа в тому, що площа в проекті і за результатами заміру БТІ майже ніколи не співпадає. У результаті доплат та повернень буде дуже багато. Тому рекомендуємо поставити умову, що доплати та повернення коштів будуть здійснюватися, якщо різниця в площі буде, скажімо, більше ніж 0,5 чи 1 кв. м. Якщо ж менше — то ніхто нікому нічого не доплачує і не повертає. Це значно спростить життя і управителеві, і довірителеві.Щодо
«Порядку передачі об’єктів інвестування та оформлення права власності», викладеного в 12 розділі Примірних правил ФФБ, то не зайвим було б вказати тут зобов’язання довірителя надати забудовникові нотаріально посвідчену довіреність на представництво його інтересів в БТІ та інших органах місцевої влади та інших необхідних документів для здійснення дій для виготовлення свідоцтва на право власності на об’єкт інвестування. Справа в тому, що місцеві органи ігнорують положення Закону про ФКМ, згідно з яким для оформлення свідоцтва на право власності достатньо довідки про повний розрахунок довірителя з управителем, а вимагають ще додатково цілий комплект документів, зокрема, нотаріально завірену копію договору про участь в ФФБ.У
розділах 13 та 14 Примірних правил ФФБ йдеться про припинення управління майном та відкріплення об’єкта інвестування від довірителя та умови виплату довірителю коштів. Щодо п. 13.8 Примірних правил ФФБ про неможливість повернення коштів довірителю, то у випадку наявності вимоги до нього відкрити поточний рахунок, про який згадувалося вище, цієї прикрості можна уникнути. Найвжливіше, що вказано в цих розділах, — це право управителя повертати кошти довірителеві лише після реалізації його об’єкта інвестування або введення будинку в експлуатацію. Це за умови, коли довіритель просто вирішив відмовитися від участі в ФФБ. Це дасть змогу уникнути проблем у разі масової відмови від участі в ФФБ. Що стосується порядку припинення управління майном, то в правилах його викладено просто ідеально з детальним описом всіх можливих варіантів.Як відомо, до моменту введення будинку в експлуатацію довіритель має право уступити право вимоги за договором про участь в ФФБ третім особам, а також змінити об’єкт інвестування на інший. Порядок здійснення цих операцій викладено в
розділах 14 — 15 Примірних правил ФФБ.Розділ 16 Примірних правил ФФБ
присвячено й отриманням довірителем кредиту в установі банку для участі в ФФБ. Зважаючи на сьогоднішній стан кредитування, цей розділ Правил не є суттєвим.Розділ 17 «Винагорода управителя»
в Примірних правилах ФФБ присвячений різним видам винагороди, яку може отримувати управитель у процесі своєї діяльності. Розмір винагороди управителя в коментованому документі встановлено у % до залучених коштів. Але не бачимо жодної перепони, щоб брати винагороду в твердій сумі. Головне, щоб вона не перевищувала обмежень, установлених ст. 21 Закону про ФКМ.Розділ 18 Примірних правил ФФБ
описує розмір відповідальності управителя та забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов’язань. Зрозуміло, що, окрім цієї відповідальності, можна прописати ще багато додаткових підстав для відповідальності та штрафних санкцій за різноманітні порушення. Але при цьому зважайте, щоб самим собі не нашкодити. Найголовніше, щоб всі умови цього розділу Правил спряли уникненню порушень як з боку забудовника, так і з боку управителя.Останній розділ
Примірних правил ФФБ присвячено порядку та умовам припинення функціонування ФФБ. До всього зазначеного в Правилах варто б додати умову припинення функціонування ФФБ за рішенням управителя в разі незалучення в ФФБ жодного довірителя протягом певного часу. А зважаючи на сьогоднішні реалії, таке буває часто.
Висновок
Загалом
Примірні правила ФФБ висвітлюють всі основні аспекти функціонування ФФБ і з урахуванням наведених вище нюансів можуть бути успішно застосовані на практиці. Зауважимо лише те, що чим більше ваші Правила ФФБ будуть наближені до Примірних правил ФФБ, тим менше запитань та зауважень буде до вас з боку Держфінпослуг.Бажаємо вам усього найкращого та чекаємо ваших запитань.
