Аренда жилья с выкупом: практические аспекты внедрения
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ»,
poradnyk@gmail.com
Ранее1 мы уже писали о нововведенном механизме по реализации жилья через аренду жилья с последующим выкупом. В сегодняшнем номере автор предлагает свой подход по претворению этого процесса в жизнь.
1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 16, с. 28 — 33.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о финуслугах
— Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-ІІІ.Закон № 800
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Постановление № 274
— постановление КМУ «Об утверждении Порядка аренды жилья с выкупом» от 25.03.2009 г. № 274.Примерный договор аренды с выкупом жилья
— приказ Министерства регионального развития и строительства Украины «Об утверждении Примерного договора аренды жилья с выкупом» от 24.06.2009 г. № 252.П(С)БУ 14 «Аренда»
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. № 181.
Приостановление банками ипотечного кредитования физических лиц грянуло для застройщиков как гром среди ясного неба. Ведь в последние годы стимулирование спроса, а соответственно и рост цен на квадратные метры происходили как раз за счет кредитов, которые чуть ли не каждый день становились все более доступными. Чтобы спасти строительную отрасль и обеспечить последующую продажу жилья, необходимо было изобрести замену банковскому кредитованию. Некоторые застройщики начали продажу жилья с рассрочкой оплаты — в так называемую рассрочку, при этом начисляя проценты на остаток задолженности клиента, а по сути — предоставляя товарный кредит. При этом продажа жилья через схему классического товарного кредита имеет существенный недостаток, заключающийся в переходе права собственности на жилье от продавца к покупателю в день подписания договора купли-продажи жилья или с момента его фактической передачи покупателю. А при неуплате покупателем средств вернуть обратно квартиру будет очень непросто, хотя бы из-за прописанных там детей. А выдавать финансовые кредиты застройщики не имеют права, так как это исключительно финансовая услуга и может предоставляться только финансовыми учреждениями. Как альтернативу этим двум схемам продажи жилья с рассрочкой оплаты
Законом № 800 была введена такая схема реализации жилья, как аренда жилья с выкупом. В сущности, с помощью этого механизма Закон позволил застройщикам продавать жилье в кредит с получением процентов за пользование им. Насколько реально внедрить этот механизм на практике, попробуем разобраться в этой статье.
Как все начиналось
Откровенно говоря, при первом прочтении
Закона № 800 автор вовсе не придал значения его ст. 5 «Аренда жилья с выкупом», с помощью которой в Украине, собственно, и внедрен новый механизм реализации жилья как альтернатива продаже жилья в кредит без посредничества банковских учреждений. Дело в том, что этим же Законом была предусмотрена разработка Кабмином порядка аренды жилья с выкупом и типового договора. Вследствие того, что в это время застройщикам хватало других, более неотложных дел, применение этого механизма откладывалось. Все попросту ожидали дальнейших разъяснений и подзаконных нормативных актов, которые бы шире растолковали применение этого механизма на практике.Но наши органы власти не спешили с растолковыванием, а тем более с помощью по применению на практике этого механизма реализации жилья. А принятое 25 марта 2009 года
постановление № 274 больше разочаровало, чем порадовало. Дело в том, что ничего нового, кроме того, что было прописано в Законе, оно по сути и не осветило, а только еще раз процитировало нормы Закона № 800.Далее начались длительные ожидания
Примерного договора аренды жилья с выкупом, который должен был разработать Минрегионстрой. Но эта структура выполнить задание не спешила. И только 24 июня 2009 года Минрегионстрой своим приказом № 252 утвердил Примерный договор аренды жилья с выкупом. Соответственно с этого момента все компании и получили зеленый свет для внедрения реализации жилья через аренду с выкупом на практике.
Что можно реализовать через аренду жилья с выкупом?
