Оренда житла з викупом: практичні аспекти впровадження
Василь Качерай, головний бухгалтер ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@gmail.com
У минулому номері газети1 ми вже писали про нововведений механізм щодо реалізації житла через оренду житла з подальшим викупом. У сьогоднішньому номері автор пропонує свій підхід щодо втілення цього процесу в життя.
1 Див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 16, с. 28 — 33.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про фінпослуги
— Закон України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» від 12.07.2001 р. № 2664-ІІІ.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.Постанова № 274
— постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом» від 25.03.2009 р. № 274.Примірний договір оренди з викупом житла
— наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва України «Про затвердження Примірного договору оренди житла з викупом» від 24.06.2009 р. № 252.П(С)БО 14 «Оренда»
— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затверджене наказом Міністерства фінансів України від 28.07.2000 р. № 181.
Призупинення банками іпотечного кредитування фізичних осіб було для забудовників як грім серед ясного неба. Адже останні роки стимулювання попиту, а відповідно й зростання цін на квадратні метри відбувалося якраз за рахунок кредитів, які з кожним днем ставали все доступнішими. Щоб урятувати будівельну галузь і забезпечити подальший продаж житла, необхідно було винайти заміну банківському кредитуванню. Деякі забудовники почали продаж житла з розтермінуванням оплати — у так звану розстрочку, нараховуючи відсотки на залишок заборгованості клієнта, по суті надаючи товарний кредит. При цьому продаж житла за схемою класичного товарного кредиту має суттєвий недолік, який полягає у переході права власності на житло від продавця до покупця в день підписання договору купівлі-продажу житла або з моменту його фактичної передачі покупцю. А в разі несплати покупцем коштів повернути назад квартиру буде дуже непросто, хоча б через прописаних там дітей. Видавати фінансові кредити забудовники не мають права, оскільки це виключно фінансова послуга і може надаватися лише фінансовими установами. Як альтернативу цим двом схемам продажу житла з розтермінуванням оплати Законом № 800 було впроваджено таку схему реалізації житла, як оренда житла з викупом. По суті, за допомогою цього механізму Закон дозволив забудовникам продавати житло в кредит з отриманням відсотків за його користування. Наскільки реально впровадити цей механізм на практиці, спробуємо розібратися в цій статті.
Як усе починалося
Відверто кажучи, при першому прочитанні
Закону № 800 автор зовсім не надав значення його ст. 5 «Оренда житла з викупом», якою власне в Україні й запроваджено такий новий механізм реалізації житла, як альтернатива продажу житла в кредит без посередництва банківських установ. Справа в тому, що цим же Законом було передбачено розробку Кабміном порядку оренди житла з викупом та типового договору. Зважаючи на те що в цей час забудовникам вистачало інших, більш нагальних справ, застосування цього механізму відкладалося. Усі попросту чекали на подальші роз’яснення та підзаконні нормативні акти, які б ширше розтлумачили застосування цього механізму на практиці.Та наші владні органи не поспішали з розтлумаченням, а тим більше надавати допомогу щодо застосування на практиці цього механізму реалізації житла. А прийнята 25 березня 2009 року
постанова № 274 більш розчарувала, ніж втішила. Справа в тому, що нічого нового, окрім того, що було прописано в Законі, вона по суті й не прояснила, а тільки ще раз процитувала норми Закону № 800.Далі почалися довгі очікування
Примірного договору оренди житла з викупом, який мав розробити Мінрегіонбуд. Але структура ця із завданням не поспішала. І лише 24 червня 2009 року Мінрегіонбуд своїм наказом № 252 затвердив Примірний договір оренди житла з викупом. Відповідно з цього часу всі компанії й отримали «зелене світло» для впровадження реалізації житла через оренду з викупом на практиці.
Що можна реалізувати через оренду житла з викупом?
