Організація контролю забудовника управителем Фонду фінансування будівництва
Василь Качерай, головний бухгалтер ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@gmail.com
Більшість будівельних проектів щодо спорудження житлових новобудов в Україні здійснюється через фонди фінансування будівництва (ФФБ). У цій схемі між забудовником та покупцем є фінансовий посередник — банк або фінансова установа, які залучають кошти від населення та направляють їх забудовнику. Разом з тим ці ж фінансові посередники здійснюють контроль забудовників на предмет цільового використання ними коштів, отриманих на фінансування будівництва житла, а також контролюють своєчасність виконання будівельно-монтажних робіт на об’єктах будівництва. Як правильно управителям здійснювати контроль забудовників, і спробуємо розібратися в цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Розпорядження № 1225
— розпорядження Держфінпослуг «Про затвердження Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів нерухомості та/або здійснення операцій з нерухомістю» від 24.06.2004 р. № 1225.Порядок надання звітності
— розпорядження Держфінпослуг «Про затвердження Порядку підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва» від 07.07.2009 р. № 532.
Хто такі управителі ФФБ?
Згідно зі
ст. 2 Закону про фінансово-кредитні механізми управитель — фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном, здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію.В Україні управителями ФФБ виступають або банківські установи, або фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення відповідного виду діяльності. Суть діяльності управителя полягає в тому, що він, з одного боку, залучає кошти від населення та передає їх забудовникові, а з іншого — контролює забудовника з метою цільового використання ним отриманих від управителя коштів.
Оскільки окремих нормативно-правових актів для банків щодо управління ФФБ немає, зупинимося на управлінні фондами саме з боку фінансових компаній, які мають свого регулятора — Державну комісію з регулювання ринків фінансових послуг України та окремі нормативно-правові документи, які регламентують їх діяльність, окрім вищезгаданого
Закону про фінансово-кредитні механізми. Разом з тим, зазначимо, що банки у своїй діяльності також використовують нормативно-правові акти Держфінпослуг у частині контролю забудовників, оскільки будь-яких документів НБУ щодо контролю забудовників на сьогоднішній день взагалі не існує.
Звітність забудовників
До серпня 2009 року кожен управитель на свій розсуд визначав, як йому контролювати забудовника та які документи в нього витребувати. На жаль, часто цей контроль був достатньо примітивним, якщо й узагалі був. Щоб якось урегулювати цю проблему, Держфінпослуг своїм
розпорядженням від 07.07.2009 р. № 532 затвердив Порядок підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва.Цей
Порядок поширюється на всіх осіб, які згідно із законодавством мають право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та відповідно до ст. 3 Закону про фінансово-кредитні механізми є суб’єктами системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю.Як указано в
Порядку надання звітності, забудовником є особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем; об’єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.Тож, з 14 серпня 2009 року (дня набрання чинності
Порядку надання звітності) щомісяця до 15 числа забудовник зобов’язаний надати управителеві ФФБ звітність, зокрема такі документи:— інформацію про використання коштів;
— первинні облікові документи у будівництві ф.
№ КБ-2в «Акт приймання виконаних підрядних робіт» та ф. № КБ-3 «Довідка про вартість виконаних підрядних робіт»1.1 Обидві форми затверджено наказом Держкомстату України від 21.06.2002 р. № 237/5.
Якщо два останні документи забудовники складали і раніше та, як правило, надавали управителеві, то подання інформації про використання коштів являє собою новий звіт для забудовників. Суть його полягає в розшифровці витрат забудовником. Проте, на думку автора, ця доволі примітивна розшифровка все одно не дасть повної картини про використання коштів забудовником. Тому рекомендуємо управителям здійснювати контроль забудовника у значно глибшому аспекті. А зазначена звітність стане черговою формальністю відносин управителів та забудовників. При цьому забудовники отримали додаткову роботу — крім того, що потрібно знайти час на підготовку цієї інформації про використання коштів, отриманих з ФФБ, увесь комплект звітності потрібно ще й надати управителеві
не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, тоді як усі звикли ці дані подавати ближче до 20 числа разом із декларацією з ПДВ.Звітність складається щомісяця наростаючим підсумком з початку звітного року. Забудовник складає звітність станом на кінець останнього дня місяця (
п. 2.3 Порядку надання звітності). Датою подання звітності вважається день фактичного її передання управителю. При надходженні звітності поштою дата подання визначається за поштовим штемпелем підприємства (відділення) зв’язку, що обслуговує відправника.
