О разъяснении некоторых
вопросов земельного
законодательства
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 26.06.2009 г. № 7949/17/11-09
Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам рассмотрено <...> обращение <...> по разъяснению некоторых вопросов земельного законодательства и сообщается следующее.
В соответствии со
статьей 13 Закона Украины «О плате за землю» основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра, а арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, — договор аренды такого земельного участка.Согласно
статье 15 Закона Украины «О плате за землю» собственники и землепользователи уплачивают земельный налог, а также арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.В соответствии со
статьей 125 Земельного кодекса Украины право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.Также
статьей 18 Закона «Об аренде земли» предусмотрено, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.В свою очередь, в соответствии с
частями второй и шестой статьи 126 Земельного кодекса Украины право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:а) гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
б) свидетельством о праве на наследство.
При приобретении права собственности на земельный участок на основании документов, определенных
частью второй этой статьи, государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок прилагается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок в каждом таком случае отчуждения земельного участка.На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого произошло отчуждение.
Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа о его отчуждении, составленного и удостоверенного в порядке, установленном законом, в течение 14 календарных дней со дня подачи в этот орган указанного документа. Запрещается требовать для осуществления отметки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений документы, не предусмотренные этой
статьей.Таким образом, правовое основание для уплаты арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности возникает с момента регистрации договора аренды земли, а земельного налога — после регистрации права собственности на земельный участок
, производимой в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Украины от 06.05.2009 г. № 439 «О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок».Вместе с тем в соответствии с
частями второй и третьей статьи 201 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.
Согласно
статье 8 Закона Украины «О плате за землю» в случае приобретения земельного участка на основании гражданско-правового соглашения размер налога рассчитывается от суммы, равной денежной оценке земли, но в любом случае сумма, от которой рассчитывается размер налога, не может быть меньше цены земельного участка, указанной в соглашении.
Заместитель председателя В. Кулинич
КОММЕНТАРИЙ
В этом письме дана точка зрения специалистов Госкомзема на проблему
определения даты, с которой должна уплачиваться плата за землю.Налоговики
нередко настаивают на том, что такая уплата должна начинаться уже с момента подписания соответствующих договоров, если участок фактически используется налогоплательщиком.На практике между датами подписания договоров и датами их регистрации зачастую возникали довольно существенные временные промежутки
.В таких случаях налогоплательщики оказывались перед
вопросом: нужно ли уплачивать плату за землю тогда, когда договор аренды еще не был зарегистрирован (или когда право собственности на участок еще не было зарегистрировано)?Земельный кодекс1
и Закон об аренде земли2 дают основания для выводов о том, что плата за землю должна начисляться лишь после соответствующей госрегистрации.1 Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
2 Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
Впрочем, судебной практике знакомы случаи других толкований законодательства. Иногда суды вменяли налогоплательщикам обязанность уплаты платы за землю уже по факту использования участка (см., например,
п. 4.4 разъяснения ВАСУ от 27.06.2001 г. № 02-5/743, а также постановление ВХСУ от 07.04.2005 г. по делу № 7/204-А).Некоторые строительные компании, арендующие участки под застройку, вследствие указанной коллизии попадали в весьма пикантную ситуацию: уплатив плату за землю за период, предшествующий госрегистрации, они сталкивались с требованием налоговиков об исключении таких сумм из валовых затрат. То есть предприятие оказывалось между молотом и наковальней. Отдел ГНИ, ведающий взиманием платы за землю, настаивал на необходимости уплаты арендной платы, а отдел той же ГНИ, занятый администрированием налога на прибыль, отказывался признавать такие платежи в валовых затратах вследствие их необоснованности.
Возможно, недавнее упрощение некоторых регистрационных процедур и нынешнее разъяснение Госкомзема облегчат налоговую участь многих предприятий.
Зураб Натиев