На перший погляд, заголовок здається недоречним, адже вже з назви зрозуміло, що реалізовувати таким чином забудовники будуть житло. Але не все так просто. У будівельних компаніях, як правило,
є два види продукту: готові квартири, уведені в експлуатацію, на які є документи на право власності, і квартири, які перебувають у стадії будівництва і документів на які немає. Так-от, реалізовувати через оренду з викупом можна лише готові квартири чи будинки, на які є документи на право власності. Згідно з постановою № 274 договір оренди укладається у письмовій формі, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та обов’язковій державній реєстрації. Та й у Примірному договорі оренди житла з викупом, затвердженому Мінрегіонбудом, часто зустрічається саме понятя «житло». А квартиру, яка ще будується, житлом вважати не можна. Зрештою здати в оренду можна реальні активи, а коли житло ще не збудоване, то й в оренду здавати нічого. Тож застосувати цю схему можна лише при реалізації готового житла. Через це така схема й не матиме великої популярності серед забудовників. Бо в них, як правило, є дуже мало готових квартир з документами на право власності, які ще не реалізовані. Не секрет, що більшість квадратних метрів забудовники завжди розпродували ще на етапі будівництва будинків.Зважаючи, що договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, потрібно врахувати той факт, що на час передачі житла в оренду з викупом це житло не повинно перебувати в банківській чи податковій заставі. Це обов’язково перевірить нотаріус. І якщо не врахувати цей момент, то ви можете бути в дуже незручному становищі перед покупцем, тому про виведення з під застави житла, яке буде передаватися в оренду з викупом слід подбати заздалегідь. Але що ж далі? Чи може орендодавець житло, передане в оренду з викупом, надати в заставу банку і чи може таке житло бути вилученим як податкова застава або бути реалізованим в процесі банкрутства підприємства?
У
розділі 8 Примірного договору оренди житла з викупом вказано, що орендодавець має право розпоряджатися житлом до сплати орендарем орендних платежів у повному обсязі. Це означає, що теоретично орендодавцеві ніхто не заборонить дати житло, яке передано в оренду з викупом ще й у заставу банку. При цьому найцікавіше буде тоді, коли банк захоче вилучити заставу. Але це вже тема іншої статті.
Термін дії договору та розрахунки
Термін дії договору оренди житла з викупом може бути до 30 років. Проте перед тим як установлювати такий довгий термін, радимо забудовникам добре подумати: чи готові вони чекати на повний розрахунок за реалізоване житло протягом 30 років. Разом з тим, зрозуміло, що чим менший термін оренди житла, тим більший щомісячний платіж орендаря, що автоматично робить таке житло малодоступним для широкого загалу потенційних покупців. Тому встановлюючи термін оренди житла з викупом, потрібно знайти золоту середину, щоб такий термін був сприятливий як для орендаря, так і для орендодавця. З точки зору автора, установлювати термін оренди більш ніж десять років, якщо орендар збирається платити кошти точно за графіком, є недоцільним. У той же час, трапляються випадки, коли, скажімо, орендар очікує певних надходжень від продажу іншого майна, а платити відразу великий щомісячний платіж немає змоги, тоді є сенс визначити йому більший термін оренди, щоб місячні платежі були для нього не накладними, а коли відповідно такий орендар реалізує своє майно, то й погасить значну частину свого боргу.
