Отчетность застройщика: проблемы согласования законодательства
Обязан ли застройщик предоставлять управляющему фонда финансирования строительства (ФФС) акты по форме № КБ-2в и определять стоимость строительных работ согласно госрасценкам?
Мы можем понять озабоченность застройщика, задавшего вопрос.
Дело в том, что форма № КБ-2в1 в принципе не предназначена для оформления операций между застройщиком, возводящим объект за счет ФФС, и управителем ФФС.
1 Типовая форма № КБ-2в утверждена приказом Госкомстата Украины совместно с Государственным комитетом по строительству и архитектуре от 21.06.2002 г. № 237/5.
Поясним эту позицию.
Дело в том, что согласно п. 2 приказа Госстроя от 21.06.2002 г. № 237/5 форма № КБ-2в распространяется «на строительные предприятия и строительные структурные подразделения предприятий всех видов экономической деятельности независимо от форм собственности, выполняющие строительные и монтажные работы, работы по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений и другие подрядные работы с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности».
Однако доверителями ФФС вообще не могут быть ни госпредприятия, ни госучреждения, являющиеся распорядителями бюджетных средств.
Это объяснятся тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 1032 Гражданского кодекса2 учредителем управления может быть лишь собственник имущества. Госпредприятия и госучреждения таковыми не являются. Все их имущество принадлежит им не на праве собственности, а на правах хозяйственного ведения и оперативного управления.
2 Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Кроме того, система взаимоотношений, возникающих в процессе функционирования финансово-кредитных механизмов при использовании средств ФФС, не коррелирует с традициями составления формы № КБ-2в.
Начнем с того, что эта форма должна составляться подрядчиком для застройщика. В системе функционирования ФФС далеко не всегда между управляющим ФФС и застройщиком заключается именно договор подряда. Чаще заключается общий договор на организацию строительства. В таком случае застройщик по отношению к управляющему не является собственно подрядчиком. Поэтому, строго говоря, если между сторонами не заключен договор подряда , то управляющему нельзя требовать от застройщика предоставления формы с названием «Акт приема выполненных подрядных работ». В этой ситуации у представителей застройщика просто нет достаточных правовых оснований поставить свои подписи в этом акте по реквизиту «Сдал подрядчик».
Также застройщики далеко не всегда являются непосредственными исполнителями строительно-монтажных работ, а Пояснения по заполнению формы № КБ-2в3 настаивают на том, чтобы эту форму составляли именно «специалисты строительного предприятия... если предприятием в отчетном периоде выполнялись строительные и монтажные работы». Значит, если у застройщика, работающего в системе финансирования строительства за счет ФФС, нет лицензии на выполнение строительных работ, то его сотрудники, формально говоря, вообще не имеют юридического права на составление формы № КБ-2в.
3 Пояснение к порядку заполнения Акта приемки выполненных подрядных работ (типовая форма № КБ-2в), утвержденное приказом Государственного комитета статистики Украины и Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 21.06.2002 г. № 237/5.
В силу вышеизложенных обстоятельств до недавнего времени большинство застройщиков, использующих активы ФФС, игнорировали формы № КБ-2в. (Эти формы составлялись лишь тогда, когда в договорах между застройщиками и управляющими было особо предусмотрено соответствующее условие.)
Однако после изменений, внесенных в Закон о финансово-кредитных механизмах4, статья 16 этого Закона стала гласить: «По каждому объекту строительства застройщик обязан вести отчетность по установленной законодательством форме и регулярно предоставлять ее управителю».
4
Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Не мудрствуя лукаво, компетентные органы (Госфинуслуг и Минрегионстрой) во исполнение указаний законодателя приняли Порядок подготовки и предоставления отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства5.
5 Порядок подготовки и подачи отчетности застройщиком управителю ФФС по каждому объекту строительства, утвержденный распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 07.07.2009 г. № 532 и приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 07.07.2009 г. № 275. Документ вступил в силу 14 августа 2009 года. Комментарий к этому документу см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 20, с. 23 — 28.