Що пишуть ліцензійні умови діяльності управителів2?
2 Мається на увазі розпорядження № 1225.
З метою належного виконання ліцензіатом вимог
ст. 13, 32 Закону про фінансово-кредитні механізми щодо контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів і контролю за виконанням забудовником умов та обов’язків забудовника за договором ліцензіат повинен постійно здійснювати контроль за виконанням забудовником графіка будівництва об’єкта будівництва та не рідше одного разу на місяць складати акт контролю.Акт контролю складається керівником управителя або комісією з уповноважених співробітників ліцензіата в довільній формі, але має обов’язково розкривати питання:
— щодо цільового використання коштів, переданих ліцензіатом забудовнику відповідно до його заявок та графіка будівництва;
— можливих ризиків у роботі забудовника, виявлених у процесі здійснення контролю;
— недоліків (за наявності) у роботі забудовника з виконання умов та обов’язків забудовника за договором, а також пропозиції щодо усунення виявлених недоліків;
— щодо висновку за результатами здійснення контролю стосовно можливості подальшого фінансування об’єкта будівництва за заявкою забудовника.
У ліцензійних умовах діяльності фінансової компанії — управителя ФФБ3 регулятор (Держфінпослуг) чітко окреслив напрямки, за якими й потрібно контролювати забудовника.
3
Див. розпорядження № 1225.
Контроль цільового використання коштів забудовником
Контроль цільового використання коштів забудовником є необхідний для виконання фінансовою компанією — управителем ФФБ ліцензійних умов діяльності. Це досить складний процес. Адже не так уже й просто вияснити, чи пов’язаний той чи інший платіж із будівництвом саме того об’єкта будівництва, на який і було виділено кошти. Коли ж забудовник одночасно споруджує декілька об’єктів, то цей процес стає ще більш складним. Дуже часто забудовники грішать тим, що за кошти одного фонду будують інші об’єкти, які не входять до відповідного фонду. Це незаконно. Тож вивчаючи цільове використання коштів, слід покладатися більше на власну інтуїцію і прискіпливість.
Для підтвердження ефективного контролю цільового використання забудовником коштів, отриманих з ФФБ, бухгалтеру будівельного підприємства доведеться надавати управителеві щомісячно детальну виписку банку по поточному рахунку, на який було отримано кошти від останнього. На підставі цієї виписки управитель зможе детально розглянути, на що саме було витрачено кошти, направлені на фінансування будівництва житла. Якщо ж забудовник перерахував кошти з цього рахунку на інший свій рахунок, то управитель вимагатиме від забудовника детальну виписку і по цьому рахунку. Іншими словами, забудовник повинен чітко показати, куди було витрачено отримані кошти від управителя.
