Финансовые коэффициенты как ограничитель инвестиционной активности на рынке строительства жилья
Валерий Воскобойников, аспирант Харьковской национальной академии городского хозяйства
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг Украины от 24.12.2004 г. № 1225.Методрекомендации № 421
— Методические рекомендации по ведению управляющими фонда финансирования строительства и/или фонда операций с недвижимостью бухгалтерского учета собственного имущества и имущества, находящегося в их управлении, утвержденные распоряжением Госфинуслуг Украины от 27.03.2008 г. № 421.
Закон № 692
внес в ст. 11 Закона о финансово-кредитных механизмах важную поправку, согласно которой «какие-либо ограничения по количеству объектов строительства, которые могут сооружаться в рамках каждого ФФС, а также по объемам привлеченных управляющим ФФС в управление средств, не устанавливаются».Как видим, законодатель в этом вопросе проявил завидную твердость. В
Законе он недвусмысленно говорит о «любых» ограничениях. Очевидно, под «любыми» подразумеваются как прямые, так и косвенные ограничения.Источником таких ограничений для управляющих ФФС традиционно является государственный орган, компетентный в вопросах регуляторной политики в финансовом секторе экономики — Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины (Госфинуслуг).
В настоящее время, надо признать, ситуация сложилась довольно противоречивая. С одной стороны, Верховная Рада четко потребовала устранить
все ограничения по привлечению ресурсов управляющими ФФС. С другой стороны — Госфинуслуг в силу возложенных на нее полномочий обязана заботиться об интересах инвесторов и по возможности не допускать неоправданного риска при финансировании строительства жилья.Из этой деликатной ситуации для чиновников Госфинуслуг есть лишь один выход — использование субъективных толкований понятия «ограничение по объемам привлеченных в управление средств».
Одним из основных документов Госфинуслуг в сфере регламента рыночного поведения управляющих ФФС являются
Лицензионные условия.Лицензионные условия
содержат несколько показателей, которые, так или иначе, соотносятся с суммой привлеченных от доверителей средств.В
п. 3.10 Лицензионных условий отмечается, что в процессе деятельности лицензиата текущее соотношение суммы привлеченных от учредителей средств к собственному капиталу лицензиата не может быть больше 50.То есть Госфинуслуг выдвигает требование о том, чтобы на каждую гривню собственного капитала управляющий ФФС не смог привлечь более 50 гривень средств инвесторов.
Такого рода показатели обычно относят к показателям
финансового левериджа:«
Такие показатели измеряют риск беззащитности кредиторов в соотношении со стоимостью активов, доступных для удовлетворения всех требований»1.1 В переводе на русский язык. Источник: Helfert Erich A. Techniques of financial analysis: a modern approach. / Ed. by Irwin/McGraw-Hill. — 9th ed. — 1997. — P. 100.
Вне всяких сомнений, ограничение финансового левериджа является не чем иным, как ограничением объемов привлекаемых ресурсов.
Поэтому, с нашей точки зрения, с момента вступления
Закона № 692 в силу к управляющим ФФС, которые нарушили указанный норматив, не может применяться та санкция, которая предусмотрена Лицензионными условиями — временное приостановление действия лицензии.Проанализируем такие лицензионные показатели, как коэффициент абсолютной ликвидности, коэффициент обеспечения возврата денежных средств и коэффициент платежеспособности.
В соответствии с
Лицензионными условиями коэффициент абсолютной платежеспособности рассчитывается без учета активов и обязательств ФФС.Следовательно, этот коэффициент вряд ли может ограничивать объемы привлечения средств инвесторов.
Что касается коэффициента обеспечения возврата денежных средств, то он определяется как отношение суммы сформированного резервного фонда к общей сумме обязательств перед доверителями.
Этот финансовый коэффициент носит структурный характер и призван, очевидно, выражать минимальную долю, подлежащую замораживанию на счетах управляющего ФФС. (Хотя, с точки зрения практической реализации требований
Лицензионных условий, такое резервирование, формально состоявшись в учетных регистрах управляющего ФФС в виде пассивного сальдо счета 483, может и не сопровождаться замораживанием активов в его балансе.)Как бы ни повел себя управляющий ФФС со средствами оперативного резерва, соответствующее нормирование, на наш взгляд, не может ограничивать объемы привлечения средств инвесторов. Ведь Госфинуслуг регламентирует в данном случае не массу привлечения, а ту часть этой массы, которая
временно должна придерживаться в распоряжении управляющего ФФС.Поэтому коэффициент обеспечения возврата денежных средств не может трактоваться как ограничитель привлечения инвестиций.
Коэффициент платежеспособности, в том виде как он определен
Лицензионными условиями, является довольно противоречивым показателем и «о трактовках значения коэффициента платежеспособности в стенах Госкомфинуслуг можно лишь догадываться»2.2 Чалый И. Доверительное управление средствами в системе финансирования строительства. — 2-е изд., перераб. и доп. — Х.: Фактор, 2008. — С. 120.
Основная идея алгоритма расчета этого показателя состоит в том, что соотносятся суммы собственного капитала и активов. При этом активы взвешиваются на коэффициенты риска.
Есть ли основания полагать, что нормирование такого соотношения может ограничить сумму привлечения средств от доверителей ФФС?
На первый взгляд, такое ограничение не просматривается. Ведь в формуле расчета коэффициента нет суммы обязательств перед доверителями.
Однако надо отдавать себе отчет в том, что в результате процесса привлечения инвестиционных ресурсов, управляющий увеличивает как обязательства перед учредителями доверительного управления, так и активы по счетам учета денежных средств.
Это значит, что при росте привлечения средств инвесторов соответствующим образом увеличится сумма активов с
нулевым коэффициентом взвешивания риска.Другими словами, увеличение денежных сумм на счетах ФФС не приведет к снижению коэффициента платежеспособности.
Но в дальнейшем, когда средства инвесторов будут перечисляться в пользу застройщика, переходя в балансе из ипостаси денег в ипостась дебиторской задолженности (Дт 371 — Кт 311), к ним будет применен коэффициент взвешивания 30 % (
таблица 2 Методрекомендаций № 421). Это приведет к снижению коэффициента платежеспособности, и следовательно, может повлечь преодоление управляющим ФФС его минимального нормативного значения, установленного Лицензионными условиями в размере 0,08.Таким образом, можно утверждать, что
косвенно коэффициент платежеспособности способен ограничивать массу инвестиций, привлекаемых управляющими ФФС.Подводя итог, отметим, что в процессе корректировки
Лицензионных условий, специалистам Госфинуслуг необходимо исключить из их текста те положения, которые противоречат либеральным нормам Закона о финансово-кредитных механизмах . В первую очередь это относится к положениям, ограничивающим соотношение собственного капитала и привлеченных средств, а также значение коэффициента платежеспособности.