На первый взгляд заглавие кажется неуместным, ведь уже из названия понятно, что реализовывать таким образом застройщики будут жилье. Но не все так просто. В строительных компаниях, как правило,
есть два вида продукта: готовые квартиры, введенные в эксплуатацию, на которые имеются документы на право собственности, и квартиры, находящиеся на стадии строительства, документов на которые нет. Так вот, реализовывать через аренду с выкупом можно только готовые квартиры или дома, на которые имеются документы на право собственности. Согласно постановлению № 274 договор аренды заключается в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Да и в Примерном договоре аренды жилья с выкупом, утвержденном Минрегионстроем, часто встречается именно понятие «жилье». А квартиру, которая еще строится, жильем считать нельзя. В конечном итоге сдать в аренду можно реальные активы, а когда жилье еще не построено, то и в аренду сдавать нечего. Поэтому применить эту схему можно только при реализации готового жилья, а значит, такая схема не будет пользоваться большой популярностью среди застройщиков, потому что у них, как правило, очень мало готовых, еще не реализованных квартир с документами на право собственности. Не секрет, что большинство квадратных метров застройщики всегда распродавали еще на этапе строительства зданий.Принимая во внимание, что договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению, следует учесть, что на момент передачи жилья в аренду с выкупом это жилье не должно находиться в банковском или налоговом залоге. Это обязательно проверит нотариус. И если не учесть этот момент, то вы можете оказаться в очень неудобном положении перед покупателем, поэтому о выводе из-под залога жилья, которое будет передаваться в аренду с выкупом, следует позаботиться заранее. Но что же дальше? Может ли арендодатель жилье, переданное в аренду с выкупом, предоставить в залог банку и может ли такое жилье быть изъято в качестве налогового залога или быть реализовано в процессе банкротства предприятия?
В
разделе 8 Примерного договора аренды жилья с выкупом указано, что арендодатель имеет право распоряжаться жильем до уплаты арендатором арендных платежей в полном объеме. Это значит, что теоретически арендодателю никто не запретит дать жилье, переданное в аренду с выкупом, еще и в залог банку. При этом наиболее интересной будет ситуация, когда банк захочет изъять залог. Но это уже тема другой статьи.
Срок действия договора и расчеты
Срок договора аренды жилья с выкупом может быть до 30 лет. Однако перед тем, как устанавливать такой длительный срок аренды, советуем застройщикам хорошо подумать: готовы ли они ждать полного расчета за реализованное жилье в течение 30 лет. Вместе с тем понятно, что чем меньше срок аренды жилья, тем больше ежемесячный платеж арендатора, что автоматически делает такое жилье малодоступным для большинства потенциальных покупателей. Поэтому, устанавливая срок аренды жилья с выкупом, нужно найти золотую середину, чтобы такой срок был приемлемым как для арендатора, так и для арендодателя. С точки зрения автора, устанавливать срок аренды более десяти лет, если арендатор собирается уплачивать средства точно по графику, нецелесообразно. В то же время бывают случаи, когда, скажем, арендатор ожидает определенных поступлений от продажи другого имущества, а уплачивать большой ежемесячный платеж нет возможности, тогда для него имеет смысл поставить больший срок аренды, чтобы месячные платежи оказались для него ненакладными, а когда такой арендатор реализует свое имущество, он и погасит значительную часть своего долга.
