Организация контроля застройщика управляющим Фонда финансирования строительства
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ» poradnyk@gmail.com
Большинство строительных проектов по сооружению жилых новостроек в Украине осуществляются через фонды финансирования строительства (ФФС). В этой схеме между застройщиком и покупателем есть финансовый посредник — банк или финансовое учреждение, которые привлекают средства от населения и направляют их застройщику. Вместе с тем эти же финансовые посредники осуществляют контроль застройщиков на предмет целевого использования ими средств, полученных на финансирование строительства жилья, а также контролируют своевременность выполнения строительно-монтажных работ на объектах строительства. Как правильно управляющим осуществлять контроль застройщиков, попробуем разобраться в этой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Распоряжение № 1225
— распоряжение Госфинуслуг «Об утверждении Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств установителей управления имуществом для финансирования объектов недвижимости и/или осуществления операций с недвижимостью» от 24.06.2004 г. № 1225.Порядок подачи отчетности
— распоряжение Госфинуслуг «Об утверждении Порядка подготовки и подачи отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства» от 07.07.2009 г. № 532.
Кто такие управляющие ФФС?
Согласно
ст. 2 Закона о финансово-кредитных механизмах управляющий — финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами в соответствии с законодательством, Правилами фонда и получило в установленном порядке разрешение/лицензию.В Украине управляющими ФФС выступают или банковские учреждения, или финансовые компании, имеющие лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности. Суть деятельности управляющего заключается в том, что он, с одной стороны, привлекает средства от населения и передает их застройщику, а с другой — контролирует застройщика с целью целевого использования им полученных от управляющего средств.
Поскольку отдельных нормативно-правовых актов для банков по управлению ФФС не существует, остановимся на управлении фондами именно со стороны финансовых компаний, имеющих своего регулятора — Государственную комиссию по регулированию рынков финансовых услуг Украины и отдельные нормативно-правовые документы, регламентирующие их деятельность, кроме уже упомянутого выше
Закона о финансово-кредитных механизмах. Вместе с тем отметим, что банки в своей деятельности также используют нормативно-правовые акты Госфинуслуг в части контроля застройщиков, так как никаких документов НБУ по контролю застройщиков на сегодняшний день вообще не существует.
Отчетность застройщиков
До августа 2009 года каждый управляющий по своему усмотрению определял, как ему контролировать застройщика и какие документы у него затребовать. К сожалению, этот контроль часто был достаточно примитивным, если вообще был. Чтобы как-то урегулировать эту проблему, Госфинуслуг своим
распоряжением от 07.07.2009 г. № 532 утвердил Порядок подготовки и подачи отчетности застройщиком управляющему ФФС по каждому объекту строительства.Этот
Порядок распространяется на всех лиц, которые согласно законодательству имеют право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и в соответствии со ст. 3 Закона о финансово-кредитных механизмах являются субъектами системы финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью.Как указано в
Порядке подачи отчетности, застройщиком является лицо, которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключило договор с управляющим; объектом строительства является здание, сооружение или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик и финансирование строительства которых осуществляет управляющий за счет полученных в управление средств.Поэтому теперь, с 14 августа 2009 года (дня вступления в силу
Порядка подачи отчетности), ежемесячно до 15 числа застройщик обязан подать управляющему ФФС отчетность в составе следующих документов:— информации об использовании средств;
— первичных учетных документов в строительстве
ф. № КБ-2в «Акт приема выполненных подрядных работ» и ф. № КБ-3 «Справка о стоимости выполненных подрядных работ» 1.1 Обе формы утверждены приказом Госкомстата Украины от 21.06.2002 г. № 237/5.