Зрозуміло, що забудовник може фінансувати й інші операції, не пов’язані з будівництвом об’єктів, щодо яких фінансування здійснює управитель. Якщо забудовник не захоче розголошувати сутність інших розрахунків, то він повинен чітко розідлити свої платежі: один рахунок для операцій, пов’язаних зі спорудженням об’єктів будівництва, які фінансує управитель, інший рахунок — для інших, не пов’язаних з будівництвом об’єктів операцій. А щоб забудовник без перешкод надавав управителю виписки з банківських рахунків, необхідно, щоб це положення було прописане в договорі із забудовником і зобов’язувало його щомісячно надавати управителю розгорнуту виписку по рахунках. Якщо при вивченні виписки управитель виявить, що гроші витрачено не за призначенням, він вправі вимагати їх повернення. До того ж у договорі із забудовником може бути також передбачено штрафні санкції за нецільове використання коштів, отриманих з ФФБ. Важливо при цьому пам’ятати:
нецільове використання забудовником отриманих на фінансування будівництва коштів — передумова зміни забудовника. Згідно зі ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми у разі встановлення фактів нецільового використання забудовником коштів, отриманих від управителя, управитель зобов’язаний звернутися до забудовника з вимогою вжити всіх необхідних заходів для усунення виявлених порушень. Якщо забудовник не виправить указані зауваження, то в силу вступають укладені договір-доручення на виконання функцій забудовника та договір уступки майнових прав на об’єкт будівництва, договір іпотеки на об’єкт будівництва. Усе це в комплексі дозволяє управителеві забрати на себе функції забудовника та передоручити їх третій особі, тобто іншому забудовнику.Таким чином, щоб переконатися в правильності надання інформації, управитель звіряє дані звіту забудовника «Інформація про використання коштів» з даними виписки забудовника по рахунку. Лише завдяки такому тотальному контролю управитель зможете бути впевнений у цільовому використанні коштів забудовником.
Будівельно-технічний контроль забудовника
Отже, з грошовими коштами розібралися. Тепер наступний напрямок контролю і досить важливий — контроль самого будівництва. На жаль, більшість фінансових компаній — управителів ФФБ не виконують цього пункту або виконують досить формально. На одному з «круглих столів» для фінансових компаній — управителів ФФБ директор фінансової компанії «Х» про свій технічний нагляд за будівництвом висловився приблизно так: «Прийшов, глянув, будинок будується — значить, усе добре! Чого ж ще бажати». Це досить дивно — та з таким підходом і до чергової «Еліта Центр» недалеко. На перший погляд усе може бути добре. Але при здачі будинку може виявитися, що він побудований зі значними технічними порушеннями, які непросто і дорого виправити. Це може призвести до невчасного введення будинку в експлуатацію, а відповідно, невчасного виконання своїх зобов’язань перед довірителями. При цьому вину можна буде покласти не лише на забудовника, але й на фінансову компанію, яка мала вести технічний огляд та контроль будівництва.
Щоб здійснювати повноцінний технічний нагляд за будівництвом фінансова компанія може піти двома шляхами:
1. Увести в штат посаду інженера з нагляду за будівництвом.
2. Скористатися послугами технічного нагляду за будівництвом сторонніх організацій.
На думку автора, кращим є першим варіант, оскільки все-таки свій працівник завжди напохваті і його можна відправити на будівництво в будь-який час. В ідеалі працівник технічного нагляду повинен кожен день відвідувати об’єкти будівництва та контролювати основні будівельні процеси. Основне завдання інженера з нагляду за будівництвом фінансової компанії — запобігання помилкам будівельників під час будівництва, а не виявлення їх уже після здійснення. Справа в тому, що є такі помилки будівельників, які вони потім ретельно приховують наступними роботами. Так-от завдання інженера з технічного нагляду передбачити їх під час будівництва і запобігти їм.
Основні напрямки контролю забудовника, установлені
Ліцензійними вимогами діяльності управителя4 повинні полягати у виявленні та запобіганні наступних ризиків:а) зміни технічних характеристик об’єкта (виявлено/не виявлено);
б) погіршення споживчих характеристик об’єкта (виявлено/ не виявлено);
в) збільшення строків будівництва від планового (виявлено/ не виявлено);
г) зростання вартості будівництва (виявлено/ не виявлено);
4 Див. розпорядження № 1225.
Три перші напрямки контролю лягають саме на технічний нагляд, чим підтверджується його важливість у діяльності управителя.
При цьому зазначимо, що ефективно технічний нагляд працює не тоді, коли виявляє ці ризики за фактом, а коли запобігає їм шляхом приписів забудовнику і контролю процесів виконання ним будівельних робіт. Хороший спеціаліст з технагляду робочий час повинен проводити на будівельному майданчику, а не в офісі фінансової компанії!