Теперь рассмотрим методику собственно расчетов арендатора с арендодателем. Согласно
п. 6 ст. 5 Закона № 800 арендные платежи состоят из платежей на выкуп выбранного арендатором жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Вознаграждение (доход) арендодателя определяется в соответствии с размером процентной ставки, установленной в договоре аренды жилья с выкупом. Ввиду того что реализация жилья через механизм аренды жилья с выкупом является не чем иным, как предоставлением застройщиком кредита покупателю, попробуем провести параллели между понятиями в кредитном договоре и договоре аренды жилья с выкупом. Так, платеж на выкуп жилья является идентичным уплате тела кредита по банковскому договору, а вознаграждение арендодателя — уплате процентов за пользование кредитом в кредитном договоре. При заключении договора аренды жилья с выкупом рекомендуем именно так и объяснять все потенциальному арендатору, чтобы он не запутался в непонятных определениях.Что касается установления размера арендной платы при пользовании жильем или размера процента при пользовании кредитом, то каких-либо ограничений законодательство в данном случае не предусматривает. Поэтому такой размер может быть различным. Понятно, что чем ниже он будет, тем больше желающих захотят воспользоваться этой программой приобретения жилья. Однако чтобы не остаться в убытке, считаю целесообразным учитывать ставку процента, который застройщик уплачивает банку за пользование кредитом (ведь сегодня трудно будет найти застройщика, который бы не имел кредита в банке). Логика реализации жилья через аренду с выкупом должна была бы работать так, чтобы проценты от нее в виде арендной платы перекрывали проценты застройщика по используемым ими кредитам. Однако следует принять во внимание и ставку по кредитам, под которую банки готовы предоставлять ипотечные кредиты заемщикам. Понятно, что в идеале ставка по аренде с выкупом должна быть меньше, чем ставка по ипотечному кредиту, иначе покупателю просто не будет смысла заключать договор аренды жилья с выкупом — он отдаст преимущество кредиту, где пусть и под залог, но право собственности перейдет к нему сразу. Но ввиду того, что на сегодняшний день ипотечное кредитование по сути отсутствует, аренда жилья с выкупом будет едва ли не единственной возможностью для покупателя приобрести жилье с долгосрочной рассрочкой, конкуренция по уровню установления процентной ставки за аренду жилья по сути отсутствует.
Риски
Поскольку реализация квартир через аренду жилья с выкупом является, по сути, альтернативой кредитованию, то соответственно и риски у застройщика в данном случае возникают подобные. На сегодняшний день немало застройщиков придерживаются мнения, что этот механизм является для них безопасным, так как согласно договору аренды жилья с выкупом право собственности к арендатору на жилье переходит только после полного расчета с арендодателем.
Все это так, но выселить недобросовестного арендодателя будет непросто. А если он там зарегистрирует несовершеннолетних детей, то почти невозможно. И какие бы вы ни прописали запреты в договоре аренды на регистрацию в помещении несовершеннолетних детей, запретить это арендатору никто не сможет. Ведь согласно
ст. 6 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе местожительства в Украине» от 11.12.2003 г. № 1382-IV гражданин просто обязан зарегистрироваться по новому месту проживания в течение десяти дней с момента прибытия на новое место. И ни одного ограничения по регистрации в арендованном жилье не существует. А оспаривать факты законности в судах можно годами, теряя и время, и деньги. Также существует риск регистрации арендатором по адресу арендованного жилья с выкупом разнообразных юридических лиц.Поэтому перед тем как заключать договор аренды жилья с выкупом, рекомендуем провести анализ платежеспособности арендатора по такому же принципу, как это делают банки. Кстати, как раз у банковских учреждений можно и позаимствовать методики расчета платежеспособности потенциального арендатора. Подробно останавливаться на этом в данной статье не будем — это тема отдельной публикации.
После того как вы определите платежеспособность потенциального арендатора, вам необходимо обезопасить себя от рисков повреждения им арендованного имущества. Конечно, если вы сдаете жилье с голой штукатуркой и стяжкой пола, то повредить там особо нечего. Однако арендатор может без проблем затопить соседей и наделать еще много нехороших дел, за которые отвечать впоследствии придется вам. Поэтому необходимо, чтобы арендатор застраховал арендуемую квартиру и свою ответственность перед третьими лицами в пользу арендодателя. Это снимет все риски повреждения имущества. Также необходимо определить страховые компании, в которых арендатор будет страховать имущество, и заранее согласовать с ними риски, которые будет страховать арендатор. Потому что если вы дадите арендатору право выбора, то он может просто застраховать какой-то один риск по самому дешевому тарифу — и не видать вам потом возмещения, или же страховая компания может быть из тех, которые крайне редко выплачивают страховое возмещение. Все эти моменты лучше всего предусмотреть в договоре аренды жилья с выкупом.