Если два последних документа застройщики составляли и раньше и, как правило, подавали управляющему, то предоставление информации об использовании средств представляет собой новый отчет для застройщиков. Суть его заключается в расшифровке расходов застройщиком. Однако, по мнению автора, эта достаточно примитивная расшифровка все равно не даст полной картины об использовании средств застройщиком. Поэтому рекомендуем управляющим осуществлять контроль застройщика в значительно более глубоком аспекте. А указанная отчетность станет очередной формальностью отношений управляющих и застройщиков. При этом застройщики получили дополнительную работу — мало того, что требуется время на подготовку информации об использовании средств, полученных из ФФС, весь комплект отчетности следует подать управляющему
не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, тогда как все привыкли подсчитывать эти данные ближе к 20 числу вместе с декларацией по НДС.Отчетность составляется ежемесячно нарастающим итогом с начала отчетного года. Застройщик составляет отчетность по состоянию на конец последнего дня месяца (
п. 2.3 Порядка подачи отчетности). Датой подачи отчетности считается день фактической ее передачи управляющему. При поступлении отчетности по почте дата подачи определяется по почтовому штемпелю предприятия (отделения) связи, обслуживающего отправителя.
Что предписывают лицензионные условия деятельности управляющих2?
2 Имеется в виду распоряжение № 1225.
С целью надлежащего выполнения лицензиатом требований
ст. 13, 32 Закона о финансово-кредитных механизмах по контролю за целевым использованием застройщиком направленных на строительство средств и контролю за выполнением застройщиком своих обязанностей по договору и прочих условий договора лицензиат должен постоянно осуществлять контроль за выполнением застройщиком графика строительства объекта и не реже одного раза в месяц составлять акт контроля.Акт контроля составляется руководителем управляющего или комиссией из уполномоченных сотрудников лицензиата в произвольной форме, но должен обязательно раскрывать вопросы:
— по целевому использованию средств, переданных лицензиатом застройщику в соответствии с его заявками и графиком строительства;
— возможных рисков в работе застройщика, обнаруженных в процессе осуществления контроля;
— недостатков (при наличии) в работе застройщика по выполнению условий и обязанностей застройщика по договору, а также предложения по устранению выявленных недостатков;
— предоставления заключения по результатам осуществления контроля о возможности дальнейшего финансирования объекта строительства по заявке застройщика.
В лицензионных условиях деятельности финансовой компании — управляющего ФФС3 регулятор (Госфинуслуг) четко очертил направления, по которым и нужно контролировать застройщика.
3
См. распоряжение № 1225.
Контроль целевого использования средств застройщиком
Контроль целевого использования средств застройщиком необходим для выполнения финансовой компанией — управляющим ФФС лицензионных условий деятельности. Это достаточно сложный процесс. Ведь не так просто выяснить, связан ли тот или иной платеж со строительством именно того объекта, на который были выделены средства. Если же застройщик одновременно сооружает несколько объектов, то этот процесс становится еще сложнее. Очень часто застройщики грешат тем, что на средства одного фонда строят другие объекты, которые не входят в соответствующий фонд. Это незаконно. Поэтому, изучая целевое использование средств, нужно больше всего полагаться на собственную интуицию и скрупулезность.
Для подтверждения эффективного контроля целевого использования застройщиком средств, полученных из ФФС, бухгалтеру строительного предприятия придется предоставлять управляющему ежемесячно подробную выписку банка по текущему счету, на который были получены средства от последнего. На основании этой выписки управляющий сможет детально рассмотреть, на что именно были израсходованы средства, направленные на финансирование строительства жилья. Если же застройщик перечислил средства с этого счета на другой свой счет, то управляющий будет требовать от застройщика подробную выписку и по этому счету. Другими словами, застройщик должен четко показать, куда были израсходованы полученные от управляющего средства.
