Щодо роз’яснення деяких питань земельного законодавства
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 26.06.2009 р. № 7949/17/11-09
Державним комітетом України із земельних ресурсів розглянуто <...> звернення <...> щодо роз’яснення деяких питань земельного законодавства та повідомляється таке.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про плату за землю» підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, — договір оренди такої земельної ділянки.
Згідно зі статтею 15 Закону України «Про плату за землю» власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Також статтею 18 Закону «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Своєю чергою, відповідно до частини другої та шостої статті 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:
а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
б) свідоцтвом про право на спадщину.
При набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених частиною другою цієї статті, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.
Таким чином, правова підстава для сплати орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності виникає з моменту реєстрації договору оренди землі, а земельного податку після реєстрації права власності на земельну ділянку
, що проводиться у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 р. № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку».Разом з тим відповідно до
частини другої та третьої статті 201 Земельного кодексу України залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
Згідно зі
статтею 8 Закону України «Про плату за землю» у разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою за ціну земельної ділянки, що зазначена в угоді.
Заступник голови В. Кулініч
КОМЕНТАР
У цьому листі наведено точку зору фахівців Держкомзему щодо
визначення дати, з якої має сплачуватися плата за землю.Податківці
часто наполягають на тому, що така сплата має починатися вже з моменту підписання відповідних договорів, якщо ділянка фактично використовується платником податків.На практиці між датами підписання договорів і датами їх реєстрації часто виникали досить істотні часові проміжки
.У таких випадках перед платниками податків поставало
запитання: чи потрібно сплачувати плату за землю тоді, коли договір оренди ще не було зареєстровано (або коли право власності на ділянку ще не було зареєстровано)?Земельний кодекс
1 та Закон про оренду землі2 дають підстави для висновків про те, що плата за землю має нараховуватися лише після відповідної держреєстрації.1 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
2 Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Утім, у судовій практиці трапляються випадки інших тлумачень законодавства. Інколи суди покладали на платників податків обов’язок щодо сплати за землю вже за фактом використання ділянки (див., наприклад,
п. 4.4 роз’яснення ВАСУ від 27.06.2001 р. № 02-5/743, а також постанову ВДСУ від 07.04.2005 р. у справі № 7/204-А).Деякі будівельні компанії, що орендують ділянки під забудову, унаслідок зазначеної колізії опинялися в дуже пікантній ситуації: сплативши кошти за землю за період, що передує держреєстрації, вони стикалися з вимогою податківців про виключення таких сум із валових витрат. Тож підприємство опинялося між молотом і ковадлом. Відділ ДПІ, що займається справлянням плати за землю, наполягав на необхідності сплати орендної плати, а відділ тієї ж ДПІ, зайнятий адмініструванням податку на прибуток, відмовлявся визнавати такі платежі у валових витратах через їх необґрунтованість.
Можливо, недавнє спрощення деяких реєстраційних процедур і сьогоднішнє роз’яснення Держкомзему полегшать податкову долю багатьох підприємств.
Зураб Натієв