Поскольку аренда жилья с выкупом является долгосрочной, то нужно как-то обезопасить себя от обесценивания денег, так как понятно, что 500 000,00 гривень за квартиру в настоящий момент и через 10 — 20 лет — это разные вещи. Как вариант — предлагаем цену на квартиру привязывать к курсу иностранной валюты, например доллара США. Но тогда нужно учесть и размер процента арендной платы — с ориентацией на ипотечные кредиты в долларах последних месяцев. Ввиду того, что в настоящий момент кредитование в долларах жестко ограничено, а ставка по долларовому кредиту почти вдвое ниже гривневой, такая методика расчета может иметь большой успех.
Если вы учтете хотя бы перечисленные здесь риски при реализации жилья с выкупом, вы избежите серьезных проблем при внедрении этой программы.
Резервный фонд
В
п. 4 ст. 5 Закона № 800 предусмотрен процесс формирования резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. В Примерном договоре аренды жилья с выкупом говорится, что формирование резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием арендатора, производится за счет арендатора в течение определенного времени с момента государственной регистрации договора аренды жилья с выкупом, путем перечисления средств на персональный счет арендатора, право пользования которым предоставляется исключительно арендодателю с предварительным уведомлением арендатора.Все написано вроде бы понятно, но на практике с формированием резерва возникает немало проблем. Ведь выходит, что резерв должен храниться на счете арендатора, но право пользоваться им имеет исключительно арендодатель, а это на практике невозможно. Дело в том, что банки не открывают счетов физическим лицам, пользоваться которыми имело бы право в том числе и юридическое лицо, в данном случае — застройщик. Да, конечно, арендатор сможет дать доверенность арендодателю на право распоряжаться своим счетом, но это не будет препятствовать ему лично воспользоваться этим же счетом. Поэтому здесь придется надеяться на порядочность арендатора и прописать в договоре аренды жилья с выкупом жесткую ответственность за использование арендатором средств резервного фонда.
Нелишним будет указать в договоре обязанность арендатора пополнять резервный фонд в случае его частичного либо полного использования арендодателем. В ином случае резервный фонд может быть использован уже в первый год аренды жилья с выкупом, и в дальнейшем его просто не будет.
Средства резервного фонда можно использовать на погашение задолженности арендатора за коммунальные услуги и покрытие других документально подтвержденных расходов. Как вариант, при наступлении временных финансовых трудностей у арендатора можно за счет резервного фонда осуществить месячный платеж арендатора.
Поэтому при правильном договорном урегулировании процесса формирования и использования средств резервного фонда застройщик-арендодатель сможет обезопасить себя от временных трудностей арендатора.
Учет операций аренды с выкупом
Учет операций аренды жилья с выкупом является едва ли не самым сложным вопросом в процессе функционирования этого механизма реализации жилья. Дело в том, что в отечественной практике нет опыта учета таких операций. При аренде жилья с выкупом фактически одновременно происходят два события: застройщик продает построенное жилье и одновременно сдает его в аренду.
В прошлом номере газеты «Строительная бухгалтерия» автор статьи2 предлагает учитывать в
бухгалтерском учете аренду жилья с выкупом по правилам финансового лизинга. Истина в таком взгляде на ситуацию, конечно, присутствует. И на первый взгляд можно применять такой вариант учета аренды жилья с выкупом. Однако он имеет один важный недостаток — это НДС. Согласно п.п. 5.1.20 Закона об НДС объектом обложения НДС не являются операции поставки жилья, кроме их первой поставки.2 И. Чалый. «Аренда с выкупом — новый жилищно-строительный инструмент» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 16, с. 28 — 33.