Тепер розглянемо методику самих розрахунків орендаря з орендодавцем. Згідно з
п. 6 ст. 5 Закону № 800 орендні платежі складаються з платежів на викуп обраного орендарем житла та винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, установленої у договорі оренди житла з викупом. Зважаючи на те що реалізація житла через механізм оренди житла з викупом є нічим іншим, як надання забудовником кредиту покупцю, спробуємо провести паралелі між поняттями в кредитному договорі і договорі оренди житла з викупом. Так, платіж на викуп житла є ідентичним до сплати тіла кредиту за банківським договором, а винагорода орендодавця — відсотками за користування кредитом у кредитному договорі. При укладенні договору оренди житла з викупом рекомендуємо саме так і пояснювати все потенційному орендарю, щоб він не заплутався в тенетах незрозумілих визначень.Щодо встановлення розміру орендної плати за користування житлом чи то розміру процента за користування кредитом будь-яких обмежень законодавство випадку не встановлює. Тому вона може бути різною. Зрозуміло, що чим нижчою вона буде, тим більше бажаючих захоче скористатися цією програмою придбання житла. Проте, щоб не залишитися в збитках, вважаю за доцільне враховувати ставку процента, який забудовник платить банку за користування кредитом (адже сьогодні важко буде знайти забудовника, який би не мав кредиту в банку). Логіка реалізації житла через оренду з викупом мала б працювати так, щоб відсотки від неї у вигляді орендної плати перекривали відсотки забудовника за використаних ними кредитах. Проте треба зважити й на ставку за кредитом, під яку банки готові надавати іпотечні кредити позичальникам. Зрозуміло, що в ідеалі ставка за орендою з викупом має бути меншою ніж ставка за іпотечним кредитом, інакше покупцю просто не буде сенсу в укладенні договору оренди житла з викупом — він надасть перевагу кредиту. Нехай і під заставу, але право власності перейде до нього відразу. Та зважаючи на те що на сьогодні іпотечне кредитування по суті відсутнє, оренда житла з викупом буде чи не єдиною можливістю для покупця придбати житло з довгостроковим розтермінуванням, конкуренція за рівнем установлення процентної ставки за оренду житла по суті відсутня.
Ризики
Оскільки реалізація квартир через оренду житла з викупом є, по суті, альтернативою кредитуванню, то відповідно і ризики в забудовника в цьому випадку виникають подібні. На сьогоднішній день чимало забудовників дотримуються такої думки, що цей механізм є для них безпечним, оскільки згідно з договором оренди житла з викупом право власності до орендаря на житло переходить лише після повних розрахунків з орендодавцем.
Усе то воно так, але виселити несумлінного орендодавця буде непросто. А якщо він там зареєструє неповнолітних дітей, то майже неможливо. І які б ви не прописали заборони в договорі оренди на реєстрацію в помешканні неповнолітніх дітей, заборонити цього орендарю ніхто не зможе. Адже згідно зі
ст. 6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 р. № 1382-IV громадянин просто зобов’язаний зареєструватися за новим місцем проживання протягом десяти днів з моменту прибуття до нового місця. І жодного обмеження щодо реєстрації в орендованому житлі немає. А оскаржувати факти законності в судах можна роками, втрачаючи і час, і кошти. Також існує ризик реєстрації орендарем за адресою орендованого житла з викупом різноманітних юридичних осіб.Тому перед тим, як укладати договір оренди житла з викупом, рекомендуємо зробити аналіз платоспроможності орендаря за таким же принципом, як це роблять банки. До речі, якраз у банківських установ можна і запозичити методики розрахунку платоспроможності потенційного орендаря. Детально зупинятися на цьому в цій статті не будемо — це тема окремої публікації.
Після того, як ви визначите платоспроможність потенційного орендаря, вам необхідно убезпечитися від ризиків пошкодження ним орендованого майна. Звичайно, якщо ви здаєте житло з голою штукатуркою та стяжкою підлоги, то пошкодити там особливо нема чого. Проте орендар може без проблем затопити сусідів і наробити ще багато недобрих справ, за які потім відповідати доведеться вам. Тому необхідно, щоб орендар застрахував орендовану квартиру та свою відповідальність перед третіми особами на користь орендодавця. Це зніме всі ризики пошкодження майна. Також необхідно визначити страхові компанії, в яких орендар страхуватиме майно та наперед узгодити з ними ризики, які страхуватиме орендар. Бо якщо дасте орендарю право вибору, то він може просто застрахувати якийсь один ризик за найдешевшим тарифом — і не бачити вам потім відшкодування, або страхова компанія може бути з тих, які вкрай рідко виплачують страхове відшкодування. Усі ці моменти краще всього передбачити в договорі оренди житла з викупом.