Юридичний контроль забудовника
Зважаючи на складність законодавства, яке регулює діяльність фінансових компаній — управителів ФФБ, кожна фінансова компанія повинна мати в штаті юриста або користуватися послугами юридичної організації. Правда, вимога щодо наявності юриста у фінансовій компанії — управителя ФФБ ніде не прописана, але потреба в ньому очевидна. Інакше хто ж розроблятиме всі договори та іншу документацію, вирішуватиме проблемні ситуації з клієнтами і т. п.?
Інколи функції юриста у фінансовій компанії виконує директор. Що ж — це його право. Але в такому випадку він повинен розбиратися в юридичних премудростях функціонування ФФБ та будівельної діяльності.
Що стосується контролю забудовника, то найбільше юрист повинен попрацювати над документами забудовника перед створенням фонду, щоб потім не виникло багато правових колізій.
Для того щоб укласти угоду з управителем ФФБ, забудовник повинен надати фінансовій компанії, як мінімум такі документи щодо об’єкта будівництва:
— рішення виконавчого комітету місцевого органу влади про надання дозволу на будівництво;
— комплексний висновок Державної інвестиційної експертизи;
— зведений кошторисний розрахунок;
— проектну документацію щодо об’єкта будівництва;
— оприлюднену проектну декларацію;
— акт володіння землею або договір оренди земельної ділянки;
— дозвіл на виконання будівельних робіт;
При цьому три останні документи є заключними та їх наявність, як правило, свідчить про те, що всі попередні перелічені документи, а також інша обов’язкова документація щодо об’єкта будівництва — у забудовника є. Звичайно, що ці документи є далеко не повним переліком того, що потрібно вимагати від забудовника перед створенням ФФБ та у процесі його функціонування.
Завдання юридичного апарату фінансової компанії полягає в тому, щоб перевірити наявність цих документів, їх чинність та стежити за дотриманням термінів, указаних у документах. Досить часто, через затримку будівництва дозвіл на виконання будівельних робіт потрібно поновлювати, що забудовники роблять неохоче, особливо якщо добудовувати залишилося один — два поверхи. А будівництво без дозволу може призвести до проблем з уведенням об’єкта будівництва в експлуатацію і відповідно до невиконання фінансовою компанією своїх функцій.
Оформлення результатів контролю забудовника
Звітність щодо цих трьох видів контролю за діяльністю забудовника повинна не рідше одного разу в місяць готуватися як спільний документ —
«Акт огляду виконаних будівельно-монтажних робіт та перевірки фінансово-господарської та правової діяльності забудовника». На жаль, на сьогоднішній день законодавство не містить такого документа, який би регламетувавав обв’язкові реквізити цієї форми. То ж нижче ми наводимо орієнтовну форму такого акта, розроблену фахівцями фінансової компанії «ЕКО-ДІМ». До того ж до акта бажано додати опис-характеристику виконаних робіт на об’єкті будівництва, завірену представником служби технічного нагляду фінансової компанії та фотографії стану будівництва, як доказ того, що вказано в акті.Якщо організувати контроль забудовника за вищеописаними принципами, жодних проблем у діяльності фінансової компанії — управителя ФФБ та її відносинах із забудовником та довірителями не виникатиме.
Ці напрямки контролю будівельної діяльності є універсальними і можуть використовуватися і, власне, самою будівельною компанією для підготовки звітності для акціонерів чи для інших цілей.
Якщо ж у вас виникають запитання, пропозиції та зауваження щодо процесу контролю фінансовою компанією — управителем забудовника, ми завжди будемо раді подискутувати на цю тему. То ж чекаємо ваших відгуків і пропозицій щодо теми, що розглядається.
Зразок орієнтовної форми «Акт огляду виконаних будівельно-монтажних робіт та перевірки фінансово-господарської та правової діяльності забудовника»