Если застройщик и генподрядчик строительства — одно и то же лицо, то реализация им готового жилья будет считаться первой поставкой и к такой реализации не будут применяться нормы
п.п. 5.1.20 Закона об НДС. В этом случае реализуемое жилье будет объектом обложения НДС. В таком случае и в бухгалтерском, и в налоговом учете лучше всего использовать предложенный метод учета аренды жилья по принципу финансового лизинга. Если же заказчик строительства жилья и генподрядчик — разные лица, по мнению автора, в этом случае, отражая аренду жилья с выкупом по правилам финансового лизинга в бухгалтерском учете, в налоговом следует исключить начисление НДС. Однако для большей гармонизации бухгалтерского и налогового учета автор считает, что в этом случае стоит учитывать аренду жилья с выкупом как обычную реализацию готовых квартир по принципу учета товарного кредита. В этом случае возникает определенный конфликт с П(С)БУ 14 «Аренда», согласно которому аренда жилья с выкупом подпадает под понятие «финансовая аренда». И с целью лучшей гармонизации налогового и бухгалтерского учета в данном случае, по мнению автора, этим расхождением можно пожертвовать. Вместе с тем остается надеяться, что в ближайшее время Минфин, принимая во внимание особую природу бухгалтерских операций по аренде жилья с выкупом, предоставит свое видение правильности их отражения в бухгалтерском учете.Для того чтобы реализовать жилье через аренду жилья с выкупом, на него уже должны быть оформлены документы на право собственности. Эти документы (свидетельство на право собственности) оформляются на заказчика строительства. В своем
письме от 20.01.2006 г. № 994/7/16-1517-26 ГНАУ допустила возможность не облагать НДС операции по поставке готового жилья заказчиком строительства при условии, что заказчик и генподрядчик строительства — разные лица и генподрядчик полностью выполнял строительные работы на объекте строительства. Тогда поставку жилья заказчиком строительства можно считать второй поставкой и соответственно не облагать НДС. В своем письме от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-26 ГНАУ уточнила отдельные моменты по применению п.п. 5.1.20 Закона об НДС, снова-таки вспомнив именно момент строительства жилья заказчиком, но так и не дав конкретного ответа на вопрос: когда продажу готовых квартир можно не облагать НДС? В целом прослеживается позиция ГНАУ об обязательном обложении НДС продажи даже готовых квартир независимо от того, каким путем они построены. Поэтому, уважаемые читатели, вам решать, что выбирать — не спорить с ГНАУ и начислять НДС или все-таки не облагать НДС реализацию готового жилья, но при этом быть готовым к дискуссиям с ГНИ.Поскольку цена вопроса достаточно высока (20 % стоимости жилья), то, как правило, все застройщики пытаются воспользоваться
п.п. 5.1.20 Закона об НДС и не облагают НДС реализацию готового жилья, конечно, при условии соблюдения соответствующих требований.Поэтому, по мнению автора, учитывать аренду жилья с выкупом как в бухгалтерском, так и в налоговом учете можно по принципу товарного кредита. Ведь по своей правовой сути операции достаточно похожи, с той лишь разницей, что при аренде жилья с выкупом право собственности на товар переходит к покупателю не сразу, а только при полной оплате. А вознаграждение арендодателя в данном случае будет отражаться в налоговом учете аналогично отражению процентов при товарном кредите.
Приведем пример.
Компания «Солнышко», являющаяся заказчиком строительства, сама не ведет строительных работ, а реализует квартиру стоимостью 500000,00 грн. через аренду жилья с выкупом сроком на 10 лет под 15 % годовых. Первый взнос составляет 30 % от стоимости квартиры. Себестоимость квартир — 400000,00 грн.