Оскільки оренда житла з викупом є довгостроковою, то потрібно якось убезпечити себе від знецінення грошей. Бо ж зрозуміло, що 500 000,00 гривень за квартиру зараз і через 10 — 20 років — то різні речі. Як варіант — пропонуємо ціну на квартиру прив’язувати до курсу іноземної валюти, наприклад, долара США. Але тоді потрібно врахувати і розмір відсотка орендної плати — з орієнтацією на іпотечні кредити в доларах останніх місяців. Зважаючи на той факт, що зараз кредитування в доларах жорстко обмежене, а ставка за доларовим кредитом майже вдвічі нижча гривнєвої, то така методика розрахунку може мати неабиякий успіх.
Якщо ви врахуєте хоча б перелічені тут ризики при реалізації житла з викупом — серйозних проблем при реалізації цієї програми не виникатиме.
Резервний фонд
У
п. 4 ст. 5 Закону № 800 передбачено процес формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря. У Примірному договорі оренди житла з викупом говориться, що формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням орендаря, проводиться за рахунок орендаря протягом певного часу з моменту державної реєстрації договору оренди житла з викупом, шляхом перерахування коштів на персональний рахунок орендаря, право користуватися яким надається виключно орендодавцеві з попереднім повідомленням орендаря.Із написаного наче все зрозуміло, та на практиці з формуванням резерву виникає чимало проблем. Адже виходить, що резерв має зберігатися на рахунку орендаря, але право користуватися ним має виключно орендодавець, а це на практиці неможливо. Справа в тому, що банки не відкривають рахунків фізичних осіб, користуватися яким мала б право тільки юридична особа, у цьому випадку забудовник. Так, звичайно орендар зможе дати довіреність орендодавцю на право розпоряджатися своїм рахунком, але це не заважатиме йому особисто скористатися цим же рахунком. Тому тут доведеться сподіватися на порядність орендаря та прописати в договорі оренди житла з викупом жорстку відповідальність за використання орендарем коштів резервного фонду.
Не зайвим буде вказати в договорі обов’язок орендаря поповнювати резервний фонд у випадку його часткового чи повного використання орендодавцем. В іншому випадку резервний фонд може бути використано вже у перший рік оренди житла з викупом й надалі його просто не буде.
Кошти резервного фонду можна використовувати на погашення заборгованості орендаря за комунальні послуги та покриття інших документально-підтверджених витрат. Як варіант, при настанні тимчасових фінансових труднощів в орендаря можна за рахунок резервного фонду здійснити місячний платіж орендаря.
Тож при правильному договірному врегулюванні процесу формування та використання коштів резервного фонду, забудовник-орендодавець зможе убезпечити себе від тимчасових труднощів орендаря.
Облік операцій оренди з викупом
Облік операцій оренди житла з викупом є чи не найскладнішим питанням в процесі функціонування цього механізму реалізації житла. Справа в тому, що в вітчизняній практиці немає досвіду обліку таких операцій. При оренді житла з викупом фактично одночасно відбувається дві події: забудовник продає збудоване житло і одночасно здає його в оренду.
У минулому номері газети «Будівельна бухгалтерія» автор публікації2 пропонує обліковувати в
бухгалтерському обліку оренду житла з викупом за правилами фінансового лізингу. Істина в цьому погляді на ситуацію звичайно що є. І на перший погляд можна застосовувати такий варіант обліку оренди житла з викупом. Проте він має одну важливу хибу — це ПДВ. Згідно з п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ не є об’єктом оподаткування ПДВ операції поставки житла, крім їх першої поставки.2 І. Чалий. «Оренда з викупом — новий житлово-будівельний інструмент»// «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 16, с. 28 — 33.