Понятно, что у застройщика могут финансироваться и другие операции, не связанные со строительством объектов, по которым финансирование осуществляет управляющий. Если застройщик не захочет разглашать суть других расчетов, то он должен четко распределить свои платежи: один счет — для операций, связанных с сооружением объектов строительства, которые финансирует управляющий, другой счет — для других операций, не связанных со строительством объектов. А чтобы застройщик беспрепятственно предоставлял управляющему выписки с банковских счетов, необходимо, чтобы это положение было прописано в договоре с застройщиком: нужно обязать его ежемесячно предоставлять управляющему развернутую выписку по счетам. Если при изучении выписки управляющий обнаружит, что деньги израсходованы не по назначению, он будет вправе требовать их возврата. К тому же в договоре с застройщиком также могут быть предусмотрены штрафные санкции за нецелевое использование средств, полученных из ФФС. Важно при этом помнить:
нецелевое использование застройщиком полученных на финансирование строительства средств — предпосылка смены застройщика. Согласно ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах при установлении фактов нецелевого использования застройщиком средств, полученных от управляющего, управляющий обязан обратиться к застройщику с требованием принять все необходимые меры для устранения обнаруженных нарушений. Если застройщик не исправит указанные замечания, то в силу вступают заключенные договоры-поручения на выполнение функций застройщика и договор уступки имущественных прав на объект строительства, а также договор ипотеки на объект строительства. Все это в комплексе позволяет управляющему принять на себя функции застройщика и перепоручить их третьему лицу, т. е. другому застройщику.Таким образом, чтобы убедиться в правильности предоставления информации, управляющий сверяет данные отчета застройщика «Информация об использовании средств» с данными выписки застройщика по счету. Только благодаря такому тотальному контролю управляющий сможет быть уверен в целевом использовании средств застройщиком.
Строительно-технический контроль застройщика
Итак, с денежными средствами разобрались. Теперь следующее и достаточно важное направление контроля — контроль самого строительства. К сожалению, большинство финансовых компаний — управляющих ФФС не выполняют этот пункт или выполняют достаточно формально. На одном из круглых столов для финансовых компаний — управляющих ФФС директор финансовой компании «Х» о своем техническом надзоре за строительством высказался приблизительно так: «Пришел, посмотрел, дом строится — значит, все хорошо! Чего там еще хотеть?». Это достаточно странно — с таким подходом и до очередной «Элиты-Центр» недалеко. На первый взгляд все может быть хорошо. Но при сдаче дома может оказаться, что он построен со значительными техническими нарушениями, которые непросто и дорого исправить. Это может привести к несвоевременному вводу дома в эксплуатацию, а соответственно к несвоевременному выполнению своих обязательств перед доверителями. При этом вину можно будет возложить не только на застройщика, но и на финансовую компанию, которая должна была вести технический надзор и контроль строительства.
Чтобы осуществлять полноценный технический надзор за строительством, финансовая компания может пойти двумя путями:
1. Ввести в штат должность инженера по надзору за строительством.
2. Воспользоваться услугами технического надзора за строительством сторонних организаций.
По мнению автора, лучшим является первый вариант, поскольку свой работник все-таки всегда под рукой и его можно отправить на строительство в любое время. В идеале работник технического надзора должен каждый день посещать объекты строительства и контролировать основные строительные процессы. Основная задача инженера по надзору за строительством финансовой компании — предотвращение ошибок строителей во время строительства, а не выявление их уже после его завершения. Дело в том, что существуют такие ошибки строителей, которые они потом тщательнейшим образом скрывают последующими работами. Так вот, задача инженера по техническому надзору — предусмотреть их во время строительства и предотвратить их.
Основные направления контроля застройщика, установленные
Лицензионными требованиями деятельности управляющего 4 , должны заключаться в выявлении и предотвращении таких рисков, как:а) изменение технических характеристик объекта (выявлено/не выявлено);
б) ухудшение потребительских характеристик объекта (выявлено/не выявлено);
в) увеличение сроков строительства по сравнению с плановым (выявлено/не выявлено);
г) рост стоимости строительства (выявлено/не выявлено).
4 См. распоряжение № 1225.
Так вот, три первых направления контроля ложатся именно на технический надзор, чем подтверждается его важность в деятельности управляющего.