Таблица
| № п/п | Хозяйственная операция | Дт | Кт | Сумма, грн. | ВД | ВР |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | Получен первый взнос за квартиру по схеме аренды жилья с выкупом | 311 | 681 | 150000,00 | 150000,00 |
|
| 2 | Начислена арендная плата за первый месяц пользования жильем (350000 х 0,15) : 365 х 31 | 373 | 713 | 4458,90 | 4458,90 |
|
| 3 | Отражен НДС по арендной плате | 713 | 641 | 743,15 |
|
|
| 4 | Получен ежемесячный платеж на выкуп квартиры* | 311 | 681 | 2916,67 | 2916,67 |
|
| 5 | Получена арендная плата | 311 | 373 | 4458,90 |
|
|
| В конце срока аренды жилья с выкупом | ||||||
| 6 | Передана квартира покупателю по акту приема-передачи жилья | 902 | 281 | 400000,00 |
|
|
| 7 | Закрыты авансы полученные | 681 | 702 | 400000,00 |
|
|
| * Ежемесячно клиент должен вносить не меньшую сумму платежа до момента полной выплаты платежей на выкуп квартиры (стоимости квартиры). Эти платежи вносятся без НДС (при условии соблюдения соответствующих требований п.п. 5.1.20 Закона об НДС). | ||||||
Что касается начисления арендной платы. Ввиду того, что она начисляется в процентах годовых от суммы платежей на выкуп квартиры и поскольку с помощью этого механизма законодатель хотел заменить банальный банковский кредит, считаем, что арендная плата должна начисляться как процент на остаток непогашенных платежей на выкуп квартиры, другими словами, на сумму долга арендатора за квартиру. То есть начисления должны осуществляться по сравнению с классической схемой кредитования на остаток суммы долга по кредиту. Такая схема понятна покупателю, да и стимулирует его быстрее выплачивать платежи на выкуп жилья, так как чем больше уплатил — тем меньше сумма месячной аренды жилья или процентов.
На практике встречаются самые разнообразные методики начисления арендной платы при этом механизме реализации жилья, и все они имеют право на жизнь. Поэтому нужно подбирать самые оптимальные схемы, которые будут приемлемы как для арендодателя, так и для арендатора.
Относительно методики учета аренды жилья с выкупом отметим, что предложенная здесь схема является субъективным мнением автора этой статьи и уже используется на практике в строительных компаниях. Конечно, точный вариант учета этой программы реализации жилья мы сможем получить лишь после официальных разъяснений со стороны ГНА и Минфина. Но из-за незначительной популярности этой схемы такие разъяснения, вероятнее всего, появятся не скоро, а все недостатки указанной схемы проявятся лишь при очередных плановых проверках ГНИ арендодателей по данной схеме.
Арендная плата
О вознаграждении арендодателя в виде арендной платы за пользование жильем, начисляемой в виде процента от платежей на выкуп квартиры, уже вспоминалось в этой статье. В настоящий момент остановимся на организации расчета арендной платы при условии использования предложенного варианта начисления арендной платы и продажи жилья в привязке к иностранной валюте, скажем, к доллару США.
Конечно, если аренда жилья с выкупом у вас будет единичным случаем, то, по-видимому, все расчеты лягут на плечи того же бухгалтера. Если же эта схема приобретет массовый характер, то нужно будет систематизировать расчеты по этой схеме и, возможно, даже доверить это отдельному лицу — экономисту. Для этого можно будет написать бухгалтерскую программу, в которой вы работаете, а вначале можно будет воспользоваться и таблицами Excel, в которых следует завести отдельную карточку клиента на каждого арендатора жилья с выкупом. Нелишним бы было эти карточки учета ввести в документооборот предприятия как первичные учетные документы. Это все стоит предусмотреть в учетной политике предприятия.
Кроме того, все процедуры, осуществляемые при реализации жилья через аренду жилья с выкупом, следует описать в отдельном положении о предприятии, где подробно расписать функционирование всего механизма. Только тогда при проверке вы будете иметь аргументы в защиту того, почему вы ведете учет именно так, а не иначе.
Выводы
Аренда жилья с выкупом является очередным механизмом реализации готового жилья с элементами использования кредитования или даже заменителем кредитования для физических лиц, покупающих жилье.
Поскольку еще не существует официальных разъяснений уполномоченных органов по методологии учета аренды жилья с выкупом, можно применять самые разнообразные механизмы, которые не противоречат действующему законодательству по бухгалтерскому и налоговому учету на предприятиях.
Ввиду долгосрочности договоров аренды жилья с выкупом цену стоит привязывать к иностранной валюте с целью компенсации финансовых потерь.