Якщо забудовник і генпідрядник будівництва є однією і тією ж особою, то реалізація ним готового житла вважатиметься першою поставкою і до такої реалізації не застосовуватимуться норми
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ. У цьому випадку житло, яке реалізується буде об’єктом оподаткування ПДВ. У такому випадку і в бухгалтерському і в податковому обліку найкраще використовувати запропонований метод обліку оренди житла за принципом фінансового лізингу. Якщо ж замовником будівництва житла та генпідрядником є різні особи, на думку автора, у цьому випадку відображаючи оренду житла з викупом за правилами фінансового лізингу в бухгалтерському обліку, у податковому слід виключити нарахування ПДВ. Проте для більшої гармонізації бухгалтерського та податкового обліку автор вважає, що в цьому випадку варто обліковувати оренду житла з викупом як звичайну реалізацію готових квартир за принципом обліку товарного кредиту. У цьому випадку виникає певний конфлікт з П(С)БО 14 «Оренда», згідно з яким оренда житла з викупом таки підпадає під поняття «фінансова оренда». Та з метою кращої гармонізації податкового та бухгалтерського обліку в цьому випадку, на думку автора, цією розбіжністю можна пожертвувати. Разом з тим залишається надія на те, що найближчим часом Мінфін зважаючи на особливу природу бухгалтерських операцій з оренди житла з викупом, дасть своє бачення правильності їх відображення в бухгалтерському обліку.Для того, щоб реалізувати житло через оренду житла з викупом на нього вже повинні бути оформлені документи на право власності. Ці документи (свідоцтво на право власності) оформляються на замовника будівництва. У своєму
листі від 20.01.2006 р. № 994/7/16-1517-26 ДПАУ допустила можливість не оподатковувати ПДВ операції з поставки готового житла замовником будівництва за умови, що замовник і генпідрядник будівництва різні особи і генпідрядник повністю виконував будівельні роботи на об’єкті будівництва. Тоді поставку житла замовником будівництва можна вважати другою поставкою і відповідно не оподатковувати ПДВ. У своєму листі від 03.06.2009 р. № 11586/7/16-1517-26 ДПАУ уточнила окремі моменти щодо застосування п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ, знову ж таки згадавши саме момент будівництва житла замовником, але так і не давши конкретної відповіді на запитання: коли продаж готових квартир можна не обкладати ПДВ. Загалом простежується позиція ДПАУ щодо обов’язкового обкладання ПДВ продажу навіть готових квартир незалежно від того, яким шляхом вони збудовані. Тож, шановні читачі, вам вирішувати, що обирати: не сперечатися з ДПАУ і нараховувати ПДВ чи все-таки не обкладати ПДВ реалізацію готового житла, але при цьому бути готовим до суперечок з ДПІ.Зважаючи, що ціна питання є досить високою (20 % від вартості житла), то, як правило, усі забудовники і намагаються скористатися цією нормою
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ та не обкладають ПДВ реалізацію готового житла, звичайно за умови дотримання відповідних вимог.Тому, на думку автора, обліковувати оренду житла з викупом як у бухгалтерському, так і в податковому обліку можна за принципом товарного кредиту. Адже по своїй правовій сутності операції досить подібні лише з тією різницею, що при оренді житла з викупом право власності на товар переходить до покупця не відразу, а лише при повній оплаті. А винагорода орендодавця в цьому випадку відображатиметься в податковому обліку аналогічно до відсотків при товарному кредиті.
Наведемо приклад
Компанія «Сонечко», яка є замовником будівництва і сама не веде будівельних робіт, а реалізує квартиру вартістю 500 000,00 грн. через оренду житла з викупом терміном 10 років під 15 % річних. Перший внесок становить 30 % від вартості квартири. Собівартість квартири — 400 000,00 грн.
| № з/п | Господарська операція | Дт | Кт | Сума | ВД | ВВ |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | Отримано перший внесок за квартиру за схемою оренди житла з викупом | 311 | 681 | 150000,00 | 150000,00 |
|
| 2 | Нараховано орендну плату за перший місяць користування житлом (350000 х 0,15) : 365 х 31 | 373 | 713 | 4458,90 | 4458,90 |
|
| 3 | Відображено ПДВ з орендної плати | 713 | 641 | 743,15 |
|
|
| 4 | Отримано щомісячний платіж на викуп квартири3 | 311 | 681 | 2916,67 | 2916,67 |
|
| 5 | Отримано орендну плату | 311 | 373 | 4458,90 |
|
|
| У кінці терміну оренди житла з викупом | ||||||
| 6 | Передано квартиру покупцеві за актом прийому-передачі житла | 902 | 281 | 400000,00 |
|
|
| 7 | Закрито аванси отримані | 681 | 702 | 400000,00 |
|
|
3 Щомісяця клієнт повинен вносити не меншу суму платежу до моменту повної виплати платежів на викуп квартири (вартості квартири). Ці платежі вносяться без ПДВ (за умови дотримання відповідних вимог п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ).