При этом отметим, что технический надзор работает эффективно не тогда, когда обнаруживает эти риски по факту, а когда предотвращает их путем предписаний застройщику и контроля процессов выполнения им строительных работ. Хороший специалист по технадзору рабочее время должен проводить на строительной площадке, а не в офисе финансовой компании!
Юридический контроль застройщика
Ввиду сложности законодательства, регулирующего деятельность финансовых компаний — управляющих ФФС, каждая финансовая компания должна была бы иметь в штате юриста или пользоваться услугами юридической организации. Правда, требование о наличии юриста в финансовой компании — управляющего ФФС нигде не прописано, но потребность в нем очевидна. Иначе кто же будет разрабатывать все договоры и другую документацию, разрешать проблемные ситуации с клиентами и т. п.?
Иногда функции юриста в финансовой компании выполняет директор. Что ж, это его право. Но в таком случае он должен разбираться в юридических премудростях функционирования ФФС и строительной деятельности.
Что касается контроля застройщика, то больше всего юрист должен поработать над документами застройщика перед созданием фонда, чтобы потом не возникло множество правовых коллизий.
Для того чтобы заключить договор с управляющим ФФС, застройщик должен подать финансовой компании как минимум следующие документы по объекту строительства:
— решение исполнительного комитета местного органа власти о предоставлении разрешения на строительство;
— комплексное заключение Государственной инвестиционной экспертизы;
— сводный сметный расчет;
— проектную документацию по объекту строительства;
— обнародованную проектную декларацию;
— акт владения землей или договор аренды земельного участка;
— разрешение на выполнение строительных работ.
При этом три последних документа являются заключительными и их наличие, как правило, свидетельствует о том, что все предыдущие перечисленные документы, а также другая обязательная документация по объекту строительства у застройщика имеются. Конечно, эти документы — далеко не полный перечень того, что нужно требовать от застройщика перед созданием ФФС и в процессе его функционирования.
Так вот, задача юридического аппарата финансовой компании заключается в том, чтобы проверить наличие этих документов, срок их действия и следить за соблюдением сроков, указанных в документах. Достаточно часто из-за задержки строительства разрешение на выполнение строительных работ нужно возобновлять, что застройщики делают неохотно, особенно если осталось достроить один-два этажа. А строительство без разрешения может привести к проблемам со вводом объекта строительства в эксплуатацию и в соответствии с невыполнением финансовой компанией своих функций.
Оформление результатов контроля застройщика
Все эти три вида контроля за деятельностью застройщика должны не реже одного раза в месяц объединяться в общий документ —
«Акт осмотра выполненных строительно-монтажных работ и проверки финансово-хозяйственной и правовой деятельности застройщика». К сожалению, на сегодняшний день законодательство не содержит такого документа, который бы регламентировал обязательные реквизиты этой формы. Поэтому ниже мы приводим ориентировочную форму такого акта, разработанную специалистами финансовой компании «ЭКО-ДОМ». К тому же к акту желательно приложить описание — характеристику выполненных работ на объекте строительства, заверенную представителем службы технического надзора финансовой компании, и фотографии состояния строительства как доказательства того, что указано в акте.Если организовать контроль застройщика по описанным выше принципам, никаких проблем в деятельности финансовой компании — управляющего ФФС и в ее отношениях с застройщиком и доверителями не будет.
Эти направления контроля строительной деятельности являются универсальными и могут использоваться и самой строительной компанией для подготовки отчетности для акционеров или для других целей.
Если же у вас возникают вопросы, предложения и замечания по процессу контроля финансовой компанией — управляющим застройщика, мы всегда будем рады подискутировать на эту тему. Также ждем ваших отзывов и предложений по рассматриваемой теме.
Образец ориентировочной формы «Акт осмотра выполненных строительно-монтажных работ и проверки финансово-хозяйственной и правовой деятельности застройщика»