В этом Порядке прямо предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять управляющему отчетность, среди которой названа и форма № КБ-2в.
Причем стоит обратить внимание на то, что Порядок обязывает застройщика не только предоставлять акты по форме № КБ-2в, но и составлять их.
Очевидно, что Порядок подготовки и предоставления отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства по отношению к приказу Госстроя Украины от 21.06.2002 г. № 237/5, утвердившему форму № КБ-2в, является специальным нормативным документом. Следовательно, он имеет приоритет над положениями приказа Госстроя Украины от 21.06.2002 г. № 237/5, и застройщики обязаны выполнять требования Порядка.
Таким образом, после вступления в силу Порядка подготовки и предоставления отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства застройщики обязаны подавать управляющим ФФС акты приемки выполненных подрядных работ, даже если застройщики не являются подрядчиками по отношению к управляющим ФФС.
Заметим также, что Порядок несколько изменил привычную процедуру заполнения формы № КБ-2в. Если в обычных обстоятельствах эта форма заполнялась по каждому отчетному периоду (месяцу), то застройщики, использующие активы ФФС, должны составлять ее «ежемесячно нарастающим итогом с начала отчетного года».
Что касается использования госрасценок при определении стоимости СМР, то здесь нужно отметить следующее.
Пояснения, утвержденные приказом Госстроя Украины от 21.06.2002 г. № 237/5, содержат такую общую норму: «Расходы на строительство — прямые, общепроизводственные, другие и административные определяются согласно действующим Государственным строительным нормам Украины (ГСН)». То есть, по общим правилам, формы № КБ-2в должны составляться целиком и полностью только по нормам ДБН (Хотя, заметим, что в «Информации об использовании средств», форма которой утверждена Порядком подготовки и предоставления отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства, указано, что «согласно Правилам определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000)» определяется только стоимость собственно строительных работ).
В то же время, согласно ДБН Д.1.1-1-20006, «эти строительные нормы устанавливают основные правила определения стоимости нового строительства, расширения, реконструкции и технического переоснащения предприятий, зданий и сооружений, ремонта жилья, объектов социальной сферы и коммунального назначения и благоустройства, а также реставрации достопримечательностей архитектуры и градостроительства* и носят обязательный характер при определении стоимости строений (объектов), строительство которых осуществляется с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности».
6 Правила определения стоимости строительства (ГСН Д.1.1-1-2000), утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174.
Это положение обусловлено требованием ст. 17 Закона об инвестиционной деятельности7 .
7
Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Но, как мы выяснили, в системе финансирования строительства за счет ФФС вообще не могут быть использованы государственные средства.
Поэтому на гражданско-правовые взаимоотношения между застройщиком и управляющим ФФС не распространяются требования об обязательности ценообразования по нормам ДБН.
В связи с этим возникает вопрос о том, как же застройщику заполнять форму № КБ-2в?
Если формально следовать указаниям приказа Госстроя Украины от 21.06.2002 г. № 237/5, то застройщик должен составить форму № КБ-2в, используя алгоритмы, предусмотренные ДБН Д.1.1-1-2000. Это значит, что акты будут отражать стоимость строительства по госрасценкам. Впрочем, это не означает, что цены на объекты, сооружаемые за счет ФФС, устанавливаемые застройщиком, должны соответствовать параметрам ДБН.
И если застройщик устанавливает рыночные цены на измерительные единицы объектов инвестирования, которые не совпадают с государственными расценками, то счета, выставляемые управляющему ФФС, будут отличаться от данных, приведенных в актах по форме № КБ-2в.
Другими словами, данные формы № КБ-2в будут играть лишь роль справочной информации.
Результатом применения такой схемы будет лишь то, что управляющий ФФС получит возможность сравнивать реальную договорную стоимость строительства с госценой такого строительства.
Дмитрий Чечель