Щодо нарахування орендної плати. Зважаючи на те, що вона нараховується у % річних від суми платежів на викуп квартири, та на те, що за допомогою цього механізму законодавець хотів замінити банальний банківський кредит, вважаємо, що орендна плата має нараховуватись як процент на залишок непогашених платежів на викуп квартири, іншими словами, на суму боргу орендаря за квартиру. Тобто нарахування повинні здійснюватися у порівнянні з класичною схемою кредитування на залишок суми боргу за кредитом. Така схема є зрозумілою покупцеві та й стимулює його швидше виплачувати платежі на викуп житла, оскільки чим більше сплатив — тим меншою є сума місячної оренди житла чи то відсотків.
На практиці зустрічаються найрізноманітніші методики нарахування орендної плати в цьому механізмі реалізації житла і всі вони мають право на життя. Тому потрібно підбирати найоптимальніші схеми, які будуть прийнятними як для орендодавця, так і для орендаря.
Щодо методики обліку оренди житла з викупом, зазначимо, що запропонована схема є суб’єктивною думкою автора цієї статті і вже використовується на практиці в будівельних компаніях. Звичайно, точний варіант обліку цієї програми реалізації житла ми зможемо отримати лише після офіційних роз’яснень як від ДПА, так і від Мінфіну. Та зважаючи на невелику популярність цієї схеми, такі роз’яснення швидше за все з’являться не скоро, а всі хиби зазначеної схеми проявляться лише при чергових планових перевірках ДПІ орендодавців за цією схемою.
Орендна плата
Про винагороду орендодавця у вигляді орендної плати за користування житлом, яка нараховується у вигляді відсотка від платежів на викуп квартири, вже згадувалось у цій статті. Тепер зупинимось на організації розрахунку орендної плати за умови використання запропонованого варіанта нарахування орендної плати та продажу житла у прив’язці до іноземної валюти, скажімо долара США.
Звичайно, якщо оренда житла з викупом у вас буде поодиноким випадком, то, мабуть, усі розрахунки ляжуть на плечі того ж бухгалтера. Якщо ж ця схема набуде масового характеру, то потрібно буде систематизувати розрахунки по цій схемі і, можливо, навіть довірити це окремій людині — економісту. Для цього можна буде дописати бухгалтерську програму, в якій ви працюєте, а на початку можна буде скористатися й таблицями Excel, в яких завести окрему картку клієнта на кожного орендаря житла з викупом. Незайвим було б ці картки обліку ввести в документообіг підприємства як первинні облікові документи. Це все варто передбачити в обліковій політиці підприємства.
Окрім того, усі процедури, які здійснюються при реалізації житла через оренду житла з викупом, варто описати в окремому положенні про підприємство, де детально описати функціонування всього механізму. Лише тоді при перевірці ви матимете аргументи на захист того, чому ви ведете облік саме так, а не інакше.
Висновки
Оренда житла з викупом є черговим механізмом реалізації готового житла з елементами використання кредитування чи навіть замінником кредитування для фізичних осіб, які купують житло.
Оскільки ще немає офіційних роз’яснень уповноважених органів щодо методології обліку оренди житла з викупом, можна застосовувати найрізноманітніші механізми, які не суперечать чинному законодавству щодо бухгалтерського та податкового обліку дії на підприємствах.
Зважаючи на довгостроковість договорів оренди житла з викупом, ціну варто прив’язувати до іноземної валюти з метою компенсації фінансових втрат.
